市区楼市消化不良
今年上半年市南区成交了663套新房，而去年同期的成交量则是1643套……在青岛楼市上半年的成绩单上，市内四区的情况和以往相比可谓是冰火两重天。除李沧外，市南、市北、四方三区成交量均出现下滑。新增供应方面 ，市南市北几乎没有新鲜血液，而四方则一直在消化存盘。有业内人士预测三季度，受市场存量增加和金融压力增大的影响，开发商可能会加大优惠幅度，另一方面保障房推出及成交的增加，预计下季度的成交价格会出现小幅下跌。
市区存量近2万套，易致消化不良
2011年上半年青岛楼市的新房成交量只出现了小幅度的上涨，但新房供应量却出现暴涨。7月3日，根据市国土资源和房屋管理局的数据，青岛全市在售新房共计94301套，新建住宅供应量为70798套。这样的市场供应量仅次于北京，比深圳、广州、上海等一线城市还要高出一大截。其中市南区有3394套，市北区有5036套，四方区有6007套，李沧区有4992套，仅市内四区的新房存量就将近2万套。
下半年近10万套的市场存量房究竟代表着什么？我们可以对照从前的数据，在2008年到2010年，每年青岛新房的年供应量仅维持在5万套左右。这就意味着2011年上半年青岛新房市场的存量房已经是过去两年新房供应量的总和，而上半年已经悄然离去，市场的消化量仅为不足4万套，下半年青岛楼市整体销售压力之大，也就不言而喻了。
市南成交低迷，价格却上涨
市南区无疑是受限购政策影响最大的区域，自限购实施以来成交量暴跌，每月成交不足百套，但开发商们始终不急不躁地保持大家风范，价格不降反升，毕竟土地资源日益紧张的市南始终是不乏关注者的。据统计，今年上半年市南区成交了663套新房，而去年同期的成交量为1643套。
不过存量消化方面，市南区占有优势。数据显示，全市中，胶南市可售量最大，为101.26万平方米，占总可售量的13.67%；其次为黄岛区，可售住宅量90.40万平方米；接下来是城阳区、即墨市、胶州市可售量都在80万平方米左右。市南区可售量最少，仅为37.04万平方米，占比为5.00%。
再来看看四方区，上半年三大鳄都有开盘，定价较保守，涨幅放缓，同时加上大幅优惠，价格基本持平。而现今物料等费用不断上涨，有不涨即是降的说法。大鳄欲低价清仓，可成交情况不尽如人意，日光盘的辉煌难再现。
外地客被阻，减少20%
市北区近年房价涨幅较大，部分区域已列数高端行列，而一直处于市北价格洼地的浮山后区域在限购期间表现不俗。市北区上半年青建依山半岛一枝独秀，一万一二的价格还是极具诱惑力的。上半年，市北区房价既没出现下降趋势，也没出现上涨痕迹，整体走势较为平稳。“市区走量很低，预计明年存量压力很大，明年5月份将达到一个高峰期。”不少业内人士这样估计。
市北区新盘中，良辰美景无疑是最受关注的楼盘之一。山东路以东，南京路以西，在这块与市南区距离最近的地段里，新盘寥寥无几。仅以良辰美景二期为例，据该项目策划经理李晓峰介绍，今年上半年项目销售不错，去化率在60%左右，“我们前后推了372套房子，目前已经销售了一半多”。
在当前政策重压的影响下，市场受到严重冲击，外地客几近绝迹。据了解，外地客选房的首要标准就是地段好，因此，市南市北和崂山成为最受他们欢迎的区域。可是，随着限购、限贷政策的出台，外地客一下子被挡在了“门外”，还是以良辰美景为例，“我们二期的客户中，外地人占到15%左右，而没有限购以前，我们的花好月圆、良辰美景一期，外地人能占到35%左右，这一前一后，减少了20%。”李晓峰说。
记者 李晨 李闽
新闻推荐
7月岛城房价微跌成交量环比涨10%供应量继续加大，开发商压力山大
7月岛城房价微跌成交量环比涨10%供应量继续加大，开发商压力山大日期:2011-08-02 来源:半岛网-城市信报...
即墨新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是即墨市这个家。