把脉虎年楼市 虎视眈眈觅时机,把脉虎年楼市 虎视眈眈觅时机
从去年12月以来，国家密集出台各项调控政策，遏止房价过快上涨，受此影响青岛楼市将怎样走，前景还不易判断。一般调控政策有三个月左右的消化期，之后的趋势将略微明朗，根据上一轮楼市变化的经验，有三个信号能最先表征楼市的走向。
新房成交量下探幅度
在优惠政策推动下，2009年青岛新房成交量创历史新高，2010年交易量下跌是必然的，也是回归正常的表现。进入1月份，成交量下跌已开始，关键是要盯准下跌的幅度，分析其中的原因。
据青岛房地产研究院统计显示，2010年1月份，住宅成交6760套，环比下降25.11%。2月1日至7日，商品房单周成交1467套，环比下跌20.32%，住宅成交1397套，环比下降17.39%。
当前的成交量下降是不是说明购房意愿在下降呢，还很难如此判断，近期市北区香缇树、崂山区金光丽园两个项目有部分楼座开盘，销售火爆。在市区，中间价位楼盘房源仍呈现供应紧张。
据克而瑞青岛机构数据显示，2010年1月份七区新增商品住宅供应26万平方米，销售32万平方米，仍是供小于求的局面。
过去一年，新建住宅存量已在大幅缩减。另据克而瑞青岛机构数据统计显示，2008年12月末，城阳住宅存量过百万平方米，而如今只有50多万平方米。此外，崂山区2009年12月末住宅存量约在60万平方米上下，从2009年7月份开始下滑，今年已降至35万平方米上下。
两个中间价位、需求巨大的区域四方区和李沧区，目前的住宅存量在七区中分列倒数第一、第二，每个区存量均不到2600套。据了解，李沧2009年上半年住宅存量在24－27万平方米之间波动，2009年7月开始逐步下滑，到12月初下滑到仅有9万平方米，12月末才回升到24万平方米。
目前已入淡季，多数开发商更不愿贸然推盘，大批量上市会在三四月间，一手房市场走势届时才能见分晓。此前有业内人士认为，如果青岛新房月成交量维持在5000套以上，价格仍能支撑。
二手房中介景气度
当下，一手房市场还在“抢房”，二手房门店已见冷清。根据以往经验，二手房市场敏感度远快于一手房，但其价格下行滞后于一手房。在市北区汉口路太平洋房屋连锁店，一位置业顾问告诉记者，刚到2010年，市场马上冷清了，买房和卖房的人一下子少了。
据数据统计显示，2010年1月份，市内四区二手房成交迅速下降，共签约成交量为1668套，环比减少62%以上。
下降的原因何在，21世纪不动产青岛区域总经理刘刚认为，1月份是传统淡季，与其他年份相比，今年1月成交量比较正常，去年12月份赶政策“末班车”，成交量爆增，所以环比跌幅较大。
当前，临近春节，房源不多，购房需求也不大。买房人在观望、卖房的价格也很坚挺，正处在观望与博弈当中。去年底以来，政策密集出台，加剧了观望情绪。
去年春节刚过，二手房市场快速回暖，那么今年会不会出现这种状况，刘刚认为，2008年压抑了一年的需求，受优惠政策影响，2009年春节刚过，市场快速爆发，这种情况在今年不会重演。2009年12月开始，出台一系列房地产调控政策，一般政策出台有三个月左右消化期，预期三月份二手房市场会稳步回升。
同时，有业内人士认为，各项政策中真正有影响的是二套房贷款利率的上浮，市场如果三四月份仍不回暖，或将是“拐点”的到来。
另外，受拆迁费水平、地王等因素影响，二手房价格下降仍有难度。据刘刚透露，个别持有多套住宅的客户已开始转租为售。
一线城市楼市热度
一线城市房价涨跌是二线城市楼市变化的先行指数，青岛楼市变化一般要滞后一线城市两三个月，而当前一线城市房地产成交量下行迹象已若隐若现。
据中国指数研究院的最新监测,2010年1月监测的30个城市中,90％城市新建商品住宅成交面积下跌，其中北京住宅环比跌幅为－45.60%,上海为-46.43%,广州为-18.50%,深圳为-4.88%。
中原领先指数系统对二手房数据统计显示,2010年1月,北京、上海二手房成交量环比下滑幅度超过50％,广州、深圳和天津成交量降幅亦在30％左右。
