农民工进城购房去库存贷款难是理想与现实之间的一道坎
“到2020年常住人口城镇化率将达60%左右，将实现1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”巨大的潜在购房规模，一度被认为是当前三四线城市库存消解的最大希望。
对此，业内人士也普遍预测，去库存的下一招，或是鼓励农民进城购房，并在全国范围内广泛铺开。但金融投资报记者调查发现，虽然各地陆续推出契税补贴等优惠措施，支持农民工进城购房，且不少金融机构都在进行新的尝试，但在目前承包权和宅基地权无法交易的情况下，相关金融扶持政策依然面临着现实的门槛。
本报记者 吉雪娇
或带旺三四线楼市购房需求
“如果不买房子，自己始终不属于这个城市”——对于不少在城市中打拼的农民工而言，拥有一套房子，是他们在城市辛苦打拼的目的。
2015年中央经济工作会议提出，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”会议发出明确的政策信号，就是鼓励、吸引农民工在城里买房、租房。
就在2月1日，住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队的调研组一行，前往四川眉山市进行主题为“引导鼓励农村居民进城入镇，促进房地产业持续健康发展，加快推进新型城镇化”的调研。
之所以选择眉山，与其在“农民工进城购房”中取得的成绩不无关系。作为四川新建市之一，眉山市350万人口中，农村人口约占240万。根据其自去年5月起出台的《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》，符合购房补贴优惠政策的农村居民在购房的由财政部门给予每平方米200元-300元不等的补贴，同时房地产开发企业自愿再给予每平方米200元补贴。
从2015年5月到12月，8个月期间，来自眉山市房管局的数据显示，全市商品房就成交4.3649万套、成交面积354.77万平方米、成交金额158.35亿元，同比分别增长54.06%、55.1%、55.36%，其中，农村居民购房比例达80%。
数据显示，过去五年来，有1%的农民工陆续在城市购房，相对于3亿多外出农民工的总量，这也意味着购房人数有300万，平均每套50万元的话，就是1.5万亿。而到2020年常住人口城镇化率将达60%左右，将实现1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，在城镇安家被认为是其必然的归宿。
值得关注的是，多数农民工不愿跨省务工。根据平安好房的调查，外出打工农民工中，34.2%在地级市，34.9%在小城镇，其中，四川省内流动的这些人群，28.9%在地级市，46.1%在小城镇。这也为作为库存重灾区的三四线城市带来了旺盛的购房需求。
地方政府陆续推出优惠措施
为此，各地地方政府也陆续推出契税补贴等优惠措施，支持农民工进城购房。
根据平安好房监测，已有22个地方政府陆续出台针对农民工购房的优惠政策，如去年10月，河南省采取改善金融服务、实施财政补贴、落实子女教育同城待遇、降低购房成本等措施，促进农民进城购房；辽宁省等地也出台措施，为农民工购房提供补贴，并逐步将符合条件的农民工纳入住房公积金制度范围等。
而以四川为例，1月20日，在蓉召开的全省住房城乡建设工作会议上，四川省住建厅相关负责人表示，省内一些地方探索的财政资金支持农村居民进城购房的政策，有望在全省推广，但全省不会“一刀切”，而是鼓励各地根据其经济水平和房价等因素自行制定。“当前楼市步入新常态，加速去库存成为重中之重。”成都住宅与房地产业协会副秘书长谢庆庆认为，四川作为劳务输出大省，具有农民工进城购房的现实需求。相关措施的出现，也将成为开发企业化解库存的积极探索。
然而，对于学历低、收入不稳定又拖家带口的农民工而言，除房价门槛外，贷款难依然是实现进城购房的一大难题。由于没有固定收入，没有缴过社保，更没有征信记录，这也令银行对农民工购房贷款放贷十分谨慎。
虽然于2015年8月发布的《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》明确赋予“两权”抵押贷款融资功能。同时要求在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。
但金融机构在实际操作中却遇到了问题：在承包权和宅基地权无法交易的情况下，用来抵押的“两权”对于银行都是无法处置的资产，因此银行对此反应并不积极。“农民的宅基地、小产权房难以抵押，这是我们共同需要面对和解决的问题。” 平安好房董事长兼CEO庄诺日前在接受记者采访时表示，应该从政策层面加大农民工购房支持力度。
除此之外，“户籍改革”亦被认为是另一个“门槛”。包括庄诺在内的多位专家均表示，针对三四线城市这样整体房价不高而库存偏多的城市，如何利用户籍鼓励制度吸引农民进城购房将是重点。
金融机构尝试破题“贷款难”
虽然相关问题依然待解，不过，已有金融机构在逐渐尝试，希望针对农民工进城购房“供应”相关的贷款产品。
就在近日，中国农业银行推出国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品——“农民安家贷”。记者梳理发现，其不仅优化了准入门槛，简化了收入认定，允许收入证明书或收入声明加银行收入流水，或政策性融资担保机构增信证明等形式，破解农民收入证明难问题，更为重要的是，其针对农民收入的季节性特点，除按月外，增加按季、半年及按年等还款方式，对提前还款免收违约金，缓解农民还款压力。
在银行之外，也有房地产机构提供了为农民进城买房金融解决方案。以平安好房为例，这个由“农家贷”作为核心的方案重点在于提供了无抵押的无息首付贷款，以及契税分期支付等，同时还将与商业银行合作提供按揭业务。
不过，值得关注的是，处于对风险的把控，这个尚处于试点状态的金融解决方案，采取了“优选客户”的模式，主要针对进城多年，或年轻有学历，工作稳定的“农民”。“先期主要是积累数据经验。”对此，平安好房首席金融官韩晓表示。
但其中依然有待完善的部分。如对于真正的收入不稳定的普通农民工而言，相关贷款产品的缺乏，是否会成为其在后期按揭贷款时的阻碍？面对这一疑问。韩晓向记者坦言，目前在金融体系的顾虑下，可以对接的银行产品并不多。“这也是需要等待与完善的过程。”来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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