南宁版“国五条”细则昨日落地

●今年房价控制目标：新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均收入增幅

●转让自有住房，能核实房屋原值的，按转让所得的20%计征个税；满五年的家庭唯一生活用房，继续免征个人所得税

●解决外来务工人员的住房困难，将符合保障条件的纳入公共租赁住房保障

2月26日，国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”。时隔一个多月，4月17日，南宁版“国五条”实施细则终于“靴子落地”。此次南宁市下发的《南宁市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下简称《通知》），在业内和市民最为关心的房价控制目标、限购、二套房贷、转让二手房个税的征收等方面，基本遵循“国五条”的基调。

关键词：房价控制

房价增幅不高于人均可支配收入实际增幅

《通知》：认真做好新建商品住房价格控制工作，保持房价基本稳定。2013年南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

分析：实际上，早在3月底，南宁市就已经公布了今年房价调控的目标——新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。根据今年南宁市在两会期间公布的预期目标，2013年城镇居民人均可支配收入增长目标为12%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI目标控制在4%左右。以此推算，南宁市今年的房价控制目标涨幅不超过8%（12%-4%=8%）。而根据市场机构统计，南宁市2012年新建商品住房均价为6815元/平方米，按照房价控制目标，今年南宁新房均价不能高于6815＋6815×8%＝7360元/平方米。

关键词：限购措施

南宁限购区域不扩大

《通知》：继续严格执行普通商品住房限购措施。住房、公安、民政、税务、社保等部门进一步完善信息共享和审核工作机制，加强购房资格审核，对不具备购房资格的购房人，不予办理房屋登记；对违反政策规定，或教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业、房地产经纪机构及其执（从）业人员，暂停网上签约或交易申请，其违规行为记入信用档案，并由其承担相应法律责任。

分析：根据此前南宁限购令的细则，仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域，由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此不限购。“南宁市的限购区域范围将依然按照之前限购政策实行。”相关人士表示，此前南宁充分结合自身实际，采取相对宽松的限购政策，因而未将市辖六县列入限购范围，只在“本市市区”范围内实施限购，经过两年多的限购，房价基本保持平稳，市场上的投资投机性行为已经没有太大空间，而且南宁市房地产市场存在区域差异性，不扩大区域也是出于避免一刀切。

关键词：二套房首付

继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策

《通知》：进一步落实对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，优化利率结构、合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

分析：今年3月份，国务院出台的细则提到，对于房价上涨较快的城市要调整贷款政策，实行差异化的房贷政策。业内人士指出，此次的南宁版细则的出台对这一政策并没有具体明确，因此可看成信贷政策将会按照以往行事。

当天，记者也从南宁市各大银行了解到，目前南宁多家银行房贷政策并没有调整，首套房多执行首付30%、基准利率房贷政策，二套首付至少六成，贷款利率是至少上浮10%，第三套房贷款则停止办理。

关键词：二手房征税

出售满5年唯一住房仍免征个税

《通知》：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对个人转让住房应缴纳的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能确定房屋转让所得的，应严格依法按照20%的税率计征个人所得税，不能确定房屋转让所得的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定核定征收。

分析：在长达3000余字的细则中，二手房买卖差价20%的个税计征仍是市民关心的焦点。4月17日，南宁市地税局工作人员表示，根据以往情况，南宁市面上二手房交易多采取核定征收，即按交易价格的1%计算方式纳税。此外，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税等税收优惠仍然继续执行。目前，南宁市税务部门仍按原来的房产个税计征规定执行，是否有进一步调整，还要等通知。

关键词：保障房

外来务工人员年内纳入保障范围

《通知》：2013年，进一步解决外来务工人员的住房困难，将符合南宁市公共租赁住房保障条件的外来务工人员纳入公共租赁住房保障。

分析：为了保持房价稳定，“国五条”一条措施就是增加保障房建设供应。此次南宁版细则对此也进行了细化，要求继续加大保障性住房建设力度，并在2013年要完成14600套、新开工19420套、新增廉租住房租赁补贴2000户及4800套分配入住的任务。

记者了解到，虽然2013年的开工任务比2012年减少，但加上仍有7万套的保障性住房正在建设，今年南宁市保障性住房的建设任务总量为历年之最。而14600套的竣工任务，将有效增加市场供给，改善越来越多的保障人群的住房条件。

此外，在保障性住房分配管理上，细则不但提出了健全准入退出机制，还要扩大保障人群和覆盖面，将符合南宁市公共租赁住房保障条件的外来务工人员也纳入公共租赁住房保障。

今报记者欧乾恒罗暘雷倩倩

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