南宁一小区想成立业委会遇难题 投票面积未达标 业主大会属无效
南国早报见习记者罗贝尔李致维
近日，南宁市凤岭春天小区的业主拨打南国早报新闻热线0771-5690127反映，该小区多处设施陈旧损坏无人处理，部分业主召集业主大会计划成立业主委员会，却被告知业主大会无效。这究竟是怎么回事，记者对此进行了调查。
1小区隐患无人处理业主欲成立业委会
小区业主李女士说，小区交房入住已近12年，去年有业主发现住宅楼出现外墙脱落、挡土墙出现裂缝的现象，但至今物管都没处理。
去年10月，南国早报曾对该小区外墙脱落一事进行报道（详见本报2021年10月11日4版），物管和开发商有关人员表示将尽快排除安全隐患，如今时隔5个月，修补进展如何？3月26日，记者在该小区看到，在小区沿商业街的住宅楼外墙上，依旧遍布多条细长裂缝，此前被专业人士排查标注墙面空鼓的红色边框仍然存在。在小区挡土墙顶部的草坪上悬挂着危险警示标牌，挡土墙表面也出现多条裂缝。
业主表示，这些问题物管长时间不予处理，存在着很大安全隐患。因此，小区亟待成立业委会规范管理小区各项事务，维护全体业主的合法权益。
2业主召集业主大会投票面积未能达标
去年底，小区部分业主开始筹备成立业委会相关工作。今年2月14日至28日，在南湖街道办和高坡岭社区的指导下，小区召开业主大会对业主大会议事规则、小区挡土墙加固方案、选举业委会成员等内容进行投票。
3月14日，南湖街道办发布会议结果通告，称根据《民法典》《广西壮族自治区物业管理条例》及相关物业管理法规政策的有关规定，该小区此次会议参与投票人数占总人数79.72%，已达到总人数的三分之二；而参与投票面积占专有部分物业总建筑面积58.88%，未达到专有部分物业总建筑面积三分之二，因此认定业主大会无效。
有业主说，该小区分为三个区域，由三家物业公司管理。另外，由于商业街采用只租不卖的模式，开发商也属于小区业主，有权对小区的公共管理事项进行表决。在业主大会上，开发商和1号楼委托了两名工作人员参与验票，但在投票时选择了弃权，导致投票面积不达标。
3建议与开发商协商最好达成一致意见
高坡岭社区居委会副主任陈女士告诉记者，开发商与1号楼业主虽是自管，但本质上他们与凤岭春天小区的业主同属一个物业管理区域，有权选择是否参与业主大会的投票。他们只是委托他人参加业主大会以及参与验票工作，实际上并未参与投票，所以不计入专有部分面积当中。她说，该小区业主大会的整个流程是符合规定的，专有部分面积占比多少是根据投票箱开箱结果进行统计，也就是业主必须参与投票才会计入专有部分面积占比。
如果业主想组建住宅区业委会，能否举行住宅区业主大会进行表决？在接受业主咨询时，南宁住建部门工作人员表示，根据新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，只有在已投入使用且形成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域，“只有在该区域的水、电、消防、道路等全部为独立的情况下才能划分，而目前凤岭春天小区的情况并不满足上述条件，只能按照规定进行”。
广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄表示，建议凤岭春天小区住宅区业主与开发商进行协商，最好与各方达成一个共同协议。如果还在业主大会筹备期内，可以重新召开会议进行表决。
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