3大媒体6大标准72铺中“淘金” 琳琅满目淘金铺 稳健投资考眼力
嘉和城商铺实景图
南国早报记者黄有宁居周刊记者陈燕玲王莹
地铁铺、写字楼底铺、社区铺、街铺、市场铺……各种各样名头的商铺，在南宁可谓是琳琅满目。克而瑞广西片区调查数据显示，截至2017年8月，南宁商铺供应量23590.03㎡，库存1722714㎡，按照目前的去化速度大约需要52个月。如此名目繁多的商铺，并不是所有商铺都值得投资，更不要说稳赚了。相比住宅投资，商业投资既受到人流和消费、区域影响，还受规划、业态、招商限制。在如此多的商铺中选到好铺，无异于沙中淘金。
多72盘推货满城皆“卖铺”
“这次回南宁，怎么觉得到处都在卖商铺啊，而且各种铺，如市场铺、地铁铺、街区铺都有。但是，现在可不像前几年，只要规划不错，投资商铺都能赚钱。”怀揣着上百万元，看着各种名头的商铺，从广州辗转回南宁的陶小姐却感到无从下手。
2016年以来，南宁楼市可谓热火朝天，商铺也迎来了春天。克而瑞广西片区数据显示，2016年南宁商铺库存量1902596㎡，去化周期从83个月下降到了71个月。而今年截至8月份，库存量已经下降到1722714㎡，去化周期也减为52个月。而南宁市住房保障和房产管理局数据显示，2017年1~7月，南宁商铺共签约21.66万m2、2439套，与2016年同时期相比，分别上涨32.99%和31.70%。
商铺成交上涨，不少开发商都趁这风口“捞上一把”，不约而同推出商铺产品，一时间，“满城皆是卖商铺”。
据不完全统计，目前南宁市有72盘推出商铺产品，大多是沿街商铺和社区商铺，主力价1.5~3.5万元/㎡。其中，作为商铺“集中营”青秀区就有21盘推货，类型涵盖了像绿地中央广场等大型综合体、社区独立商业铺；炙手可热的五象新区也有16盘推铺，多以社区铺为主；江南紧随其后，有15盘主打商铺产品，不乏江南万达广场这类大型综合体，以及融晟天河·海悦城文旅地产商铺；西乡塘区和兴宁区分别有10盘有铺在售。
这么多盘推货，让不少像陶小姐一样的投资者感到迷茫，究竟什么的商铺才值得投资，成为投资者最关心的事。
慎同质化商铺难租也难卖
今年以来，商铺去化速度加快，库存量从最高时的205.1万m2降低到8月的约172.3万m2。乍一看，好像一切都“欣欣向荣”，但商铺整体库存量大、同质化严重的状况还没有改变。某地产代理机构代理销售西乡塘大学路一楼盘的社区商铺，虽然售价在10000元/m2左右，但几个月下来，都没卖出去几套，该代理机构黯然退出。
去化周期长52个月，这对投资者来说，“一铺养三代”，买铺就能赚钱的时代已经过去了。稍有不慎，几十万甚至上百万元的钱就打了水漂。
赵先生在青秀路一高端小区做生意，小区住户有上千户，仅一个出入口，在出入口旁的商铺月租金已经超过100元/m2。即使租金相对较高，赵先生小生意也做得不错。但是，在青秀路同一档次小区的刘先生，其商铺却经营得苦不堪言。原来，小区虽然有2000多户人，业主消费能力也很强，但是小区设有3个出入口，每个出入口都有不少商铺，人流很分散。再加上月150元/月·平方米租金，导致刘先生整体利润不高，他萌生了退意。
理想很丰满，但现实却很骨感。投资商铺虽然前景看好，但并不是所有商铺都赚钱。在合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春看来，商铺投资是一种高投入的投资行为，高收入高收益也意味着高风险，会受到地段、人流量、周边商圈等多种因素影响，所以要谨慎。
挑6大标准商铺淘金
投资商铺要想稳赚，挑选商铺就显得尤为重要了。
“地段+核心商圈是商铺投资的黄金准则之一。”陈亚春表示，城市中心核心商圈的商铺，一般被视为“绩优股”，往往是投资首选。在他看来，城市级商业中心是大商圈，社区商业中心则是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺最优。但是，在南宁最为成熟的朝阳广场、金湖广场、埌东等，这些商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。陈亚春建议，投资者可多关注正在发展中的核心商圈，如凤岭北、南宁东站这些核心商圈，一些大型居住区如绿地中央广场、霖峰壹號等社区商铺和街铺。
当然，投资商铺，光看地段和商圈也还不够，人气也非常关键，这关乎商铺投资的成败。“购买的商铺周边最好有3~5个户数在5000户的大型社区最好。这样更能保证人流量。”深圳霖峰控股营销总监林驱说，像霖峰时代里，周边就有荣和大地、凤岭名筑、霖峰壹號等大型住宅小区，业主消费能力也很强。此外，如有10多万常住人口的嘉和城，这样的大社区，成熟后人流充足，自身消费力旺盛，撑起商业街绰绰有余。林驱表示，商铺所辐射的半径最好在步行15分钟、开车5分钟路程内，这样更容易汇聚庞大的人流。同时，商街内部与外部动线设计也要考量，周边人群是否会路经这条商街或者出入口是否方便出入。
业内人士建议，购买商铺一定要看其商业规划是否匹配消费群体，商业品质和业态是基于周边主力消费群体的。比如公寓社区居住的人群比较年轻，这类社区型商铺比较适合开办咖啡厅、快餐店、酒吧等；而以家庭为单位的大型住宅小区，人气较旺，可以选择开办药店、母婴店、足浴店、餐饮店等一些满足日常生活所需的店。
“业态定位也是影响商业的关键。选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果。”广西中原房地产代理有限公司副总经理陈继峰认为，投资商铺要考虑周边商业的业态布局，只有形成特色，才更容易获得成功。
绿地中央广场的打造的289上海天地石库门风情商业街，地处在青秀金湖商圈核心地段，且有两座百亿级城市综合体保驾护航，使得其在发展各种业态都成为可能。而霖峰时代里打造“轻奢快时尚”的共享商业，引入的蒙地卡罗时尚广场、时代里尚超市、中英国际影城等，还有十几个轻奢品牌，皆为旗舰龙头商业。江南万达广场引进万达影城、华润万家等众多主力店，自开业来便聚集了大量人流，商业价值自然受认可。
此外，商铺、商业街的业态、招商和运营能力，都对商铺投资影响很大。“一个商业项目的招商和运营管理水平非常重要，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。”广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣表示，商铺的后期招商运营很关键，开发商不甩手的项目更加保险。
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