经营游乐场却未签合同引发纠纷 法院提醒：口头约定不牢靠 白纸黑字更放心
单凭与业务员口头约定，却未签订书面租赁合同明确租期等事项，经营游乐场生意的力先生就匆忙采购游乐设施进场经营，结果仅实际营业了10天就被商场管理方要求撤离。力先生认为口头约定已等同于形成租赁合同关系，将对方诉至法院要求赔偿损失20余万元。近日，南宁市江南区法院开庭审理了这起租赁合同纠纷案件，驳回力先生全部诉讼请求。力先生表示不服，目前已经提起上诉。
纠纷：仅凭口头约定就投资被要求撤场
去年，市民力先生看中刚建好的南宁市某商业广场的一片空地，打算租下来做室外游乐场。同年8月12日，力先生与负责管理该商业广场的广西某商业管理有限公司（以下简称商业公司）一名业务员经协商，双方口头约定租金按照力先生经营的游乐场每天营业额的30%收取。之后，力先生向商业公司交纳了租赁保证金、质量保证金及水电费押金15000元。此后他便开始采购儿童碰碰车、儿童充气蹦床、儿童小火车等游乐设施，共花了12万多元。
同年8月18日，力先生在该商业广场投资的室外游乐场开始营业。由于下雨等众多原因，在8月18日至10月12日，游乐场仅实际营业了10天。在此期间，力先生与商业公司一直在协商签订租赁合同的事宜，但因双方对合同条款的约定有不同意见，最终未能签订书面租赁合同。
去年11月6日，商业公司向力先生发出函件，要求其搬离游乐设施。力先生认为口头约定已等同于形成租赁合同关系，不同意撤场。11月26日，商业公司再次发出《复函》，要求力先生在11月30日前撤场。无奈，力先生最终在同年12月3日搬离游乐设施。而商业公司在12月14日、17日分两次退还了力先生的营业收入（扣除30%后），及其此前交纳的租赁保证金、质量保证金和水电费押金共15000元。
争议：口头约定是否形成租赁合同关系
“当初业务员口头约定说得好好的，怎么后面又不算数啦？”力先生对商业公司的做法表示不服，一纸诉状将对方起诉至法院。
庭审中，力先生认为双方已经口头达成一致意见，约定租赁期限为两年，而未签订书面租赁合同是因为商业公司迟迟不愿意签订，双方已形成租赁合同关系。公司单方解除租赁合同，构成严重违约，应当承担违约责任。因此，他要求商业公司赔偿因单方解除租赁合同造成的预期利益损失10万元（实际金额以鉴定机构的鉴定结果为准），以及直接经济损失12万余元。
商业公司则辩称，未能签订书面合同是因为力先生拒绝签署，双方才未形成租赁合同关系。另外，力先生的游乐场因连续多天不营业而没有收入，导致公司无法从力先生处收到租金，给公司造成了一定的经济损失。公司为维护自身合法权益向力先生发出撤场通知书，公司不存在违约行为，请求法院驳回力先生的全部诉讼请求。
法院：不定期租赁合同关系可随时解除
法院经审理认为，力先生与公司虽然没有签订书面的租赁合同，但在事实上力先生已经在涉案场地开始经营游乐场，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，双方实际上已经成立口头的不定期租赁合同。
因此，双方的民事法律关系并非力先生主张的两年期的租赁合同关系，也并非商业公司主张的不存在租赁合同关系。力先生与商业公司成立的不定期租赁合同也是合法有效的合同，对双方当事人有约束力。但在不定期租赁合同关系履行过程中，双方均可以随时解除合同，故商业公司可以随时在通知力先生后解除合同。
同时，商业公司在去年11月6日通知与力先生解除不定期租赁合同的行为合法有效，法院予以确认和保护。从力先生收到该通知之日至实际撤场的12月3日，已经有28日，已经给予了力先生合理的期限。
而双方的不定期租赁合同因商业公司通知而解除，商业公司也依照约定在扣除30%的比例后向力先生交付了营业收入，也向力先生退回了各种押金，双方的不定期租赁合同所产生的权利义务关系终止，恢复到成立合同前的状态。力先生再要求商业公司赔偿直接经济损失、预期利益损失20余万元，没有理据，法院不予支持。
对此，力先生表示不服，目前已经提起上诉。
■特别提醒
如何避免此类合同纠纷
那么，作为本案中争议焦点的口头约定的租赁合同有效吗？如何避免此类合同纠纷？
口头约定的租赁合同是否有效，有三种情况：①如果双方都按口头约定履行，有效；②如果有一方反悔不承认，另一方能举证证明口头约定内容的，也有效；③口头约定的合同如果是超过6个月的，视为不定期租赁，双方都有权随时解除合同，但要在合理的时间内提前通知对方。
要提醒大家注意的是，如果租赁期限超过6个月，应当签订书面合同，否则很难保障双方权益。
据《南宁晚报》
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