房产价值由谁说了算？广西拟出新措施严管房地产评估机构

房屋拆迁、交易、办理按揭贷款需要评估，每一桩评估都涉及评估人的切身利益，但同一处房产有时委托不同的专业人士进行评估，结果往往会不一样。3月21日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，日前该厅下发了《关于征求加强房地产估价管理意见的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》），今后行政主管部门要加强对不规范市场行为进行监管。

评估个案：不同评估价相差近10万元

为了让孩子上学方便，南宁市民农先生几经周折，曾经在东葛路附近一个居民区找到了一套三居室的房子。当时卖主的出卖价格是83万元。农先生分别找到3家房产评估公司对这套房屋进行评估，没想到评估公司给出的价格竟然相差近10万元：第一家给出的评估价是72.5万元，第二家给出的是78.3万元，第三家给出的则是81.2万元。农先生没有办法，最后只好找到二手房交易中心，对方给出评估价格是约75万元。

记者调查：同一套房有3种评估价

21日，记者对南宁部分房屋中介机构进行暗访调查，一套89平方米的住房在3家二手房中介得到了3种评估价格，最高差价15万元。

在凤翔路一家房屋评估中介，工作人员根据记者所描述的地段、房型、朝向等细节，在没有到现场勘察的情况下就进行评估。一套位于青秀路建筑面积89平方米的两室两厅，对方给出的评估价格为85万元。该工作人员还再三表示，如果记者愿意，他们可以立即办理现金收房业务。 

在民族大道的另一家小型房屋中介，一名30多岁的男子询问了房屋所在的方位和小区、朝向、楼层后，也立即给出100万元的评估价格。记者问其是否具备评估资质，该男子解释，他们这里每个人都具有评估资格，“如果不相信，老板回来后可以拿评估证出来验证。” 

同样一套房子，在长湖路一家连锁房屋中介，对方也是在没有看到房本和房型图的情况下，给出95万元的评估价格。问其为何不看房就可评估，该工作人员说：“做我们这一行的，只要说出小区名字，基本房型都在我的脑子里。当然要出评估报告，还需到现场看。”

据悉，房屋评估里有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、朝向、结构、通风采光、房龄、居住环境、物业、水电气、装修等等。此外，就是参照政府指导价和周边房屋的市场价格。而且，对一套房屋进行专业评估，必须是有资质的公司派有资格的评估人员到现场勘察。市场环境、房源具体情况等各种细微差别，都会影响成交价格。

调查中记者还发现，很多中介机构都表示，可以根据记者要求进行评估。

业内揭秘：利益决定估价高低

“房产评估，顾名思义就是估出房子‘货真价实\’的价码，把‘水分\’挤掉，但如果负责挤水分的评估机构自己都有‘水分\’，情况就很难说。”曾做过房产估价师的林俊（化名）向记者坦言，一套房产可以估高价格，也可以估低价格，这一现象在二手房交易中十分普遍。

林俊透露，做高房价的目的通常是为了套取更多贷款，甚至通过“阴阳合同”的方式做到零首付；做低房价则可使买卖双方少缴税，房价做得越低，逃税越多。评估水分之所以如此之大，一是有些购房者为了逃避税款或多申请一些贷款，要求中介机构在评估时做点“手脚”，一些中介为了自己的利益，便对评估报告进行“运作”以此满足客户的要求；二是中介机构发现售房人的房屋“综合实力”，便故意压低评估数字，以达到压低价格自行收购的目的。

林俊称，做好一份二手房评估报告，用时不到半小时甚至更短，打一个电话就能决定买卖双方的经济利益；而且评估没有任何实际标准，整个房产评估凭的就是评估师的一张嘴。利益趋势自然导致恶性竞争，其结果不仅是打收费价格战、关系战、回扣战，而为了迎合委托方的要求，出具的虚假报告非常多，“客户定价法”成了评估中用得最多的方法，房地产估价师成了“估假师”。

部门提醒：评估房产多个心眼

“为了规范房地产估价机构行为，保障房地产估价活动当事人合法权益，正是《通知》的目的。”自治区住建部门表示，此次《通知》通过诚信档案、行业自律、主管部门监管等，多举措严管房产评估乱象。对于抽查不合格或接受市民举报查实的违规公司，将在全区行业内进行通报，同时记录不良诚信档案；根据《房地产估价机构管理办法》，对不同的违规行为，进行处罚。

不过，由于目前没有明确的法律法规对房地产评估进行明确界定，虽然有主管部门，也没有办法对评估市场进行详细的管理。一般的评估单位都可以进行评估，但真正做到估价结果客观、公正、合理，确实比较难，毕竟所有的评估都和利益密不可分。

市民找机构评估房产，应注意以下几点：1.向房产、住建主管部门或者行业协会咨询，寻找正规的估价机构；2.可上广西建设网、南宁住房和房产管理局等专业网站查评估机构的资质、评估人员状况等信息；3.如果对于评估机构的结论有异议，可以向主管部门举报，如查实评估有违规行为，可退还评估款。 今报记者徐庆成

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