300户业主状告开发商逾期办证违约，开发商称是业主违规改建所致 是开发商擅自改规划还是业主违规装修？
兰女士家客厅改变规划的落地窗。
由阳台改建成的小房间。
南国早报记者王斯李俭芹文/图
将飘窗改成落地窗、将阳台封闭改成房间……南宁市明秀东路一小区交房5年多，业主却拿不到房产证，300户业主将开发商诉至法院，要求支付逾期办证违约金。1月3日下午，南宁市兴宁区法院二次开庭审理此案。
记者在采访中发现，因为改变规划导致办不了房产证，业主状告开发商的不止这一例。住房部门分析称，前些年，通过“赠送面积”来抢客源是开发企业的“通病”，该做法改变了小区规划，使得容积率超标，因此办证卡壳。
业主
交房五年多未得房产证
状告开发商索赔违约金
“我当年买这套房时，看中的就是开发商的实力，也是想着孩子以后能读名校。可如今交房5年多了，房产证依然是遥遥无期。”明秀东路一小区B2组团2号楼的业主兰女士，提起办房产证就直摇头。
兰女士说，2011年，她花59.6万余元购买了该小区的一套房。当时在购房合同中约定，开发商应当在交房后的730个工作日内，向房屋登记机构为购房人申请房屋的所有权登记，并将房屋所有权证书交付给购房人。
2013年，兰女士如愿拿到了新房钥匙，可交房至今，她并没有拿到房产证。其间，很多业主因为孩子临近上学，没有房产证不能进入相应学区学校，而集中进行维权。后来开发商解决了这个难题，但是没有房产证，让业主始终无法放心。
在多次交涉未果后，2018年3月，兰女士等300多户业主决定维权，陆续将开发商告上兴宁区法院，索赔2万～5万元不等的逾期办证违约金。
2018年9月底，该案在兴宁区法院第一次开庭，但开发商当庭提交的几份证据，让众多业主蒙了。因为开发商称，办不了证该怪业主，因为是他们委托开发商所属物业公司违规装修改建造成的，开发商因此还被相关部门处罚，他们将保留追究业主法律责任的权利。
今年1月3日，法院再次开庭，组织业主方对开发商提供的几份证据进行质证。
争议
改变规划被罚1718万元
该怪业主还是开发商？
法庭上，开发商提供了一份《行政处罚决定书》（简称《决定书》），该《决定书》是2017年5月19日，由南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局开出的。
《决定书》中称，开发商未按照建设工程规划许可证的规定来建设该小区“B2组团4期地下室”及B2组团的共12栋楼项目。其中，在地下室项目中增加商铺面积82.21平方米；“B2组团1号楼”项目擅自建台阶，硬化架空绿化地面等；“B2组团1号楼”等12栋楼，将花池改建成阳台、飘窗改建成落地窗、部分阳台封闭成房间，改变部分外立面等，以增加建筑面积。
执法部门责令开发商在收到《决定书》起一个月内自行整改这些违法建设部分，并达到建设工程规划许可证的要求；同时处以1718万余元的罚款。
开发商还提供了一份《委托书》和《承诺书》，称当初交房时，业主签署了《委托书》和《承诺书》，授权由该公司物业对所购房屋的飘窗、阳台、花池等部位进行改造，并统一设计、施工；由此改造影响权属证的办理或往后与他人产生纠纷，责任由业主本人承担。因为是业主委托公司物业违规改建导致延迟办证，该公司不该为此担责，也不应支付违约金。
而兰女士等业主则认为，花池改阳台、飘窗改落地，是开发商未按规划建设所致。开发商交房后，他们未进行任何改造。而《委托书》和《承诺书》是开发商在交房时混同一些物业服务合同等一起签字，业主若不签字，拿不到房屋钥匙，这两份文件属于霸王合同或条款，应无效。
法庭上，开发商还出示了一份《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，称2018年7月3日，该公司已经取得南宁市规划局颁发的《合格证》，办房产证不存在障碍，该公司愿意协助业主办证。
但业主方认为，《合格证》只能说明该项目符合竣工验收，开发商尚未完成首次登记义务，没有履行协助房屋产权登记的义务。
走访
飘窗变落地窗整齐划一
阳台也被改造成小房间
当日庭审结束后，记者跟随兰女士等业主来到该小区。在该小区1、2号楼前，兰女士告诉记者，凸出墙体外立面的玻璃窗，按照设计应该是飘窗，但开发商交给他们时，全部变成了落地窗。记者看到，这些玻璃窗整齐划一，非个人装修所能达到。
走进兰女士家，客厅宽大的落地窗很显眼。兰女士说，落地窗本来应该是飘窗，属于开发商赠送面积，有了这个落地窗，客厅变得更加宽敞。在两个房间中间有一个小房间，兰女士说，按照设计，这里应该是阳台，但是被开发商改造成了小房间。
“当时开发商宣称，这里的户型是两房变三房。”兰女士说，冲着这一点，当初他们毫不犹豫选择了该楼盘。交房时，业主们都很开心，也认为户型好，没有一点浪费。谁知道，后来却遭遇办证难。
记者在采访中了解到，因为改变规划导致办不了房产证，业主状告开发商的，在其他城区法院也有类似案件。
调查
用“赠送面积”抢客户
埋下隐患导致办证难
记者从南宁市住房部门了解到，2000年～2014年之间的商品房，不少存在改造了户型，造成与规划不符的情况，这也是导致不少楼盘办证难的主要因素。
内部人士分析认为，开发商这么做的目的是为了抢客源。他举例称，有些户型，设计了很多大阳台，这些阳台作为半赠送面积或者全赠送，对购房者形成很大的诱惑，一般出售后，大阳台就被改成房间。做此改动后，就会导致房屋容积率提高，不符合规划要求。除了超容外，这个时期的房屋还存在绿化不达标、加建等其他问题，导致小区办证难。
在装修过程中，修改户型是很多业主常有的动作，那么，这样会导致房屋无法办证吗？记者调查了解到，一部分是开发商在售房时，跟业主签约，交房时已经修改了户型；有些是交付后，业主自行装修时修改了户型。对此，记者从监管部门了解到，此前的商品房，一般是先交房再验收，因此，当装修时改变了外立面，验收不过关的情况就比较多，现在，南宁市早已改变了这种先交房后验房的流程，而是在交房之前，就必须先验收。因此，业主现在装修时，如果出现违规规划的情况，主要是由城管部门进行监管和处理。
监管部门提醒购房者，目前，这种超容导致无法办证的情况已经很少了。一是因为南宁市对住户市场监管严格，同时采取了限价措施，对开发商来说，赠送面积要增加成本，还要承担巨额行政处罚，开发商觉得不划算。二是近年来，卖方市场强势，开发商不用赠送面积来争取购房者，销量也很旺盛。
记者了解到，虽然这种现象少了，但并未绝迹，南宁一个新小区的业主李先生称，他们2017年年底购房时，觉得小区赠送的阳台特别大，因此动了心，谁知，今年准备收房，才发现大阳台是下沉式景观阳台，特别压抑。因此，相关部门提醒购房者，如果现在还有赠送面积特别多的户型，需要格外谨慎。
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