微涨或微跌都有可能
在精装房大行其道的南宁楼市，某楼盘打出分期优惠广告。
2018楼市预判/房价/
记者_周文彬摄影_刘国里
“房住不炒”已被提升至前所未有的高度，定位将贯穿2018年。那么，购房者最关心的房价会怎么走？
业内人士分析，2018年房价微涨或微跌都有可能。说微涨，原因是首套刚需、改善需求和外地购房者的力量不可忽视；说微跌，是因为大批双限（限地价、限房价）楼盘将上市，可能会拉低均价。另一方面，毛坯房可能绝迹，“满城精装修”的背景下，购房门槛仍较高。
调控持续房价难大涨
回顾中国楼市近年来的发展轨迹，市场行情总跟着政策摆动。对于2018年的房价走势，不少业内人士表示，政策是重要影响因素之一。
住建部部长王蒙徽在近期的全国住房城乡建设工作会议上已明确表态：2018年坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，调控目标不动摇、力度不放松。
2016年10月，南宁市新设了一道楼市价格门槛，即“新签约房屋售价涨幅不得超过同项目9个月内均价的8%”。
业内人士也普遍认为，在“房住不炒”的顶层定位之下，南宁的楼市调控在2018年仍将持续，松绑可能性不大，房价很难大幅上涨；另一方面，刚需、合理改善需求和外地购房者的力量也不可忽视，新增供应预计也会持续增长，化解供需矛盾，房价或将微涨。
龙光地产广西区域公司董事长郭晓洲表示，2018年在购房需求和调控的影响下，南宁楼市会回归到一个可持续、理性的状态，房价预计会平稳微涨。
中铁房地产集团（广西）有限公司副总经理蒋晔认为，2018年南宁楼市将更加稳健，房地产市场将回归住宅本质。政策不会放松，“房住不炒”仍然是导向，房价预计会持平或小幅上涨。
双限楼盘或拉低均价
不仅是在房地产销售市场，土地市场政策和土地供应接下来也会对房价产生一定影响。
纵观2017年的南宁土地市场，“限价地”在“5·26”新政后便成为了南宁土地市场出让的主流，全年有近30幅“限价地”成功出让。业内人士分析，这些“限价地”打造的双限楼盘最高销售毛坯均价都受到了限制，上市后会在一定程度上拉低均价。
中海地产南宁地区总经理陈澄表示，根据开发周期推算，双限楼盘会在2018年集中上市，成为市场销售的主流，在房价等方面对市场形成一定冲击。若政策不变，会在一定程度上拉低全市成交均价。
广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣也认为，由于双限楼盘从出让之时就受到价格红线限制，上市成交后会在一定程度上拉低全市成交均价。
但也有业内人士指出，即使是双限楼盘，开发商也可能通过提高装修费、捆绑高价车位、外收（合同外加价）等行为变相加价，突破价格红线。这样一来，或许只是数据层面的房价降了，而购房者亲身的买房感受可能截然相反。
精装房遍地门槛仍高
回顾2017年的南宁楼市，“满城精装修”是突出特点之一。据居周刊此前调查了解，2017年，毛坯房穿上精装“外衣”后，房价普遍比毛坯价涨了1000~3000元/平方米不等。除了价格上涨，购房者更切身的体会是，楼盘“毛改精”后，购房门槛普遍提高了。由于部分精装房项目的精装费用无法贷款或贷款年限较短，带来的高首付或高月供，让不少经济实力有限的购房者难以承受。
譬如购买兴宁金桥片区一楼盘一套114平方米的小四房，毛坯单价7000元/平方米，精装标准3000元/平方米。和购买毛坯房相比，光是首付，就多出了10.26万元，相当于首付提高近一成；该项目精装费用只能贷款5年，装修贷款利率执行基准利率上浮20%（5.7%），前5年的月供高达7983元。
不少业内人士也坦言，精装房将成为2018年的市场主流，毛坯房可能绝迹。譬如2017年出让的近30幅“限价地”，不做精装盘基本无利润可言。蔡思荣更是指出，精装房已成为南宁楼市不可逆的趋势之一。原因显而易见，除了做精装盘，开发商无法通过其他方式大幅涨价。
不少新品迟迟未上市或原本销售毛坯房项目，都在酝酿“毛改精”。譬如天健城、香樟林、阳光西岸等楼盘接下来新品预计会“毛改精”；大都公馆和大都郡在首期销售毛坯房后，接下来也预计改为精装房销售。
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