马鞍山市建设项目建筑面积计算新规实施 “买一层送一层”将不再有 涉及公摊的门廊、雨棚、走廊面积计算有了新标准
马鞍山市建设项目建筑面积计算新规实施
“买一层送一层”将不再有 涉及公摊的门廊、雨棚、走廊面积计算有了新标准
记者 任德玲 通讯员 彭彩梅 娄晓峰
在建设工程审批管理中，由于工程规划审批、产权面积管理分属不同部门，建筑面积计算方法存在《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》两套不同标准，使得同一建设项目在各管理阶段计算产生不同建筑面积。这导致行政监管难以实现有效闭合。部分房地产商在设计中利用不同标准的面积计算方式“打擦边球”，存在建筑设计不合理、规避容积率限制的现象。
5月13日，《马鞍山市建设项目建筑面积计算暂行规定》（以下简称《规定》）正式印发。该《规定》要求建设项目在土地出让、规划许可、不动产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按房产测量规范执行；适用范围为马鞍山市市区范围（花山区、雨山区、博望区）内建设项目建筑面积的确认和管理，示范园区、郑蒲港新区可参照执行。《规定》下发日起正式实施，实施有效期为五年。同时明确，在本规定施行之前已签订土地出让合同的，按原规定执行。
阳台面积计算 不再只看是否封闭
有过买房经历的市民都知道，买新房子，阳台是否封闭，很有讲究——封闭阳台计算全面积，不封闭的阳台计算算一半面积。因此，未封闭的阳台往往被开发商“半价促销”。然而，阳台不同与房间，对于消防、承重等方面的建造要求并不相同，实际使用中，如果将超面积的大阳台封做房间使用，存在诸多安全隐患和违建风险。
为防止开发商以阳台名义“偷”面积，故意做特大阳台，该《规定》明确：每户单个阳台结构底板投影面积不应大于10平方米且每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积不应大于15%，阳台板相连的两个阳台视为一个阳台。
并在原《房产测量规划》上进一步明确了凹凸阳台的不同定义，并按照凹入进深是否大于0.6米以及凹入进深是否达到阳台宽度的2/3，将复合阳台的面积计算方式进行不同等级的划分。
如今的高层住宅，往往空调也有了“独立房间”。这部分是否需要购房者买单呢？该《规定》明确：利用阳台局部空间设置空调机位的，该空调机位应与其相连的阳台一体计算建筑面积。
涉及公摊的门廊、雨棚、走廊面积计算有了新标准
公摊面积占比多少，这成为市民选购住宅时最关心的问题。公摊越大，意味着相同建筑面积的住宅套内实际居住面积越小。然而，曾经的《房产测量规范》中对于有柱或有围护结构的门廊、门斗计算全面积。
为此，《规定》对于涉及公摊的门廊、雨棚面积计算方式给予了明确规定：有围护设施（或柱）的门廊、有柱雨棚；有顶盖不封闭的走廊（挑廊）；有围护设施（或柱）的檐廊，均计算1/2面积。除此之外，对于不封闭的室外楼梯，《规定》明确，应并入所依附建筑物自然层，并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
在高层住宅中，架空层往往是居民休闲、避雨、纳凉的好去处。然而，不少楼盘，架空层经常被改造成全封闭物业用房、非机动车停车位，花样层出的“变形记”不断上演。为此，该《规定》明确：层高大于3.0米的架空层，其建筑面积可不计入容积率（电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率）；并对架空层的功能使用提出了具体要求：架空层应以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。
“买一层送一层”将不再有 “偷面积”行不通
此前曾有不少楼盘变通住宅设计，利用拉高住宅层高做成错层、夹层等“假复式”来吸引购买者，打着“买一层送一层”的诱惑口号，来提高销售量。
“这种‘偷面积’的方式，规避了容积率的硬性规定，摊薄了土地成本，变相提价，以此获得更大的利润。”在省化工地质勘查总院房产测绘技术负责人盛仲进看来，尽管使用面积会翻倍上涨，但在建设楼板钢架和后期使用过程中，无形中增加了建筑物的结构承重，若设计之初未考虑后期的改扩建工程，会极大地威胁到建筑物的安全性。
该《规定》对于可以挑高设置的起居厅面积比例进行了明确规定：要求套内建筑面积超过200平方米的住宅的起居厅层高不应超过7.2米，且该部分面积不超过该户套内建筑面积的20%的，按起居厅投影面积计算建筑面积，否则按起居厅投影面积的2倍计算建筑面积。
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