这半年房企求地若渴，土地频演“饥饿 游戏”
7月2日，招商禧园售楼部，项目目前可售房源不多，招商也频频出现在土拍现场。 Photo/刘国里
江南和经开区是上半年成交土地面积最多的区域。图为近来大热的沙井。 Photo/吴雄潮
高新区今年有多幅地块出让，吸引了万科等一线房企进驻。Photo/吴雄潮
6月16日，南宁出让5幅“双限”地，万科、绿地、碧桂园、荣和等18家房企到场抢地。Photo/刘国里
■上半年南宁房企拿地情况
Text/记者 卢伟 周文彬
18幅1119.82亩商住用地出让，面积同比下降33.36%；成交17幅891.67亩，面积同比下降40.55%。这是南宁土地市场交出的2017年上半年成绩单。业内人士分析，上半年土地市场表现不如去年抢眼，并不是开发商不积极拿地，而是土地供应比去年有所下降，很多房企实在没机会下手。实际上，房企追逐土地的热情丝毫未减。特别是对于土地储备紧缺的房企而言，每次来到土拍现场，都会把握一切机会抢地。
去化加快，土地储备少
开发商积极抢地补仓
现实让南宁部分房企面临“巧妇难为无米炊”的尴尬。
刚刚过去的2017年上半年，南宁土地市场表现并不算抢眼。居周刊根据南宁国土局发布的数据统计，1~6月，南宁市商住用地共供应18幅共1119.82亩，面积同比下降33.36%；这些地块中共有17幅成交，成交面积891.67亩，成交面积同比下降40.55%。
虽然数据上看上半年土地成交同比下降，但其实很多开发商迫切希望拿地，只不过土地供应跟不上需求，他们想拿地也没机会出手。
从市场面来看，供应的18幅商住用地就有17幅成交，这也说明房企追逐土地的热情丝毫未减。既没有土地补仓，在售货量也十分有限。这是部分房企眼下面临的现状。对于土地储备紧缺的房企而言，不拿地就意味着出局。
粗略估算，目前南宁楼市中，热点在售楼盘约150个，其中不少大牌房企拥有2个以上楼盘，只拥有1个楼盘且处于开发尾声的房企也不少。楼盘处于开发收尾阶段的房企，大部分近两年并未新拿土地。这就意味着，未来半年或者1年内如果没有拿地，将面临无米下锅的境地。除此之外，今年上半年以来，楼市去化速度快，很多热点楼盘都处于供不应求的状态。居周刊记者在5月份走访5大区域，深入90个热点在售楼盘调查，发现有65个楼盘处于房源紧缺状态。这就促使开发商需要拿地“补货”。
且不说中小房企，恒大、龙光、碧桂园、荣和等多家大牌房企早在今年年初就公开“重金找地”，表现出强烈的提前抢占市场的积极心态。
再拿6月16日首次以“限地价、限房价、竞产权移交房”新模式出让的5幅地块来说，“双限地”未来开发利润并不高，但当天也吸引了万科、绿地、碧桂园、金科、中海、龙光、荣和、联发、盛天、大唐、招商、天健等18家房企前来抢地。
“与楼市一样，上半年南宁土地市场也处于供不应求的状态。”绿地香港广西公司副总经理冯全华分析，虽然从数据上看土地市场较去年降温，但很多开发商都对南宁城市发展充满信心，也普遍看好楼市的发展前景，所以纷纷积极参与土拍拿地，或从其他途径寻找土地资源合作开发。
价值凸显，开发商抢驻
江南城西将成楼市新热点
“僧多粥少”的情况下，每块地都是一块诱人的肉。那些曾经被认为偏远的区域地块，如今也变得非常抢手。
上半年，江南和经开区异军突起占据土地成交榜首位，共成交381.518亩，占成交总量42.79% 。西乡塘和高新区也不甘落后，成交8幅370.851亩，占比41.59%。兴宁成交110.494亩，占比12.39%。历来的土地供应大户五象，今年仅有1幅28.809亩地块成交。青秀则零供应、零成交。其中，江南上半年出让的5幅地块中，均有房企积极抢拍，4幅地块溢价成交，最高溢价率为161.1%。
万科上半年分别夺得西乡塘、高新区、江南区三幅商住用地。南宁市万科房地产有限公司助理总经理吴晓静表示，万科进驻这几个区域，是对南宁城市发展和房地产发展预期的看好，力争将项目布局到南宁各个区域。同时，这些区域的配套都在不断发展，且日渐成熟，万科也非常看好它们的发展前景。另一方面，这3个区域此前许多在售的楼盘都已进入开发的尾声，新增供应有所不足，其中西乡塘、江南等板块的办公写字楼产品、商业配套等方面相对紧缺。万科拿地进驻后，将有效增加区域的住宅供应，并对办公写字楼、商业配套等方面进行补充，加速区域发展。
南宁联发置业有限公司总经理助理佘仲强则表示，联发选择在江南拿地，是看好区域的发展前景。具体来看，江南作为南宁的老城区，人口众多，需求旺盛，有较好的市场基础。另一方面，江南的交通、商业等配套也在不断完善，变得更为宜居，这也吸引了更多来自其他区域的购房者选择在此购房。尤其是青秀区的凤岭北，板块开发已进入尾声，新增供应较少，不少购房者会外溢到江南等加速发展且未来新增供应较多的区域。
地价上涨，涨幅更理性
南宁通过土地供应端控房价
大批一线房企进驻南宁，再加上南宁商住地供应紧张，土地市场上掀起了一波波“抢地大战”。“地王”成为去年频繁出现的字眼。地价上涨又推动房价上涨。
今年，南宁开始通过土地供应端限制房价。5月26日，南宁出台的调控新政中，提及2017年南宁市（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩；土地“招拍挂”灵活采用“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”等竞价方式。
新的竞价方式，让上半年的地价涨幅变得理性不少。
广西中原研究中心数据显示，1~6月成交的17幅商住用地，平均楼面地价3158元/平方米，同比上涨12%。其中，有6幅地采用“限房价、限地价，竞产权移交住房”模式出让，楼面价在3500元/平方米左右。
业内人士普遍认为，上半年土地供应相对较少，但住宅市场供不应求，许多开发商需要拿地“补货”。这就导致土地市场也呈现供不应求的态势，促使地价上涨。这是符合市场规律的正常现象。而土地供应采取“限价地”的方式，限制地价和毛坯房价，短时间内会抑制地价快速上涨。但从长远看，这并非长效机制。想真正解决地价快涨，还得加大土地供应，解决土地市场的供需平衡问题。
“上半年大多数热点楼盘都供不应求，尽管在调控新政出台后，市场有所降温，但需求仍较大，这也使得开发商普遍看好市场的发展前景，选择积极拿地开发项目。”佘仲强说，土地市场方面，上半年供应相对较少，造成市场供不应求，推动地价上涨。
吴晓静则认为，上半年地价有所上涨，原因不能一概而论，得具体看出让地块周边的环境、需求、地段等，这些因素决定了地块的价值，而价格又是价值的体现，优质的地块能拍出相对较高的地价也是符合市场发展规律的。
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