即墨宝龙 城中心的缔造者,即墨宝龙 城中心的缔造者
明万历《即墨县志》载：“旧即墨因临墨水而名，今墨水因邑而名”。即墨城南，一条发源于三标山北麓的墨水河，静静地流淌，用温柔的臂弯呵护着这座千年古城日日夜夜，在代代即墨人的心里，她就是心中的母亲河！
几百年过去，如今这条母亲河孕育了她的儿子——一条矫健、迅猛的蛟龙在她的精心呵护下，茁壮成长——他的名字叫即墨宝龙城市广场。
墨水河畔，母亲用她深情的眸子俯首凝望，蛟龙拔地而起，直冲云霄的场景令她喟叹，一幅母子簇拥图徐徐展现在即墨人的眼前……
墨水、宝龙，这里就是城中心。
3月中旬的上午，记者驱车来到即墨宝龙城市广场，矗立于繁华地段的宝龙城市广场正在紧张施工当中，一幢幢直耸云霄的高楼已初见雏形。红色的围挡上面大字写着“宝龙就是市中心”，十分醒目。正如人们所说的，“宝龙打造即墨第一高楼、建立即墨新地标”的说法，并不为过。
当记者踏入宝龙城市广场的临时售楼中心时，眼前的一幕令人难以置信：尽管不是周末，但是来看房的市民三两结伴，络绎不绝。曾听闻2010年10月30日即墨宝龙城市广场住宅项目开盘当日即创造“日光盘”的神话，看来此言不虚。
随后，记者开始了即墨宝龙城市广场的体验之旅，并专访青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司总经理郑强，为您打开宝龙的“即墨密码锁”。
【记者体验】
感受“宝龙速度”
众所周知，即墨宝龙是宝龙集团落子青岛的第三个项目，继城阳、李沧项目之后，2010年宝龙在青岛的第三个项目落子即墨。
短短一年多，即墨宝龙创造了这样的神话：2009年12月，即墨宝龙城市广场完成土地摘牌；2010年3月，即墨宝龙城市广场60万㎡工程同步动工；2010年10月30日，即墨宝龙城市广场一期开盘；2010年11月，即墨宝龙城市广场热销458套。当很多人对这个市郊项目还比较陌生的时候，它却戴着11月销售亚军的桂冠，让人们惊叹什么叫作 “宝龙速度”。
“我们从要拿地到最后到手共用了5年的时间。”青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司总经理郑强一语道破天机，可以见得，宝龙有今天的速度得意于当初的“有备而来”。
可以说，即墨这个项目只是宝龙集团的一个缩影：正是这样的成长速度，宝龙集团，进入商业地产仅仅4年，就跑步成为中国商业地产第二。目前已经在中国20个城市拥有33个项目，总建筑面积超过1000万平方米。
成绩只代表了过去，勤奋吃苦的“宝龙人”正在为今后的远景积极谋划。记者看到，在略显狭窄的办公室里，“忙碌”二字在每个人身上体现地淋漓尽致，郑强办公室的墙上贴满了工程的计划节点图、项目的平面图，记录着宝龙成长的点点滴滴。
据即墨宝龙城市广场策划经理介绍，此前项目蓄客时间非常短暂，仅用了一个月的时间，而前来选房的客户达500人左右。500人抢购388套，即墨宝龙城市广场创造 “日光盘”的业绩也就不在话下。
“即墨的商业模式不好，分散、凌乱，我们要给即墨的商业环境带来一些新的东西”。在深圳工作生活了20年、香港工作4年的郑强，心里要为这座老城带来一些新的活力。
但是，要改变一座城市的消费习惯，引导它的消费模式，谈何容易？“当你把窗子打开的时候，新鲜空气会吹进来，同时灰尘也会进来”。郑强这样比喻眼前的局面，但他知道，并不急于一朝一夕。
