大师大腕 论道绵阳“2012‘财\’向何方”专题讲座在绵州大酒店隆重举行

5月19日下午，“2012‘财\’向何方——宏观经济中期分析与房地产金融投资策略安全峰会暨金融投资专家‘梦之队\’城市巡讲系列活动”在绵州大酒店三楼南涛宫隆重举行。名师、名流、名企齐聚，与绵阳近200位企业界人士共同分享地产高端盛宴。

本次活动由绿地集团主办，《成都商报》及本刊协办，地产界大腕级人物陈宝存、商业模式及金融理财领域杰出人士曾涛设专题讲座，理论与市场的深度结合，赢得在座的各位嘉宾掌声不断。

绿地集团是中国综合性地产领军企业，在2011中国企业500强排名中位列第36位，在中国房地产企业排名中超过万科，位居第1位。其房地产开发项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、武汉、成都等全国24个省54个城市，是当之无愧的行业巨擘。目前成都公司开发的绿地·锦天府项目，位于成都锦江区西部国际金融城区域，与建设中的地铁二号线咫尺之遥，距春熙路商圈约2公里，周边生活配套完善，属于城市中心区域的高端住宅。项目由法式叠拼别墅和ARTDECO风格的高层公寓两种物业组成，法国宫廷风格的园林与3000平方米的全景观水系巧妙结合，欧式风情的浪漫生活已然呈现。

企业管理学博士、工商管理硕士曾涛先生，拥有多年企业经营管理咨询经验，涉足包括房地产、快速消费品、制造业、高新技术行业及PE投资等众多行业，曾获得成都“地产十年·最有价值的职业经理人”称号。现任中铁二局大型城市运营项目“成都国际体育城”项目负责人、成都锦上绣投资有限公司执行董事。

本次论坛上，曾涛先生做了《经济周期波动下的投资策略》主题演讲。曾先生指出，目前美国经济疲软，欧债危机搅得欧元区动荡不安，这两大经济体的不稳定，使得全球经济正处在剧烈波动时期。国内形势要好于国际，物价指数（CPI）已经得到有效控制，通胀预期持续减弱；制造业采购经理人指数（PMI）至去年12月份以来连续5个月稳步上升，显示出国内制造业已经走出低谷。但另一方面，工业品出厂价格指数(PPI)连续9个月下降，内需不足形势明显。

曾先生分析指出，在这种经济波动的大环境下，投资的安全性应该作为首要因素。目前，国内的投资渠道看似丰富，但真正适合普通百姓的投资品种并不多——股市动荡不堪，黄金、期货以及金融衍生产品又需要非常专业的知识和技能，都不算理想的投资对象。相比之下，房地产目前仍然是比较不错的投资品类，只是在目前的宏观形势下，需要细心的甄别投资项目和物业。

本次论坛的主讲陈宝存先生做了主题为《房地产行业宏观调控未来趋势及投资方向》的演讲。陈宝存为全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员。目前还担任中国低碳产业联盟副主席、中国低碳产业联盟房地产分会会长、亚太城市发展研究会房地产分会会长、全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟常务理事、副秘书长，全经联养老养生地产委员会秘书长、豪宅研究院副院长等多项职务。独到的见解和准确的市场分析以及对行业规律的精准把握，使其成为目前行业炙手可热的地产知名专家和评论人。陈先生的文章在搜房、新浪、搜狐财经、搜狐焦点、腾讯财经、网易财经等房地产专业网站都属热帖，与任志强一道成为中国楼市春天派代表人物。

陈宝存认为，虽然房地产行业“黄金十年”结束，但“白银三十年”才刚刚开始，之后还有“青铜五十年”，“黑铁一百二十年”，只要有人类就会有房地产的需求，其现实依据是中国人的居住理念、住宅情结和传统财产观。中国人往往会把住房看成是个人的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。另外，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房，把房子作为财产传续下去的观念难以改变。

陈宝存指出，房地产市场的刚性需求是绝对的客观存在。从出生年龄段来讲，90后和00后出生的总人口将近4个亿，这都是未来10年的购房主力军。从现实需求来看，第一是进城务工的“农民工”，目前大约有1.5亿；第二是大学毕业后工作时间不长的大学生，从每年毕业数字计算，每年增加数百万；第三是未来城镇化过程中由农民变成居民的群体，未来5年有1.5亿到2亿。所以说中国房地产市场的“刚需”绝不是凭空想象，而是基于现实的基础和客观存在。

对于早前争议颇多的“空置率”问题，陈宝存毫不避讳的指出是统计方法问题——以偏概全。比如数灯头，这是市场调研人员一直采用的简单方式。陈先生认为这种方法过于简单粗糙，原因是一般的生活习惯是一家人很少所有的灯头全部点亮，很可能集中在一个房间看电视，而且很多是关了灯看的。并且，新建的住宅小区由于偏离市中心，或者配套不完善，或者先买了房由于装修需要一定的时间进行资金的准备，装修方案的准备，或者已进行装修，但是孩子就学于市中心，那么夫妇与孩子继续几年在市区名校周边的生活是很正常的事。所有这些因素都会体现为暂时空置，但这不是投资投机性需求占主导地位，而是刚性需求。

谈到“房价/收入比”，陈宝存指出，我们不能套用欧美发达国家的数据模型，因为我们的现实基础差别很大，比如说欧美国家的收入都很透明，城市化进程基本完成，并且人口增长率非常小，所有这些因素都与国内迥异。对于正处于城市化进程突飞猛进的目前国内形势，看似比较高的“房价/收入比”属于非常正常的现象，不必惊若猛虎。

陈宝存最后谈到，成都和绵阳都是后劲非常足的城市，居住环境非常好，城市发展迅速，经济实力雄厚。对于房地产行业，目前还是价值洼地，非常值得期待。（贾清万）

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