买二手房未过户，遭“一房两卖”；赢了官司，却追不回房款 购房者“钱房两空”还要付房租

捧着两份已生效的判决书，老谭愁眉不展。

南国早报记者王斯文/图

最近一个月来，56岁的老谭寝食难安。他花钱全款买下的二手房，住了14年，却依然不是自己的。因房子未过户，遭原房主“一房两卖”。3年前，老谭虽然赢了官司，却未能拿回一分钱房款。而现房主要求他搬走、支付房屋占用费，并获法院支持。案件进入执行程序，今年6月，老谭的银行账户遭法院冻结。

围绕同一套房子，同样是强制执行，作为申请执行人，老谭分文未得；作为被执行人，他的银行账户却被冻结，老谭感觉很憋屈。

1买二手房遭“一房两卖”

赢了官司拿不回房款

“房款一分都没拿回来，银行卡又被冻结，我都不知道接下来该怎么生活……”7月25日上午，窝在“家”里的老谭，一脸的忧郁。老谭说，14年前，如果他不买这套二手房，就不会陷入现在的困境。

老谭是武鸣人，2005年经人介绍，看中了南宁市唐山路中鼎城市花园8号楼1单元8181号房，房主梁某杰也是武鸣人。双方达成口头房屋买卖协议，梁某杰以13万元的价格，将该套70多平方米的房屋卖给老谭，并配合办理过户手续。老谭一次性付清13万房款，梁某杰将房子交付给老谭。

说好的办理过户手续，却迟迟没有下文。感觉不放心的老谭，于2012年7月7日与梁某杰签订了一份《房屋转让补充协议书》，其中约定：梁某杰将8181号房出售给老谭，2005年双方已就房屋转让达成口头协议，老谭已经付清13万元购房款，并已交纳相关税款；梁某杰在签订该协议后，3个月内将房屋过户到老谭名下。然而，梁某杰再次食言。

2013年4月，老谭将梁某杰告上南宁市西乡塘区法院，要求对方履行合同。此时，梁某杰玩起了失踪。法院在查询后发现，早在2009年10月底，该房屋就以25万元的价格卖给了莫某夫妇俩，且已经过户。

万般无奈之下，老谭变更诉讼请求，要求解除与梁某杰的房屋买卖补充协议及口头协议。经评估该房屋的市场价格为38.3万元，老谭要求梁某杰除了返还给他13万元购房款外，还要赔偿他房屋差价损失25.3万元。

法院认为梁某杰“一房两卖”，存在重大过错，最终支持了老谭的诉讼请求。经公告送达后，2015年12月底，该判决生效。

老谭在调查后发现，买房的莫某是梁某杰的小舅子，他认为双方有恶意串通买房的嫌疑。但想着如果能拿回购房款和购房差价损失，他也认可这个结果。2016年7月，老谭申请强制执行，但至今，他没拿回一分房款。

2被现房主诉至法院

要腾房并支付房租

2018年5月，莫某夫妇将老谭告上了西乡塘区法院。莫某夫妇称，他们是8181号房的房主，老谭应该停止侵害腾空该房，并支付给他们8年多的房屋占用费6万余元。

莫某夫妇说，当初他们买房时，21万元是向银行贷款的。因为老谭占用该房屋，导致他们无力偿还银行贷款，银行起诉他们，南宁市青秀区法院曾准备拍卖该房，因老谭拒绝腾空该房，导致未能拍卖。现在，他们要维护自己的合法权益。

而老谭则坚称，他先购买了该房，梁某杰收取房款后一直不露面，拒不帮他办理房产过户手续。该房一直由他居住，梁某杰与莫某夫妇是亲戚，双方在没有实地看过房屋的情况下进行交易；在交易完成后，没有来看过他们所谓的房产，也没有提出任何维护其合法权益的要求。据此，可以认定，双方的交易属于合同法中恶意串通无效的情形。

法院认为，8181房为不动产物权，该房转让后需到不动产登记机构进行登记，方可产生物权变动的法律效力，否则不发生效力。莫某夫妇因已办理房屋所有权证，取得该房的所有权。老谭虽已支付房款，但未经不动产登记机构进行登记，他不是该房的所有权人，其占有该房屋没有法律依据。

至于房屋占用费的起算时间，法院认为，虽然莫某夫妇取得房屋所有权证后未向老谭主张腾房，但在该院（2013）西民一初字第945号判决书中，已认定莫某夫妇取得8181房的所有权证。故可认定，老谭应从该判决书生效之日即2015年12月底起至实际腾空房屋之日止，向莫某夫妇支付房屋占用费。

今年5月，法院判决，老谭要腾空8181房，并支付给莫某夫妇3万余元房屋占用费。

3进入执行程序

银行卡被冻结

对该判决，老谭并不服气，却又无能为力。今年6月，该案进入强制执行程序。6月底，老谭想去取钱时，发现自己的银行卡被法院冻结。

老谭说，离婚后，他靠打散工维持生计，因为打官司，2017年开始他就没了工作，全靠“吃老本”生活，“现在银行卡被冻结，我连生活费都没了”。

“只要法院把我的房款执行回来，我马上搬离这里。”老谭苦笑着说。

同样是申请强制执行，为何老谭一无所获？记者随后联系了南宁市西乡塘区法院。截至记者发稿时，该法院对此没有作出回应。

老谭还有其他救济途径吗？广西广为律师事务所律师莫毅绪告诉记者，因为两份判决书都已经生效，对生效的法律文书必须履行。老谭只能寄希望于法院加强执行力度，帮他追回房款。

买卖二手房该注意哪些风险？像老谭这样遭遇“一房两卖”的，该如何及时维护自己的权益？莫毅绪表示，老谭在诉讼中发现“一房两卖”，感觉事有蹊跷，当时应该中止诉讼，另行提起梁某杰和莫某夫妇的合同无效之诉。最终，由法院来判定在后一起房屋买卖中，双方是否存在恶意串通。

莫毅绪说，在二手房买卖中，要特别注意交易的房产有无抵押、查封等情形；在双方交易完成后，也就是说钱款交完、房屋交付了，要及时把房子过户到买方的名下，买房人才有安全保障。老谭买房这么多年没有过户，本身就存在巨大的风险。

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