没办房产证，房屋买卖合同无效？

广西思贝律师事务所 阮子文律师 15877193028

律师说房

案例

2014年5月，邢女士在南宁买了一套92平方米的期房，开发商于去年3月已经交房。 不过由于工作变动，邢女士收房后想将该套房屋挂牌出售。不久，童先生看中了这套房子，不当他得知该房尚未办房产证时稍有犹豫。于是邢女士承诺，双方以书面形式约定：童先生先支付一半房款，即拥有该房屋的使用权，待房产证办好之后，邢女士协助童先生办理产权过户，童先生再付完剩余房款即可。双方于是签订了房屋买卖合同。

今年2月，邢女士已办理好房产证，但此时她又想将房屋留给儿子结婚用，于是拒绝卖出该房屋，并同意退回童先生的房款及相应利息。邢女士说，签订买卖合同时，房屋没有房产证，合同应为无效合同。这种情况下，童先生可以起诉邢女士，要求继续履行买卖合同吗？

条例

合同违反法律和行政法规的规定，并不必然导致合同无效，还要考察该规范是管理性规范或效力性规范，只有违反属于效力性规范的法律或行政法规，才是无效合同。对于《城市房地产管理法》第38条第6款的规定，应理解为“房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋不能办理房屋权属过户登记”的规定，其性质为管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有人签订房屋买卖合同的效力性规范，因此不能依据该规定认定本案所涉房屋买卖合同无效。

因此，童先生可以起诉邢女士要求其继续履行商品房买卖合同。

房事答疑

Q

读者韦先生：我有一个妹妹，出生后由他人收养。现父母过世，留下一套房，妹妹要求参与继承。请问妹妹有没有继承权？

A

广西思贝律师事务所律师满文勇：依照《中华人民共和国婚姻法》规定：“养子女与生父母之间的权利和义务，因收养关系的成立而消除”，因此韦先生的妹妹不是其父母遗产的法定继承人。但是，如果韦先生的妹妹对被继承人即她的亲生父母尽了赡养义务，依照继承法第十四条“继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当遗产”的规定，他的妹妹有权分得适当遗产。

Q

读者周先生：想和朋友一起筹资买一套新房，请问产权登记上要写两人的名字吗？

A

南宁市住房保障和房产管理局工作人员：为了保障双方利益，如果是双方共同出资，比例各半，需在产权证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等，还必须说明各自所占比例大小。另外，有出资一方为表诚意，在产权证上就写对方一个人的名字，这意味着自己完全放弃了房屋产权，这种做法并不提倡，一旦发生纠纷，权益很难得到保障。

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