五象13年大数据，下一个热点在哪？

南宁晚报 2019-04-12 06:07 大字

五象新区核心区基本成型本报记者宋延康摄

■易居企业集团·克而瑞分析师王莹

2006年，五象新区启动建设。随后的13年里，五象新区房地产市场先是经历了7年的酝酿期，到2014年开始爆发式发展，2017年领跑南宁楼市；从仅有几家本土房企布局，到数十家一线房企进驻、百余盘发售，产品业态均十分丰富。不可否认，五象新区目前已经成为南宁置业最热点的区域，不少人也尝到了置业五象的甜头。

克而瑞数据显示，2006年至2018年，五象新区房价历经3次跳涨，13年时间翻了四番。目前，蟠龙、五象湖、龙岗板块均已有量有价。对购房者而言，哪个区域会成为五象新区下一个热点？答案或许是五象南。

【供求走势】

2014年起五象成交快速上涨，2017年成交金额首超青秀

2006年五象新区启动建设。随后7年，五象楼市一直处于酝酿期，商品住宅年成交量维持在20万㎡以下量级。从2014年开始，随着万科、绿地、华润、恒大等多家全国品牌房企进驻，五象成交出现跳涨，并持续这一高速增长的态势。

克而瑞数据显示，2013年五象新区商品住宅成交量为36.19万㎡，2014年猛增至104.30万㎡，同比大幅上涨188%；2015年成交量达220.67万㎡，同比翻了一番；2017年达到阶段性顶峰，362.77万㎡，开始领跑南宁楼市。

近年来，南宁楼市热点也从青秀区转移到五象新区。2009年，青秀区商品住宅成交金额占比达到顶峰，为62.23%，是当时南宁楼市“一哥”，此后占比持续下滑。而五象新区商品住宅成交金额占比从最低的1.03%，到2017年占比达36.38%，首度超越青秀区。2018年，五象新区依然领跑南宁楼市，与其他区域成交差距不断拉大。

从主力成交产品来看，90～110㎡以及110～130㎡户型最受购房者青睐，成交占比均达到27%，改善特征明显。

【房价表现】

13年间五象新区房价涨了四倍，历经3次跳涨

从成交金额占比仅1.03%，到最高的36.70%，13年来，五象楼市除了成交持续走高，房价也历经3次跳涨，从“2”字头到万元级别，涨了四倍。

克而瑞数据显示，2006年至2009年，五象商品住宅均价维持在2120～3273元/㎡，上涨缓慢；2010年，随着大批外地投资客涌入，银海华廷、新加坡城、天筑米兰等成交主力楼盘价格上涨，一定程度拉升区域均价，五象新区成交均价4113元/㎡，同比上涨26%。

随后，五象房价保持快速上涨态势。2014年多家品牌房企进驻五象新区，旗下新盘纷纷入市，区域房价再次出现跳涨，达到7490元/㎡。2017年，随着地价上扬，楼市向好，商品住宅去化迅速，五象新区多区域出现“一房难求”的画面，均价涨至9875元/㎡，比2016年上涨了2137元/㎡，涨幅达28%。

2018年，五象新区商品住宅均价破万元，达11214元/㎡，与2006年相比，13年时间上涨429%。

【库存情况】

五象商品住宅库存面积164万㎡，去化周期仅5.4个月

从各城区库存情况来看，截至2019年2月底，南宁市商品住宅库存面积为462万㎡。其中五象新区库存面积最大，达164万㎡，占总库存量的35%。

虽然五象新区库存量几乎是其他城区的两倍，但去化周期仅5.4个月，库存压力较小。

整体来看，南宁各城区商品住宅去化周期均在8个月以下，市场发展较为健康。

【土地成交】

近五年南宁成交住宅用地，近六成在五象新区

楼面地价刷新纪录，让南宁楼市再度聚焦五象。3月29日，历经21轮竞价+185轮竞配建，1个多小时的角逐，五象湖162亩优质地块被龙光以总价24.27亿元收入囊中。算上产权移交面积，折合实际楼板价超1.4万元/㎡，刷新南宁单幅地块总价和楼面地价纪录。

作为南宁楼市的热点区域，五象新区土地市场一直热度不减，高价地频现。那么，在土地成交量、价方面五象新区具体表现如何？

克而瑞数据显示，2014年至2018年，南宁住宅用地成交总建面为3721万㎡。其中五象新区成交2067万㎡，占比高达56%，连续5年成为南宁住宅用地成交量最大的区域。

成交楼面地价亦保持稳步上扬态势。2010年，五象新区住宅用地成交楼面地价不足1000元/㎡；2010年达到1681元/㎡；2016年大幅上涨至3129元/㎡，其中融创·九棠府、万科金域中央项目地块成交楼面地价均超过5000元/㎡；2017年五象新区成交楼面地价达13706元/㎡，为历年来最高。

未来，五象新区仍是土地供应的热点。2019年，南宁计划供应5651亩住宅用地，供应总建面1151.3万㎡。其中五象新区计划供应总建面达400.5万㎡，占比达35%，仍是南宁土地供应大户。

【热点板块】

看成交量价，五象南或成为五象新区下一个热点

从五象新区各个板块的成交走势来看，可以清晰了解到整个五象新区的热点变化。其中，2017年以前，五象湖板块和蟠龙板块的成交都经历了大幅上涨的过程，分别于2016年、2017年到达顶峰。但随着板块内土地开发接近尾声，新盘供应不足，2018年以来，两大板块成交开始出现下滑。

以五象湖为例，因自然资源丰富、教育医疗配套、交通配套能级高，五象湖板块迅速成为南宁热点区域。数据显示，五象湖板块商品住宅成交面积在2016年飙升至95.88万㎡，到达峰值；随后因区域供应“缩水”，成交开始下滑。

龙岗板块的发展轨迹类似。2016年起，龙岗板块多盘齐发，无论是供求量还是市场热度均有明显上升，商品住宅成交量达59.57万㎡，开始超越五象新区其他板块；2017年，区域成交量上涨至89.60万㎡；2018年成交量突破百万㎡，达113.12万㎡，领跑五象新区楼市。目前，龙岗已经成为五象新区成交量最大的板块

新兴的五象南板块2018年才有楼盘发售，还有大量未开发的土地，按照区域发展史，估计会是下一个供应热点。2019年，除了彰泰、荣和，五象南板块还聚集了龙光、大唐、阳光城、万科、合景、大都等品牌房企，旗下项目如龙光·玖珑郡、印象愉景湾、万科·星都荟目前均已首开，仅2019年1—3月成交量已达4.57万㎡，已达2018年该板块总成交的65%。按照这一趋势，未来，五象南板块的上位，或许只是时间问题。

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