从春季供地潮看南宁楼市新动向： 改善型住宅小区或成新主流
南国早报见习记者胡宁军文/图
截至2月22日，南宁市自然资源局今年通过公告和预公告的形式，已累计对市场释放了约2116亩的国有建设用地使用权出让信息，其中商住地块占比超过半数，达到1192亩。持续低迷的南宁土拍市场，或将迎来一波集中供地潮。业内人士对这些商住用地的规划设计要求指标进行梳理，发现一个趋势：低容积率的改善型住宅小区有望成为市场主流。
1上新地块起价低，运营空间大
据南宁市自然资源局官网公布的信息显示，今年以来该部门已发布了9期国有建设用地使用权挂牌公开出让公告，确认公开出让的挂牌地块面积约为1041亩，用途涉及城镇住宅、零售商业、旅馆酒店、批发市场、物流仓储、工业用地等。
与此同时，该部门还累计发布了3批次的国有建设使用权公开出让预公告，当中的地项目清单显示，近期预计将有约1118.9亩土地挂牌出让（含第七期已确认挂牌出让的44.177亩商住地块）。
令一众开发商欣慰的是，与往年相比，今年挂牌出让或将出让的商住用地，起始价普遍不高。位于三岸滨江板块、宗地号为450103450002GB05674的地块，挂牌起始价为635万元/亩，折合计容楼面地价预计为4800元/平方米。而该楼市板块前一两年成交的热门地块，计容楼面地价超过每平方米14000元，即便是当前的区域均价，计容楼面地价也在每平方米9000元以上。
记者注意到，在这波上新的商住地块中，类似以低于区域土地成交均价公开出让的地块为数不少，部分“回炉”包装的地块，起始价甚至较先前下调了三成以上，而且竞买保证金也有相应减少。广西土拍圈业内人士表示，虽然出让起始价不等于最终成交价，但至少让房企看到开发运营的盈利空间，将有利于促成更多的房企参与竞买活动。
2房企谨慎乐观，期待配套先行
连日来，记者走访了解到，多家房企的战略投资拓展人士对此轮供地潮关注度较高，基本上都能对相关土地信息有较为全面且深入的了解，但是否参与竞买，多数人不置可否。一民营房企的负责人明确称：“没有合适地块，暂不参与竞买。”
广西桂土科技负责人、广西土地交易网CEO吴宁告诉记者，南宁土拍市场的低迷已持续大半年了，今年春季涌现一波供地潮，肯定对活跃市场是一个利好。不过，土地市场是否回暖，还有待商品房交易市场先走出困境，且取决于房企的实力和运营发展所需等多种因素。吴宁表示，就南宁楼市当前现状来说，由于房企的参与度有限，春季土拍或许不乏亮点，但出现火爆竞买场景的可能性不大。
也有房企的相关负责人持谨慎乐观态度，认为此轮上新地块中，既有多块临江地块，也有区域成片开发地块，只要公司部署妥当，说不定也是一个竞买拿地、布局发展的好机会。不过，该人士同时说，由于先前遭遇过新拿地块的周边配套兑现迟缓的现象，希望此次出让的地块能配套先行，以便拿地即能开工建设，加快去化速度。
3低容地块多，宜开发改善住宅
值得一提的是，前一两年里，成交商住地块的容积率相当部分在3.0~3.5，而本轮上新的15宗商住地块，其规划设计的容积率指标最低为1.2、最高为3.1。其中，8宗地块规划设计的最高容积率低于2.5，且仅有1宗地块最高容积率超过3.0。
有行业协会资深人士认为这是一个信号，“随着低容积率、低密度商住地块的供应量越来越多，今后改善住宅或成市场新主流。”该人士告诉记者，随着房地产粗放型发展路子走到尽头，为购房人提供环境更好、更舒适宜居的改善型住宅已逐步成为业内共识。目前，业内普遍认同的观点是，当一个普通商品房楼盘项目的容积率处于1.5~2.5时，小区宜居性和生活舒适度是最高的，且最容易被打造成为高品质的改善型住宅小区。今年春季集中供地潮所涌现出来的低容积率、低密度商住地块，无疑让更多的房地产开发商萌生做高品质楼盘项目的冲动。
对此，广西建筑科学研究设计院技术委员会副主任朱惠英说，未来的住宅小区必将朝着绿色节能的方向优化和发展，低容积率、低密度的小区无疑能够为小区的绿色节能配套，包括绿植以及节能设施设备等的布置提供更多的施展空间。“南宁市是否就此全面开启低容积率商住地块出让的序幕，目前下此结论为时尚早，但我还是非常期待更多类似的优质地块推向市场。”
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