精装房装修现场，不规范施工触目惊心 验收精装房，得借一双“透视眼”
卫生间底部的防水层，因贴砖而遭到大面积破坏。
厨房与卫生间的电路串联，存在安全隐患。
名匠装饰特约
南国早报记者王光家文/图
7月初，有业主向记者反映，其所购精装房在装修施工中存在户型功能擅自变更、卫生间防水高度过低等问题。还有业主探访南宁另一施工中的精装房楼盘，发现不规范施工触目惊心。
绝大多数业主没有机会看精装房施工现场，面对精装房成品，业主该如何透过表面现象来判定内在品质？南宁第三方监理机构的验房师提供了一些监理案例和经验，供业主借鉴。广西建筑装饰协会专家呼吁，精装房施工方应遵守相关装修标准，保障业主利益。
1典型案例
施工不规范问题多
业主黄女士的新居是南宁福建路某小区的一套精装房，建筑面积147平方米。今年上半年，她邀请南宁第三方监理机构进行验房，查出上百处问题。
在验房现场，记者看到所查出的问题涉及客厅、厨房、过道、公卫、主卫、阳台、书房、入户门等10个空间。例如，客厅的踢脚线有12处空鼓，吊顶开裂两处；厨房墙砖空鼓6处，消毒柜未通电，洗菜盆水管未接；公卫的柜子发霉，墙砖4处空鼓；阳台的墙面开裂，没有地漏盖，排水口堵塞，地砖5处空鼓；书房空调管无套管，窗户锁闭困难，门扇安装不正。其中，主卫的问题最多，仅墙砖空鼓就达到43处，此外还有花洒接口破损、柜子发霉等问题。
验房师梁闯表示，这是一套问题比较多的精装房，主卫墙砖空鼓几乎涉及整个空间墙面，令人吃惊。
7月10日，记者回访得知，上述主要问题开发商已整改完毕，事情得到了较好的解决。
业主覃先生在南宁某精装房楼盘买了房子，目前仍在装修施工中，然而近期他探访工地时发现，户型功能结构中途出现变更、防水施工不规范，与精装品质和合同交付标准不符。7月11日，南宁沙井街道办事处组织业主和开发商进行协商，目前双方尚未达成一致解决方案。
覃先生说，功能变更主要体现在两个阳台。合同的精装房交付标准中，阳台1和阳台2均为精装交付，即地面要贴地砖和踢脚线，墙面要刷乳胶漆。开发商近期却向业主发了一份通知称，相关户型中的阳台2被相关部门批准为绿化阳台。也就是说，阳台2将被填土种花草，变成种草阳台。而购房合同中的阳台1，根据开发商的承诺，原本应为“多功能房或阳光房”，如今开发商却表示此处空间“不能封闭”，开发商对此的解释是“为了通过验收”。
有的购房业主是该楼盘的施工人员。在施工现场，他们发现了多种不规范行为，其中让业主最不满意的就是卫生间墙面防水只做30厘米高。根据国家相关装修标准，卫生间墙面防水高度应达到1.8米左右。
2暗访现场
防水层遭到大量破坏
为了解精装房施工质量，记者近日跟随知情人士暗访了一个正在施工的精装房楼盘。该楼盘位于南宁江南区，目前刚做完水电，正在贴砖，现场的不规范施工行为极为明显。其中，卫生间防水层不仅只有30厘米高，而且遭后期施工大量破坏。记者走访7个楼层约50个户型，发现沉池全部采用建筑垃圾回填，回填的建筑垃圾包括红砖块、轻质砖块、砂浆颗粒、钢筋、管线废料、废弃瓷砖等，现场全然不见规范回填应使用的陶粒。
现场的贴砖工人解释说，该楼盘墙砖底部的防水层之所以遭到大量破坏，原因是“底部防水层做成了弧形，墙砖无法贴平，只好将防水层剥开”。对于如何补救，工人称“用水泥补一下就可以了”。此外，该楼盘还存在厨房电路与阳台、卫生间串联等不规范现象。
南宁第三方监理机构一名家装监理表示，水泥不能起到防水作用，厨房电路应独立设置，以避免电器超负荷使用出现安全隐患。
针对“卫生间墙面防水只做30厘米高”的问题，南宁一名精装房施工负责人认为，这要看工人贴砖是否采用了防水砂浆。如果是，墙面能起到一定的防水作用；如果不是，那就属于偷工减料行为。
