什么样的装修质量问题才可拒收精装房？
南宁某精装房小区一业主家中，客厅频繁渗水，已导致墙壁发霉，沙发不能靠墙。
法眼验收精装房之热点分析
南国早报记者王光家文/图
南宁新交精装房楼盘中，一些业主以质量有问题为由拒绝收房，引发讨论：质量问题要严重到什么程度方可拒收房屋？开发商推出“业主逾期未收房视为自动交付”的条约是否有效？南国早报记者近日采访了南宁多名专业处理精装房纠纷的律师，通过已有法院二审判决结果的相关精装房案例解读，提醒业主验收、拒收房屋时要注意的问题。
1案例
拒收房屋未得到完全支持
南宁、柳州、桂林的中级人民法院近期先后审理了一批精装房纠纷典型案例。
南宁市中级人民法院审理的一起案例显示，业主购买的精装房位于南宁市兴宁区某小区，建筑面积79平方米。业主验收房屋时请来第三方机构验房师，查出大面积空鼓、裂缝、渗水等26处问题。业主因此没有收房，要求开发商整改。
两个多月后，业主再次验收时发现，开发商对部分问题进行了整改，但房屋仍有渗水、空鼓等现象。业主以此为由起诉开发商，要求支付逾期交房违约金。
法院审理后认为，对照我国相关规定可知，该业主所购房屋存在的质量问题，属于可修复的质量瑕疵，并不严重影响正常居住，且未被质量鉴定机构确认为严重影响正常居住的质量问题，因此“该房屋未构成交房条件”不满足。法院不支持业主诉求，开发商无需支付违约金。
桂林市中级人民法院审理的一起案例与此类似。业主收房时，发现所购公寓房屋墙面有裂纹、疑似乳胶漆未刷、卫生间无玻璃门、热水器冷水管未装上等问题。业主起诉开发商后，一审、二审均未支持业主拒收房屋的做法，理由同样是不能以质量瑕疵拒收。不过，合同中没有约定开发商代收高清数字开通费1066元，因此，开发商应向业主退回该项费用。
柳州市中级人民法院审理的一起案例则支持了业主诉求，责任在于开发商存在逾期交房行为。经过法院裁决，没有收房的业主合法获得开发商补偿。
该案显示，业主在柳州所买的一套精装房被约定应在2013年5月31日前交付，开发商直到2015年12月23日才完成实际交付，已构成逾期交房。开发商辨称，涉案房屋取得建设、设计、施工、监理、勘察五方验收即符合交房条件。法院认为，涉案房屋为精装房，交付使用时应满足房屋装修标准，取得五方验收的房屋事实上还属于毛坯房状态。
此外，该业主在房屋交付前多次向开发商反映房屋存在的问题，开发商并未作出合理答复，也未能满足装修标准交付要求，且在《入伙通知书》发出两年后才再次通知业主收房，与常理不符。在开发商不能举证业主无故拒绝收房的情况下，法院认定该案责任在于开发商，开发商应根据合同向业主支付逾期交房违约金28.9万余元。
2解析
拒绝收房要看两个因素
从上述案例可以看出，业主与开发商争议的焦点在于精装房质量问题。
记者了解到，南宁近期交房的多个精装楼盘也出现了装修质量纠纷。有业主在拒绝收房的情况下拆掉了所购房屋的木门、木地板；有业主因发现所购精装房漏水严重而拒绝收房，并且集体起诉开发商。
广西南国雄鹰律师事务所副主任廖盛峰说，从法律维权角度来看，业主能否拒收房屋要看两个因素，即所购房屋质量问题是否严重。如果属于一般质量问题，也就是质量瑕疵，事后可以修复的，业主无权拒收房屋；对于严重质量问题，则业主可拒收。
我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》显示，两种情形下购房者可以拒收房屋，即“房屋主体结构质量不合格”“房屋质量问题严重影响正常居住使用”。
南宁律师谢国才认为，上述桂林案例中，合同仅约定了第一种可以拒收房屋的情形，即“房屋主体结构质量不合格”，但对于第二种情形即“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，并未予以明确约定。业主因此不能凭借第二种情况约束开发商。
3争议
怎样才算“严重影响居住”
有业主表示，即便合同里有上述第二种情形这一条款，维权起来也有难度。记者近日进入南宁某交房一年左右的精装房小区采访发现，漏水现象在整个小区多名住户家里频现，有业主打开卫浴间花洒，隔壁卧室就有水喷涌出来；还有业主表示，他们已经反复修了几次，仍不能杜绝卫浴间门槛石处渗水。
“在司法实践中，第二种情形往往伴随着争议。”广西东方意远律师事务所资深律师王俊珑表示，例如，渗漏现象为房屋一般质量问题，但如果渗漏严重，是否算得上“严重影响正常居住使用”？严重程度又如何评估？
王俊珑透露，他们代理的国内一起案例显示，业主所购精装房用作婚房，交房后发现主卧床头墙渗水，导致墙面发霉，被法院认定为严重影响居住，判开发商向业主补偿。
王俊珑认为，评估“房屋质量问题是否严重影响正常居住使用”，首先应当参考当事双方之间是否有约定。若无特别约定，可参考相关交付标准和司法观点。例如我国《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》中提到“房屋严重漏水且无法进行修复的”“房屋存在重大安全隐患的”“室内空气质量经检测不合格的”等7种情形，均可列为拒收房屋的依据。
值得一提的是，江苏省高级人民法院针对该类现象提出了更明确的界定，走在全国前列。该院认为，“出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划和设计”“出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人”“水、电、气等基础设施无法实际投入使用”等情形，可认定为严重影响正常居住使用。
记者了解到，近日南宁有多起精装房质量方面的诉讼正在进行。其中，有精装房的入户大门为木质门，被业主认为缺乏安全功能。因为按精装房常规做法，入户大门应为防盗门或防火门。业界认为，该案有望被认定为严重影响正常居住使用。
4提醒
某些条款压缩业主权益
收房纠纷中，开发商推出“业主逾期未收房视为自动交付”的条约，常常成为业主吃亏的条款。
记者了解到，南宁一名业主所购精装房位于民族大道。购房合同第12条约定：“自出卖人交房通知发出之日起7日内买受人仍未办理交房手续的，即视为自动交付。买受人应承担与该房有关的风险，并承担自自动交付之日起该房屋应付的物业管理费、水、电等相应费用。”业主起诉开发商逾期交房时，因遇上这一条款而缩短了逾期时间。开发商仅需向业主支付10天逾期的违约金1592元。
南宁市中级人民法院在二审时认为，不仅是双方签订的合同中对“自动交付”有约定，开发商还通过报纸公告的方式将该约定告知业主，因此该约定有效。
南宁律师唐小惠表示，不少购房者对买房合同看得不够仔细，或者看到了不利于购房者的条款也无法更改，以至于购房者往往处于弱势。
多名律师提醒，购房合同中常见一些压缩业主权益的条款，需引起业主重视。例如，“对房屋存在部分瑕疵的情况由买受人书面通知出卖人进行整改，但不视为不合格，买受人不得以此拒绝接收房屋。”这一约定相当于直接要求业主放弃以质量瑕疵拒绝收房的念头。
律师同时建议，业主购房时，在签订统一格式的合同之外，再签一份能约束开发商的补充协议。此举比较适合团购业主。
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