打击投机投资购房需求36城开启楼市“限售”

当“限购”成为楼市调控标配后，“限售”也逐渐成为新一轮楼市调控升级的必要手段。保定近日出台了号称“史上最严”“限售”措施，规定购房者取得不动产权证后10年内不得买卖。紧接着珠海在土地出让中也加入类似的“10年限售”措施。最新出台“限售”的是南宁和张家口，南宁对在市区（不含武鸣区）三套及以上住房实施“2年限售”；张家口则对中心城区新购住房实施“3年限售”。专家分析，“限售”就是楼市的去杠杆政策，能有效打击投机和投资需求，预计未来将快速向三四线城市蔓延，后续或有超过50个城市执行“限售”。

南宁等36城开启“限售”

3月23日，厦门首创“限售”政策，新购商品房取得不动产权证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、“类住宅”启动“限售”政策。

5月20日，保定一幅最新挂牌的住宅土地在出让条件中，不仅限制最高地价，也限制最高房屋销售价格，但最震撼的是，购房者自取得不动产权证之日起，10年内不得买卖。“10年限售”也被认为是最严厉的调控。

5月20日后，长沙、无锡、嘉兴、北海等地也连发楼市调控新政，且均采取了“限售”措施。相比保定有个别地块“限售10年”，保定高碑店白沟镇“限售5年”不同，其他城市在“限售”时间上大多设定为“满2年或3年后方可转让”。如长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需满2年后方可上市交易，无锡、嘉兴、北海也均规定未满2年的，不得上市交易。

继保定后，珠海也开始尝试“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。

最新出台“限售”政策的城市是南宁和张家口。5月26日，南宁市住房保障和房产管理局发布《通知》规定，购房人在南宁市区（不含武鸣区）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。同一天，张家口市区限购政策正式出台，并对中心城区新购住房实施“3年后方可上市交易”的“限售”政策。

据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫统计，截至5月25日，全国已经有36城进入“限售模式”。

未来或有超50城“限售”

从限购、限贷、限价，到如今的“限售”，楼市调控一步步收紧。中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，“10年限售”政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。对于投机投资需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。

那么，未来“限售”是否会在全国铺开，成为一种常态？

“限售就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。这样，按照3~5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”中原地产首席分析师张大伟说，“限售”未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会有超过50个城市执行“限售”。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。2年或3年限售是比较普遍的政策，预计更多城市会跟进，北京、上海、苏州等这些核心城市也不例外。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，一二线城市房价长期看涨，在这种情况下，需求就被激发出来，包括有资格的改善性需求也变成了投资者，再多的供应也难以满足“全民购房式”需求，因此，增加供应只是供给侧改革的一个方面，抑制投资和房价上涨预期是另一个方面，预计“限售”将长期执行，限售将从目前的两三年延长到四五年，特别是一线城市至少要“5年限售”。

■延伸阅读

“限售”能有效打击投机投资需求

“本轮市场调控政策全面升级，不过相比往年调控，本次调控最明显的是增加了限售+限商，如北京、上海等一线城市全面实行了限商，其他二三线城市‘限售\’的范围越来越大。”中原地产首席分析师张大伟说。

在5月18日国家统计局发布4月70个大中城市房价数据后，长沙、无锡、嘉兴、保定、北海等地更是连发楼市调控新政，且均采取了“限售”措施。

至于“限售”的影响，张大伟称，从政策上看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，再加上2年的“限售”时间，新买的房子至少4~5年才可以出售。“这种‘限售\’明显打击了投机和投资需求，切断了短期获利的可能性。”张大伟说，这对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

同策咨询研究总监张宏伟则表示，“锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让其交易，不让其贬值，有利于防止因房价下降而带来银行系统性金融风险。”另外，楼市“限售”时间长度的界定，与楼市调控政策执行时间、市场周期时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关，并非任意制定。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，过去的一年2个月内，全国已有90个一二三四线市、县、区实施了新一轮地方楼市调控。而今，各类“限制”多达15种：限购（一二手住宅、商住、公寓、平房、产权酒店）、限贷、限房价、限地价、限签、限售、限转售、限楼盘销售套数、限面积、限精装、限户型、限购买对象、限外资、限摇号、限自持等。全国楼市进入“限”时代。

（居周刊据《华夏时报》、《证券日报》综合报道）

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