马鞍山物业管理将实施新规开发商不得拒绝出租未售车位

老旧住宅物业履行相关手续后，可使用共有部分增设电梯；未出售或未附赠的车位车库，业主要求承租的，建设单位不得拒绝……这些都是马鞍山根据新修订的《安徽省物业管理条例》，即将在全市实施的物业管理新规。

物业管理与每个居民的生活都息息相关，为推动物业管理与社区管理的深度融合，不断提升全市物业管理行业服务水平，日前，市住建委委托市物业管理行业协会举办培训班，以提升各级物业管理工作人员的业务能力，进一步引领全市物业管理行业规范有序发展。

小区可使用共有部分增设电梯

据市住建委物业管理科相关人员介绍，全市大多老旧小区都没有安装电梯，这给城市老年人出门办事带来了不便。为了适应人口老龄化的发展趋势，解决老旧小区老人上下楼困难的问题，物业管理新规对住宅物业能否增设电梯做出了明确答案。

依据条例新规，住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，经过本楼栋或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意的，就可使用共有部分增设电梯等设施。当然，还要符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等相关法律法规和技术标准，并且依法办理相关的批准手续。

8种情况动用维修资金更便捷

因为申请条件和程序比较复杂，专项维修资金使用难一直备受社会关注。条例新规实施后，维修资金使用将会更加便捷。

根据条例新规，如果发生危及安全的8种情形，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会及相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，可直接申请使用。但应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

危及安全的8种情形分别为：屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；消防设施损坏的；公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的；楼体外立面有脱落风险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；二次供水设施损坏的；以及其他危及房屋安全的。

开发商不得拒绝出租未售车位

“小区内的停车问题，也是业主关注的焦点之一。”市住建委物业管理科相关人员表示，根据新规，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位和车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位和车库，应当向本区域内业主公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

《安徽省物业管理条例》明确表示，小区建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；小区建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；小区建筑区划内的其他公共场所和公共设施，都属于业主共有。

另据了解，利用小区公共道路用于停放车辆，停车费收益到底归谁?在小区电梯等共用设施设备上从事广告经营，收益应该如何分配?条例新规给出了明确的答复，那就是物业服务企业应当将属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益将按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定及物业服务合同约定使用。如果没有决定或者约定的，百分之七十要纳入专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。同时，对于物业管理区域公共经营收益的财务账目，还应建立定期的审计和公示制度。

物业管理区域内禁止13种行为

根据物业管理新规，在物业管理区域内还将禁止13种行为。据了解，这些禁止行为除了擅自变动房屋承重结构、乱扔垃圾、损坏公共绿化、违反规定摆摊设点和占道经营等规定外，还有两项内容值得业主关注，其一是违反规定饲养宠物被列入了禁止行为之中，其二是改变建筑物及其附属设施的用途也被列入了禁止行为之中。

据相关人员解释，把违反规定饲养宠物列入禁止行为，主要是在不少小区都存在这样的行为，有些已造成了业主之间的纠纷，甚至还发生人员伤害事件；把违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，擅自改变建筑物及其附属设施的用途列入禁止行为，主要是在许多小区内有不少住户将住宅改成了餐馆或美容院等经营场所，给邻居带来了一定的困扰。

按照物业管理新规要求，凡违反了上述禁止性规定的，业委会和物业服务企业都应当制止，制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门依法予以制止或处理。

另据了解，《安徽省物业管理条例》新规还首次明确了执法进小区规定。新规明确，县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划和园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用和小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查，并将调查或处理结果答复投诉人。

本报记者谈恒成通讯员程润洲夏荣军

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