南宁楼市持续分化 发展趋势呈“K”型

2021年楼市盘点之市场篇

南国早报记者杨双竹

2021年，南宁房地产市场在“减杠杆”的调控政策下，进入了“去库存”的大年，拿地房企减少，土地拍卖市场热度有所降低；一、二手楼市去化周期再度加长。总体上，楼市的区域分化、产品分化、市场分化凸显，房企面临新一轮洗牌，楼市正呈现出“K”型分化的发展格局。

1大浪淘沙“稳健派”房企成为楼市“顶梁柱”

2021年初，密集出台的房地产调控政策，从供求端到资本端双管齐下，楼市放缓了奔跑的步伐。对房企而言，包括大开发商在内的多数房企一方面难以如愿获得资本市场和银行的融资、信贷支持；另一方面，新房的销售情况并不理想，资金回笼慢，抛售资产、以价换量成为主要选项。

一房企总经理坦言，项目销售额直接影响开发进度与公司的运营，为了回笼资金只能一再推出促销政策。

去年上半年，一则关于“万科将接手蓝光项目”的消息在业内快速传开，曾是四川龙头房企之一的蓝光地产，因资金无法及时回笼导致债务问题而不得不抛售资产。随后，万科相继收购了全国多个蓝光项目资产包，其中包括南宁的“蓝光芙蓉山悦”，该项目现已更名为“万科公望”。

华润、万科、中海、金科等“绿档”房企，受“三道红线”的影响较小，2021年依然按部就班地稳步开发。广西万科拿下了去年楼面地价最高的地块，打造万科“瑧系”顶配产品，彰显企业资金实力的同时，也为南宁楼市带来了更高规格的人居产品及理念。

而一线房企带来的产品革新，也促使广西本土的国企不断创新，突破产品天花板。如广西北投地产、广西交投地产、广西大都投资、南宁轨道地产等企业，不仅没有被外来的竞争企业掩盖光芒，反而在广西多地拿下新地块，稳扎稳打，不疾不徐地推进开发节奏。有业内专家表示，今年楼市依然以稳定为主基调，货币政策将会更加灵活，外界对房地产行业的整体预期会逐步修复。

2区域房价差距加大供应量、成交量“双降”

2021年，南宁房地产市场行情走低，年度商品房成交规模收缩是意料之内的。而降价促销跑量带来的连锁反应，让高端产品线也不得不面临低价冲击的考验。据不完全统计，南宁楼市在售楼盘约八成推出降价促销，仅有不到二成楼盘出现房价上涨。

从供应端看，据南宁市住房和城乡建设局网站公布的数据，去年南宁市六大城区共发出671张预售证，总供应面积超1046.1万平方米，总供应套数约14.8万套。其中，青秀区、五象新区不仅是房源供应大户，也是成交房价最高的区域，与其他城区的价格差异甚至达到近5000元/平方米。

从成交端看，数据显示，2021年南宁商品房总计成交超14.4万套，较2020年减少8000多套，成交面积约1084万平方米，较2020年减少约250多万平方米。其中，2021年商品住房成交总计近7.4万套，成交面积约781万平方米，降幅明显。从月度成交数据看，2021年住宅成交量较好的月份出现在上半年，4~6月间，出现了一波“小阳春”；进入下半年后，住宅成交不温不火，热度不及上半年。

总体上看，在宏观调控下，南宁楼市供求端虽呈现下降趋势，整体仍处于平稳健康发展态势。

3市场分化加剧区域差异化与产品差异化并存

“2021年，南宁楼市仍处于正常的市场振荡范围。”有业内人士表示，当下正是楼市大浪淘沙、优胜劣汰的阶段，未来优势资源将会不断向头部房企、稳健有实力的房企集中。

而市场分化带来了产品进一步迭代，大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放，“高低配”也不再是少数项目的专属。由此呈现出来的，是不同的区域，产品会出现分化；不同的产品，房价会出现分化；不同的阶段，购房需求也会分化。

其中，五象新区作为城市开发重点，中高端产品遍地开花，不仅供应量大，竞争十分激烈，同时也牢牢占据了销售金额、销售面积、销售套数的榜首。2021年，五象核心区商业体五象万象汇正式开始运营，更是为该片区的升温助力不小。此外，在南宁市政府公布的《南宁市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提到，将构建“一心六轴”南宁都市圈，建设南宁大都市区；打造埌东—东盟商务中心和五象综合中心“双核”。这必将使五象新区未来在相当长一段时间内，都将是城市新增房源供应及城市建设的重点区域。

2021年，“城市更新”首次写入政府工作报告。以城市更新、旧城改造项目为主的江南区、兴宁区、西乡塘区等区域，多数在售项目是刚需、刚改产品，房价也与热门区域有明显差距。整体来看，城市更新项目的改造开发刚起步，各方面建设与配套亟待更新。

2021年12月底，江南区政府网站公布了江南区5600亩五一中路片区站城一体化综合改造项目土地熟化人，南宁轨道华润置地有限公司中标。前有东盟商务区南宁华润中心的成功样板，未来不仅江南区的焕新重建令人向往，其他区域的城市焕新同样值得期待。

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