另据中华工商时报报道，一位在深圳南山投资多年的投资客称，他在过去的1个月时间里，已经先后挂盘卖出了三四套房，现在手里尚余下一些大户型。而另一位投资客万小姐，近日正准备出手购买宝安一个可以以租抵供的小户型楼盘，但在调控楼市政策出台后，她选择了放弃。“（决策层）好像出手越来越重了”，她说。
近期，又传来对楼市不利的信息。中国银行北京分行已下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，且全面停止与中介的二手房合作。
对此，国内房地产分析人士王智中认为，此次中国银行调高首套房贷利率，收紧力度超过了市场预期，因为这是本轮宏观调控以来，首次针对首次置业需求进行调控。
临近春节，传统淡季，一线城市走向仍不明朗，答案最终还要节后才能见分晓。 张则涛
开发区
城建·亚丁海岸
项目地址：开发区金沙滩售楼电话：86707777营业时间：2月17日（初四）开始正常营业
康大·凤凰国际
项目地址：开发区长江路石油大学对面售楼电话：86720007 86720008活动内容：老客户推荐新客户营业时间：春节正常营业
中冶·爱彼岸
项目地址：毗邻凤凰岛旅游度假区售楼电话：86868877营业时间：2月17日（初四）起正常营业
中南·海湾新城
项目地址：开发区珠江路与井冈山路交会处售楼电话：86990999营业时间：春节期间值班营业
亚星·蓝图
项目地址：开发区漓江东路591号售楼电话：86998585营业时间：2月20日（初七）起正常营业
亚星·朱雀台
项目地址：开发区漓江西路120号售楼电话：86879268营业时间：2月20日（初七）起正常营业
胶南
银盛泰·书香蔓城四期
项目地址：胶南经济技术开发区秦皇岛路1号售楼电话：86166666营业时间：2月16日（初三）开始正常营业
中海熙岸
项目地址：胶南市青岛路和海王路交会处售楼电话：89056688活动内容：购房有优惠营业时间：2月17日（初四）起正常营业
奥润·馨海国际城
项目地址：胶南市滨海大道北侧、海水浴场斜对面售楼电话：83176668营业时间：2月13日—15日休息，其它时间正常营业
观海华庭
售楼处地址：胶南灵山卫东街售楼电话：83178855营业时间：2月21日（初八）起正式营业
即墨
芭东小镇
项目地址：青岛市温泉镇芭东路售楼电话：86579997营业时间：春节期间正常营业
青岛·岭海
售楼处地址：香港中路远洋大厦21层项目地址：青岛市温泉镇滨海大道两侧售楼电话：85038888营业时间：春节期间正常营业
海信·温泉王朝
项目地址：青岛即墨温泉镇西3公里大田路售楼电话：86561566营业时间：2月17日（初四）开始营业主力户型：联排别墅、合院别墅、双拼别墅、独栋别墅
万科四季花城
项目地址：即墨市鹤山路166号售楼电话：89062888营业时间：2月16日（初三）开始值班营业活动内容：春节期间举行“日进百金”购房优惠活动
天泰·蓝泉别墅
项目地址：青岛天泰温泉高尔夫景区售楼电话：86579979营业时间：春节期间正常营业，9时－17时主力户型：双拼、独栋（325－560平方米）
天泰·圣罗尼克二期
项目地址：青岛天泰温泉高尔夫景区售楼电话：86579999活动内容：新春酬宾房源推出营业时间：春节期间正常营业，9时－17时
依泉美庐
售楼处地址：即墨市温泉镇泉海路66号售楼电话：86566866营业时间：预计2月21日（初八）起正常营业
胶州
金沙广场
售楼处地址：胶州市广州北路向阳市场北侧售楼电话：82555555营业时间：2月16日（初三）起正式营业
莱西
天泰·时代印象
项目地址：莱西市长岛路156号人民广场西售楼电话：88407999营业时间：2月20日（初七）起正常营业
奥润·府新嘉苑
项目地址：莱西市市政府北8米售楼电话：66892777营业时间：2月13日—15日休息，其它时间正常营业
奥润·仁和梅苑
项目地址：莱西市梅花山生态公园东侧售楼电话：81876777营业时间：2月13日—15日休息，其它时间正常营业
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