广西建筑装饰协会负责人表示，依照国家装修施工规范，卫生间严禁使用建筑垃圾回填沉池。防水属于重要的隐蔽工程，应严格执行国家相关标准。企业的创新工艺值得鼓励，但其执行的标准不能低于国家相关标准。广西工程建设地方标准《全装修住宅室内装饰装修工程质量验收规范》将于今年9月1日起实施，其中规定，卫生间墙面防水高度不能低于2米。这一标准要求高于国家标准。该负责人认为，对广西全装修房如此高标准要求的原因，是因为防水层高度超过花洒高度，更有利于卫生间防水。
3监理剖析
管理混乱和偷工减料普遍存在
记者了解到，南宁第三方监理机构的验房还涉及柳州、贵港、百色等地的精装房，问题同样较多，主要包括墙体渗水、护栏底部打胶粗糙、柜体发霉、门框变形、墙面开裂等。例如贵港某精装房楼盘，墙体出现大面积发霉，新房变成了“旧房”。即便是在售价较贵的精装房楼盘，同样能发现门框、装饰线条等处的开裂现象，个别精装房的墙面甚至还存在施工工人的“工作留言”。
根据今年上半年的验房结果，南宁多名验房师总结出了造成上述施工质量问题的主要原因。首先，精装房属于批量装修，不少楼盘的管理不到位，工人“粗暴”施工，没有对装修成品做保护而导致刮花、碰花等。施工过程还存在赶工行为，监理又不到位，以至于做工粗糙甚至遗漏。验房中发现的插座、新风系统、排水管都没有固定，就是此类问题的典型代表。其次，工程统一采购主材，供货方以次充好，不良供应商产品质量存在问题。其三，没有做好防水，装修完后也没有根据房屋的实际朝向等情况做好防雨措施，导致室内渗漏、积水。
4经验借鉴
掌握要点可初步判断内在品质
业主几乎没有机会去看精装房的施工现场，面对开发商完成的精装房成品，业主如何判断其内在品质并排除隐患？南宁第三方监理机构验房师陈勇华提供了不少简单有效的做法，供业主参考。
首先，建议业主对每个空间的精装设施逐一体验。例如，如果脚踩木地板有凹陷感，则表明该处的木地板没有铺平。有些柜子经常与插座“撞架”，甚至柜门打不开、柜门错位等，这需要业主考虑到后期软装进场的因素而进行仔细查验，避免日后使用不便。
其次，瓷砖空鼓在精装房中比较多见。业主可借助简单工具对瓷砖轻力敲打，判断是否空鼓。有的精装房空鼓瓷砖背面存在空腔，这明显不符合国家规范中的满浆铺贴要求。
再次，针对乳胶漆墙面，业主可用手电筒检测：照在墙面的光线如果有阴影，表明墙面不平。墙面同时不允许有起灰、流坠等现象。
另外，一些水电问题也可通过表象看出来。例如，有的插座没有零线或地线，表明电路不通或者存在安全隐患。
还有，业主同样要重视的是，管道渗水几乎在每个精装房楼盘都有，业主收房时可初步检查一下，必要的时候，可委托专业人士检查。
5业主疑惑
水管为何不能随便打压测试
有业主在验收精装房时，希望能对新居的水管做打压测试，以便检查水管是否渗漏。可是，业主却得到专业人士意外的答复：精装房水管不能随便打压测试。
南宁多名验房师表示，其原因在于一些精装房的水管较薄，如果依照标准的打压压力进行测试，水管可能会爆裂；如进行低压打压测试，则又起不到实际的检测作用。因此，业主要想检查水路是否正常，需要先了解新居所用的水管材质，然后再作决定。
验房师提醒，给水管打压测试还涉及一个问题，即打压测试时，精装房原有的水龙头需要拆掉，改换成堵头。如果业主此时对新居尚未收房，就表明房子还不是业主的，业主没有权利改换水龙头。业主签字收房后，如果确定要做打压测试，建议申请由小区物管的专业人员全程操作，不宜请第三方人员操作。否则，测试过程中若发生爆管，小区物管可能会将责任推给第三方拒绝维修。
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