诉求精装差价 要看核心事实

今报记者王光家

时下，国内精装房均有相应的装修标准价码，但常常遭到业主质疑有价格水分。不少业主还就起咨询或提起诉讼，要求开发商赔偿精装差价。对此，受访律师根据南宁和南京两个典型判例，对比剖析其中门道，提醒业主注意：诉求精装差价，要看核心事实。

南宁案例

开发商无责

如果质疑精装有水分，那么业主能否索赔精装差价？律师表示，这已经成为南宁业主近年来关注的热点。

记者了解到，南宁一起精装差价诉求案显示，南宁一名业主9年前与广西某房地产开发有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，支付全款购买了一套位于民族大道某楼盘的精装房，建筑面积为151.85平方米，总金额163万余元。

当时，开发商在销售过程中推出的宣传广告称，精装标准为“3000元∕平方米”。

业主如期收房时，质疑所购房子精装修有水分，遂以“宣传广告应为合同的一部分”为由，起诉开发商，要求对方赔偿精装差价。

南宁市中级人民法院认为，双方合同补充协议约定，开发商展示的样板间、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等，均以合同及补充协议为准。显然，该条款已明确了双方的权利义务，而且业主如期签收涉案房屋后，并未在合同约定的3个月内对精装修问题提出异议，应视为开发商交付的房屋符合双方约定的精装修标准。而该业主在接收精装房一年多后，才依照广告内容而非合同内容向开发商主张房屋装修差价，于法无据，不予支持。

南京案例

开发商赔偿

受访律师向南国早报记者梳理了南京前不久再审判定的一起同一诉求案例。南京市中级人民法院判决开发商应向多名起诉业主赔偿精装差价。

其中业主陆女士的案情显示，她于2013年9月向南京富力公司认购精装房一套，建筑面积131.98平方米，总价259万余元。双方在《商品房预售方案》中约定，装修单价为4500元/平方米。而验房时，陆女士质疑房屋装修并未达到这一标准，从而要求开发商补偿装修差价。

开发商申诉称：“装修单价为4500元/平方米”这个数额，是为了取得预售许可证提前估算的价格，并不属于双方合同约定。

相应法院一审、二审均未支持陆女士诉求。再审认为，《商品房预售方案》系开发商向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，且载明4500元/平方米装修的单价信息已在当地网上公示，可认定该装修单价信息属于双方约定内容。

法院据此判决：开发商向每户购房者赔偿精装差价20万元左右。获赔购房者达到10余户。

据悉，此事件引起当地开发商高度关注。已有九家房地产企业联名向江苏省高级人民法院反映，希望法院慎重裁决。

律师评析

两个判例核心事实有别

南宁律师王俊珑分析认为，上述两个案例结果截然不同，原因在于二者核心事实存在差别。

南宁案例中，双方的购房合同中约定了用什么材料来装修，例如其装修标准清单显示，对房屋包括门、客厅、餐厅、过道、卧式、厨房、卫生间、阳台等各部门装修所需材料的品牌和规格进行了明确列明。

也就是说，合同只约定使用什么材料，而没有约定装修单价，同时约定了宣传资料仅供参考。这意味着开发商只要依照装修标准清单装修就可以了，至于装修能达到什么样的档次，开发商不必考虑。这是南宁这名业主败诉的核心因素。

王俊珑表示，从法律角度来看，该判例体现了合同中“当事人约定优先适用”的原则。杭州也有类似案例，业主也没有得到法院支持。

南京案例的核心因素则在于，双方将装修单价列入了合同，但没有详细约定精装修的具体标准。换言之，装修用什么具体材料，合同里没有明确。

南宁律师罗杰认为，此案中，合同中没有证据证明开发商应完成何种装修标准，但有证据证明开发商的精装修义务应达到何种金额档次，所以开发商最终应当按照4500元/平方米的档次进行装修。业主经过第三方评估发现精装修未达到这一档次时，开发商应退赔装修档次差额。

南宁律师廖盛峰针对上述南宁判例提出了新的看法：在精装房的备案中，房价与装修价格是分开的，业主可通过刨除房价来判断装修价值，如果实际装修并未达到这一装修价值，业主仍然有理由起诉开发商补偿装修差价。

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