江南“地王”首开调查
9月9日10时左右，中昂·国汇开盘不久时外场情况。
10时20分，项目现场销控表。
购房者在沙盘前看房。
位于沙井的中昂·国汇，周边缺乏优质配套。
Text/记者 王莹 Photo/吴雄潮
欲戴王冠，必承其重。对于地王出身的楼盘，顶着地王的光环，也必须承担相应的风险。
今年3月22日，沙井板块邕津路旁一幅约50亩商住地出让。来自北京的中昂地产豪掷4.98亿元，与万科、绿地、融创、碧桂园等大牌房企“撕逼”，以1000万元/亩的单价将地块收入囊中，楼面价高达5000元/平方米，一举成为江南地王。
拿地近半年后，9月9日，江南地王项目——中昂·国汇首期开盘，价格如何？购房者买不买单？居周刊记者深入调查。
开盘现场
中昂·国汇首开
推96套房，80人到场，卖了近20套
江南地王首开，无疑是9月南宁楼市最有话题性的事件之一。
9月6日，中昂·国汇拿到1、2号楼192套房源预售证。
9月9日，中昂·国汇首期开盘，推出2号楼96套91~112平方米精装四房，均价1.05万元/平方米。
上午9时45分，选房正式开始，据记者目测，营销中心外有80人到场。
进入内场的购房者选房速度不快，大多在销控表前详细地比较价格，神情犹豫。另一边，十余个置业顾问里，仅四五个忙着催促客户定房。
10时，选房区充斥着的多是卖方的声音，置业顾问催促着购房者定房号，工作人员催促犹豫的客户抓紧时间。此时，销控表显示，售出的房源不足15套。
10时30分，购房者陆续进场，不过也有部分购房者离场。销控表显示成交了超50套，随后开发商撤掉销控表。
10时35分，外场购房者所剩无几，全部进入营销中心。
11时，营销中心内基本没有购房者看房咨询。这场江南地王的首开，基本落下帷幕。
随后，开发商对外称，首期开盘所推96套房源去化九成。
80人到场，还有不少人放弃选房，这个地王项目实际卖了多少？记者了解到，项目内场由开发商自身团队、中原和伟业我爱我家销售，还有吉屋、优居、客立方3家渠道公司。记者从代理商和各渠道公司了解到，当天上午，他们卖了不到20套房。
从6月11日，中昂·国汇开放江南梦之岛百货的城市展厅，到7月8日开放营销中心，再到9月9日首开，近3个月的蓄客时间，首开卖了不到20套。这个成绩显然不好看。
记者调查
均价1.05万 购房者表示不能承受
作为第一批进入选房区的购房者，站在销控表前的周女士，并没有选房的喜悦，脸上反而写满犹豫与焦虑。犹豫了20多分钟，她最终放弃了选房。
“房价真的太高了。”周女士原本看中一套112平方米四房，折后总价约113万元。按毛坯首付两成、精装首付三成，贷款30年、等额本息来算，首付要25万元，月供近5000元，“即使勉强凑够了首付，月供也负担不起。”
当天像周女士一样犹豫的购房者不少。
记者了解到，这些购房者主要来自沙井片区和西乡塘，多是首次置业的刚需群体。1.05万元/平方米的均价，放在凤岭北，肯定被抢疯了；放在五象核心区，也一定受热捧。但在沙井板块，天健·西班牙小镇和华南城·东盟华府在售毛坯主力价8000~8500元/平方米，中昂·国汇虽然是精装项目，但是过万的均价，无疑超过了区域不少目标客户的承受范围。
对中昂·国汇来说，其定价也是几经波折。
7月8日，中昂·国汇营销中心开放，开发商放出消息：首开要卖到1.2万元/平方米。
消息一出，不仅购房者抗性大，置业顾问也头疼。“本身到访量就不高，听到过万的价格后，九成的购房者都表示不能接受，更不用说1.2万的价格了，根本卖不动。”一名不愿具名的置业顾问无奈表示，价格释放后，自己的不少客户流失到经开区甚至相思湖片区价格没过万的楼盘。
蓄客一段时间后，开发商又释放消息，首开均价将调至1.1万元/平方米。“没办法啊，拿地价格就那么高，我们算过，带精装成本价就是1.05万元/平方米，1.1万的均价差不多就平本卖。”中昂·国汇内相关人士透露。
9月9日，中昂·国汇首开，即使是1.05万元/平方米的均价，已低于开发商预期，但购房者仍不买帐。
楼面价5000
卖多少开发商左右为难
1.05万元/平方米的均价，对于沙井楼市来说，可能还偏高。但是，这不太接“地气”的价格，很大程度是高地价决定的。5000元/平方米的楼面价，让中昂在定价上左右为难。
今年3月22日，中昂地产在与绿地、融创、碧桂园、万科等房企“撕逼”后，最终以单价1000万元/亩，楼面价5000元/平方米，溢价率161.09%拿地，一举成为江南地王。