吸取了前期城阳宝龙城市广场“惜败”的教训，此次的即墨亮相显得稳健有余：工程前期施工阶段，招商团队、调研组就已经“两条线”并肩工作了，就连郑强本人也在奔赴在第一线，小到周边的商户、小老板、普通消费者以及用水、用电的细节；大到政府部门以及未来五到十年的市政规划，郑强都亲力亲为、仔细调研。
“现在前期的招商已经完成了75%”。显然，“宝龙人”的辛勤工作得到了市场的认可，郑强对此也比较满意。
据他介绍，项目主体商业分为大型时尚百货、大型生活超市、五星级影院、大型娱乐、电器数码城、大型图书城、商业步行街、酒店式公寓等。作为即墨市2010年重点建设项目，“城市建设管理启动年”十大重点建设工程之一，落成后的即墨宝龙城市广场可新增就业岗位6000至8000个，可实现年税收5000万元以上，这将进一步提升即墨市服务业和商圈配套水平，进而带动即墨周边商圈的发展，提升即墨城区居民的生活品质。
万事俱备只欠东风。3月29日的招商推介会、金秋的盛大开业，宝龙正在按照预定的轨迹阔步前行。
【高层访谈】
作为上市公司，宝龙走过了2008年金融危机的严冬，又在地产调控的早春快步前行。宝龙的优势何在？宝龙的秘密何在？面对记者的疑问，郑强对此有自己的理解，也并不讳言。
走的是“农村包围城市”
记者：继城阳、李沧之后，宝龙为什么又落子即墨？宝龙为什么走的是二三线城市的发展之路？
郑强：即墨地块的获得有自己的特殊性，即墨宝龙城市广场地块是即墨市最中心的地块，政府为了这块地的拆迁付出了很多精力，所以对于这个地块的规划很慎重，在招商问题上考虑了好几年时间，他们要考虑老百姓到底想要什么。最后即墨市政府向宝龙集团抛出了橄榄枝，原因就是看中这几年宝龙在全国所取得的成绩，希望即墨有一个大的商业项目来提升即墨市的商业。于是我们获得了即墨中心这块宝地，现在即墨市政府和即墨的老百姓对即墨宝龙城市广场都有很高的期望值。
宝龙走的是“农村包围城市”的道路：先在二三线城市站稳脚跟，再向一线城市扩张。现在，我们也拿出10%-15%的资金在上海、天津、厦门、郑州等城市布局。由于二三线城市拿地相对便宜，我们在金融危机中也能扛得住，资金链也没有出现问题。
记者：去年10月份，即墨宝龙开盘即创造了“日光盘”的销售神话，您认为消费者认可宝龙、选择宝龙的原因何在？
郑强：这里面有好几个原因。首先，我觉得作为开发商来讲，企业的行为必须要融入到政府的规划中，也要考虑到老百姓的需要。如果一个企业不考虑当地老百姓想要什么，不考虑政府的要求是什么，就没有办法做好。在拿这块地的前期，我们充分和即墨市政府沟通，明确了政府想要即墨宝龙城市广场承担什么样的角色，那就是对整个地区商业的带动和提升作用。其次，宝龙通过大量的市场调研，充分了解了老百姓想要什么，最后我们给即墨宝龙城市广场定位的时候，与政府和老百姓的要求就比较吻合了，从这个方面讲，即墨宝龙城市广场得到大家的青睐，首次开盘热销就顺理成章了。
即墨宝龙不是单纯的复制
记者：商业地产不是单纯复制的过程，城阳宝龙在前期 “水土不服”之后也在积极调整布局，那么，即墨宝龙城市广场如何做到因地制宜？
郑强：商业地产的高额回报是行业不争的事实，但近几年数不清的失败案例又叫这些企业望而生畏，小心翼翼；对于这个现象，是否有一个规律可循，或有一个标准可以于运用，是我们需要加以认真对待的。
城阳的宝龙城市广场前期调研不充分，以城阳的能力还无法支撑一个单体如此巨大的商业项目，而它辐射胶东半岛的预期又没实现，因此存在一定的问题，现在也在积极的调整中。
即墨宝龙城市广场我们的定位就是服务于即墨市民，两者的辐射力度就不同。单体12万平米的商业面积支撑50万城市常住人口，没有问题。我们这次的定位是纯粹的商业概念，没有旅游，因此也没有设酒店，而是换成了酒店式公寓，这符合县级市的定位。
