年末商铺市场活跃 投资选择仍需谨慎

楼市·聚焦

宜居眉山。本报记者 周军 摄

俗话说，一铺养三代。近年来，住宅市场的投资前景不佳，作为商业地产的重要组成部分，买商铺赚钱又重回市民的视野。不少开发商也顺势而为，纷纷将旗下原本用作长线收租的商铺“和盘托出”，迎接这股投资热潮。而另一方面，即使在地段良好的传统商业区，商铺空置的现象也愈发增多。不过，对于商铺投资，业内人士指出，商铺投资风险大，作为总价高的资产配置，投资者还需擦亮眼睛。

【市场】

新增供应存量攀升

近年来，交付楼盘增多，城市商业综合体的不断涌现，使得大量商铺推向市场，存量不断攀升。记者走访了解到，目前，眉山在售的商铺主要分为四类，社区商业街、主题商业街、城市综合体和专业市场，其中社区商业街和城市商业综合体的比重较大。

走访中，记者了解到，随着眉山城市的不断发展，以及房地产行业的快速发展，近年来眉山城区新修建的住宅项目，大多都有自己的商业配套，虽然配套面积不大，但足以满足小区业主所需。

与此同时，近年来主题商业街在眉山发展也非常迅速，特别是伴随着一些城市商业综合体的崛起。此类商铺，供应量大，由于有一些主力商家，或大型百货的入驻，非常受投资者青睐。

此外，专业市场也是近年来眉山商铺的重要组成部分。随着眉山城市发展，以前以街为市的现象得到了明显改善，涌现出了如装饰城、五金机电城、二手车之类的不少专业市场。

【探究】

招商难租金下降

一年前，市民吴女士购入一间社区店铺。今年交付后，她以2000元/月的租金出租，相当于每平方米的租金才40元左右。“一套50多万元的商铺，租金还不够还银行利息。”

类似吴女士这样的投资者不在少数。记者走访了解到，眉山城区一些楼盘的商铺回报低至3%，人气不旺空置多。部分集中式市场因商业进驻率低，导致人气不高，商铺长期处于空置状态，使得销售举步维艰。

据业内人士介绍，在商铺租赁市场上累积了大量新增供应，定位又差不多，造成了小范围的恶性争客，再加上周边客流不足，因此租金水平并不理想。不过，从长远来看，新楼盘交房入住率提高之后，租金水平会有所改善。

今年，商铺销售遭遇较大瓶颈，同质供应的竞争倒还不是主要原因，电商的冲击，才是传统商铺面临的最大挑战。目前，眉山市场上传统商业街的商铺租金价格有所下挫，不少过去的旺铺频繁转让，再加上今年经济环境不景气，也导致整体销售行情不甚乐观，今年商铺市场的销售较为平淡。

【提醒】

当心商铺成“伤铺”

投资商铺，关键要看投资回报率。业内人士指出，投资商铺产品要算投资回报率，计算投资回报率最简单的公式就是（月租金×12个月）÷总价。要一铺养三代，至少应该有8%的投资回报率，普通商铺的租金回报率至少不应低于6%，租金低至5%以下就不划算了。

在商铺投资中，投资者要谨防一些开发商打着“高回报”旗号“忽悠”购铺者，最终的实际回报率往往相去甚远。业内人士指出，投资商铺要看地段、规划和实力三大因素。

商铺最重要的是地段，地段决定了人气，人气决定了未来商铺的运营效果。选择商铺时，一定要对当地消费者构成进行对比，区域内消费水平高，将容纳更多中高端商品专卖店，从而促使区域内租金水平上升。

与此同时，投资者还应当关注区域内的楼盘数量、入住率，以及消费能力等指标。商铺不是越便宜越值得投资，而应该根据区域商铺市场情况、商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。

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