5000元/平方米的楼面价，对比沙井大多两三千的楼面价高出不少，即便是对比去年南宁的高价地，中昂的楼面价依然不低。
地价偏贵，价格卖高点不就行了？谁知，2个月后，南宁“5·26”新政出台，不仅限地价、限毛坯价，连精装价都限了。中昂·国汇成为南宁调控政策前后地价的分水岭。
对比沙井其它地块，去年6月，荣和拿下华南城旁240亩滨江地块，两幅地的楼面价均不到2200元/平方米；今年6月16日，碧桂园和绿地拿下的沙井地块，地价分别为3471元/平米和3500元/平米；6月28日，万科又拿下沙井118亩地块，地价也只有3500元/平米。
不管是早于中昂进驻沙井的荣和，还是晚于中昂进驻沙井的万科、碧桂园、绿地，拿地价格都远低于中昂的5000元/平米。虽然万科、碧桂园、绿地拿下的地块，限了毛坯价，还需配建产权移交房，但压力依然比中昂要小不少。
这么高的楼面价，让中昂·国汇在定价上颇为尴尬。卖低了，开发商不愿做亏本买卖，卖高了，购房者不买单。
“在沙井板块，楼面价高达5000元/平方米，而且政府还限了毛坯备案价，这都让中昂·国汇的操盘难度不小。”合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春分析道。广西中原房地产代理有限公司副总经理陈继峰说：“其实项目卖得不算贵，现在万科、绿地、碧桂园几家大牌房企都进驻沙井，上市后将提升区域热度，未来江南房价也是朝万字头发展的。”
楼盘地段一般
产品规划无加分项
地价高，已成既定事实。如果中昂·国汇地段或配套资源好，也可以为项目加分，为定价增加砝码，推动项目销售。
然而，位于江南邕津路与智兴路交汇处的中昂·国汇，在地段上并没有太多可圈可点之处。对比沙井板块其它项目，它既不像荣和·公园里坐拥江景资源，也不像
华南城·东盟华府紧邻地铁站点。附近仅有江南区人民医院、富乐小学及富乐菜市等配套。
这也是购房者无法接受项目均价破万的理由之一。
按照今年1月初，南宁市公示的《南宁市中心城区沙井片区控制性详细规划及城市设计》来看，中昂·国汇所处地段属于沙井工业集中板块，同时还是噪音较大板块，宜居度不高。不如华南城·东盟华府、荣和·公园里所处的沙井宜居板块。
虽然没有好地段，但如果产品有特色，或许也能扭转乾坤。
事实却是，中昂·国汇占地仅50亩，无论是跟240亩的荣和·公园里，还是跟87亩的华南城·东盟华府，又或者跟万科、绿地、碧桂园等在沙井拿下的地块相比，规模都是最小的，发挥空间并不大。
作为中昂南宁首发项目，中昂·国汇一直声称要打造成“江南豪宅”，但从产品设计来看，也并不出彩。
看过项目沙盘的人都发现，中昂·国汇外立面采取黄白灰三色搭配，颜值实在不高，这样的“豪宅”难以抓人眼球。再看规划，项目容积率为3.0，规划8栋高层住宅，采取点式布局，两梯四户设计。这样的容积率虽不高，但在沙井板块并不突出。
项目首期发售的是91平方米和112平方米四房。91平方米四房，客厅开间仅3.5米，各空间尺度紧凑，最小的房间才七八平方米；112平方米户型开间也仅3.8米，为了房间更多，牺牲了居住舒适度。对改需购房来说，吸引力不大。
品牌知名度不高
楼盘推广还不走心
作为新进南宁的房企，不少南宁人对中昂并不了解。对比进驻沙井的房企，中昂品牌不如万科、绿地、碧桂园等一线房企响亮，即使是本土品牌房企荣和，在南宁的品牌认可度也比中昂要高。
这样的情况下，如何打响品牌影响力，做好营销推广，显得尤为重要。
5月16日，中昂举行“精制创造，昂首中国”品牌发布会暨中昂·国汇项目启动仪式。6月11日开放江南梦之岛前广场的城市展厅，同步举行了“中昂风采骑行”活动。随后，6月24日中昂·国汇冠名“梁咏琪好时辰巡回演唱会”，为营销中心开放打前奏。7月8日，项目开放营销中心，邀请明星王杰到场。8月19日，项目开放了样板间，首期产品进行诚意登记。
整体来看，中昂·国汇采取的都是常规宣传，没有品牌落地活动。即使是邀请明星，明星效应也较弱，未对中昂品牌落地带来助力，也不太能抓住购房者眼球。
在中昂·国汇的软文宣传上，中昂·国汇尤其热衷使用夸张词汇，如“27所学校环绕，优质教育一路护航”、“江南高端豪宅标杆”、“京城巨匠入城南，精心布造恢弘建筑”。这样不“走心”的宣传，最终如风过不留尘，很难打动购房者。
对于中昂·国汇来说，想要打赢地王翻身仗，做好产品服务，让品牌成功落地南宁，是接下来的重中之重。
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