现在，宝龙城市广场有他独特的商业模式：“一站式体验”、“自持商业物业”“统一经营管理”“培育增值发展”是我们的四大特色。首先，宝龙城市广场定位于大规模、全业态、多功能MALL的格局，集超市、百货、影院、电器、游乐、娱乐、餐饮、住宅、休闲、运动、文化于一体，同时配套酒店、户外步行街等，吸引大量目的性客流，并为顾客提供一站式的消费体验。另外，遵循健康的商业地产开发规律，宝龙地产将不再销售并持有完整的商业物业，确保商业物业在业态规划、招商管理、业态调整等经营管理上的步调一致。
其三，宝龙通过专业管理团队对商业物业进行统一经营管理，提供全国统一的标准化营运管理、统一的品牌形象、营销策划推广，健全的客户服务体系和优质的物业管理。
第四，我们有责任和义务对商圈进行培育和扶持，精心策划并强力投入各类营销推广活动，听取商家的意见和建议，缩短进驻商户的培育过程，增添商家长续经营信心并成为战略合作伙伴。
“脸要伸出去，不能缩进来”
记者：即墨宝龙的规划中出现了“宝莱百货”、“龙麦量贩式KTV”、“兴龙电玩城”的身影，这是宝龙的自有品牌，您怎样看待宝龙对自有品牌的建设？
郑强：专业的事要由专业的人来做，现在宝龙非常重视专业队伍的建设，自有品牌要做出特色、做出品质才能赚钱。
自持商业物业会更利于我们的管理，规范。我们不能永远依托于战略联盟伙伴，还要有自己的东西。我们在店铺的布局上也下了功夫，把宝莱百货调整到了一楼显眼的位置上，“脸要伸出去，不能缩进来”，我们做的东西就要让别人看到。
据我了解，即墨市原来的商圈都是分散的，不成体系的，即墨宝龙城市广场是一个大型的综合体，它能够将分散的商业业态聚拢，打造出一个商业中心的概念。即墨宝龙城市广场提出了“宝龙就是市中心”的口号，现在这一口号也得到了充分的诠释，我们就是即墨商圈的中心，对于整个区域商业的提升是比较大的。
商业地产的“痛与快乐”
记者：宝龙进军商业地产四年有余，既是新兵，又是领头羊。这个领域既让人垂涎欲滴，又让人望而却步，您怎样看待宝龙的商业地产战略，您的经验又是什么？
郑强：商业地产的运作在国内已经十几年了，从开始的摸索阶段到现在的认识提高阶段，能够真正了解和实际运用的也就几家公司，为何很多国内的大型房地产开发企业不愿进入这个行业，就是因为这个行业的复杂性、收益的长期性，以及对资本实力的依赖性、国内金融市场对商业地产融资渠道少等现象造成的诸多原因。
做商业“首先要懂商业”，商业地产融资的主要产品是商铺，商铺就必须是先“商”后“铺”。
“掌握商圈特性”，做好市场调查和消费趋势研究，这是商业地产开发不可缺少的元素。地段如何、人流如何、人们的消费水平和消费观念如何，这都决定着商业业态的选择和组合。
最后，让我们从那些惜败的项目中吸取经验教训，补充我们的知识，少交点学费，多点理智，快乐多于痛苦。
记者：您所说的“痛”与“快乐”是指什么？
郑强：从事商业地产十几年的经验告诉我，没有一个标准的答案可以给到你，也没有一个模式可以复制，这就是所谓的商业地产的痛；对于每个项目的情况，应因地制宜，从实际出发，认真的做好拿地前的市场调研，用数据和事实分析适合做哪种业态的商业，从而准确的定位、规划、施工、招商、销售、后期培育、过度、发展，看到每个项目取得的成绩让我们又体会到了真正的快乐。本版撰稿 记者 景虹
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