各楼盘调价 房价今年首跌 泸州楼市从卖方市场向买方市场转换
新盘涌现，楼盘供应量增加
今年以来，泸州房源激增、销售放缓，导致供求关系很快逆转，市场存量房不断增加,买卖双方博弈的天平向购房者一方倾斜。
为了增加销售量，不少开发商开始通过以价换量来撬动市场需求，泸州房价逐步回归，楼市隐现购房利好，刚需迎来了窗口期。
◎川江都市报记者 屈德辉 摄影报道
房价今年首跌 各楼盘价格调整较为普遍
“听说城西有楼盘6000左右都能买到！”近日，准备购房的小张听到一则振奋人心的消息，城西一楼盘推出特价房，最低还不到6000元/平方米。相对动辄七八千、高则上万的城西房价来说，6000元左右的房源确实是难得的良心价了。
近段时间，泸州楼市的促销活动较为频繁，优惠让利成为常态。其中，让利幅度较大的特价房并不鲜见。有业内人士表示，进入六七月后，泸州楼市也迎来传统淡季，开发商要想在这段时间有所斩获，在价格上做出调整是首要的。
其实，不仅从各个楼盘的营销调整上可以看出变化，从泸州房价的统计数据上也可看出端倪。国家统计局最近发布的2019年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据中显示，6月泸州新建商品住宅销售价格环比下降0.2%。川江都市报记者统筹上半年各月房价指数发现，这是今年泸州房价首度回落。
“在改善型楼盘不断面世的情况下，泸州房价还出现下跌，这预示着市场已全面进入以价换量阶段。”业内人士陈先生分析，从去年第四季度以来，泸州房价就进入了回调通道。但今年前几个月，大量高价改善型楼盘项目的陆续出现，一定程度上拔高了泸州整体房价，也掩盖了泸州房价下跌的事实，市场整体价格仍呈上涨趋势。
在这样的背景下，6月泸州新建商品住宅销售价格还出现环比下降，说明各楼盘项目价格调整已较为普遍。
供求关系转换 楼市快速进入去库存阶段
今年来，在楼市进入深度调整期的同时，大量新楼盘面世。据不完全统计，当前的城西、沙茜高新区有10多个新楼盘面世，城北、城南也有多个项目供购房者选择。另一方面，从记者近日走访的几个楼盘来看，项目销售中心大多门庭冷落，前来看房的人不多，即便有些项目推出促销活动，市场反应也不尽人意。
“房源激增，销售放缓，导致供求关系很快逆转。”有业内人士分析，这种供求关系的逆转，必然导致市场存量房的不断增加。“从当前市场表现来看，泸州楼市的高品质项目在短期内出现激增，但其所面向的中、高端收入客群的增长速度则相对较慢，再加上当前市场预期看跌，不少购房客户还处于观望之中，因此泸州楼市很快就出现了供过于求的现象。”
“从市场冷清的现状分析，是需求大量被消耗了。”也有业界人士表示，从“金三银四”的表现来看，泸州楼市需求透支、后劲不足的效应已经较为明显。“市场需求的恢复并非十天半月的事，尤其是在房价高企、预期看跌的情况下。因此，从市场需求的角度来讲，泸州楼市的‘淡季’才刚刚开始。”
供求关系不仅左右了市场关系的变化，也左右了房价的走向。一些高价的项目，一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面也将面临艰难的去化压力。
随着楼市进入深度“调整期”，购房者的反应会更加平淡，在售楼盘的竞争压力、销售压力会越放越大，优惠活动也会越来越多，通过促销的方式做出一定程度的价格让步，将是一些开发商不得不做出的选择。
顺应市场变化 开发商以价换量撬动楼市需求
“从近期房地产市场情形来看，随着楼市转冷、新盘增加，泸州楼市已逐渐从以供应为主导转变为以需求为主导。”业内人士李先生表示，由于新楼盘持续上市放量，市场整体供大于求的基本面在较长一段时间内都不会改变，为了争取有限的客户资源，有针对性的促销活动将持续增加。
而在政策层面上，楼市并无利好。上周央行两次释放了房地产金融政策“严监管”信号，对房地产进行定调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这一定调引起了社会各界的广泛关注。专家认为，当前“房住不炒”的理念已逐步深入人心，结合一段时间以来各地调控政策、治理市场行为、规范土地市场等方面的诸多举措，下半年楼市“从紧从严”的趋势已非常明显。
同时，在房地产市场的另一端，土地市场的变化也能反映出企业的心态。今年以来，泸州土地市场总体较为冷清，土地成交量不大，流拍率也较高。
“顺应市场变化，通过以价换量来撬动需求，这或成为泸州楼市的下一个出口。”业内人士周女士分析，当前房地产市场的基本特征可以概况为：新盘不断上市，供应持续增加；观望情绪蔓延，销售前景堪忧；资金压力增加，价格不再坚挺。在这种市场背景下，为得到消费者青睐，各房企都在努力凸显自身优势，包括个性化优势、品牌化优势、区位品质优势等。但开发商最有吸引力的“杀手锏”，还是在楼盘的性价比上做文章，通过以价换量来撬动需求，以保证在楼市调整期保持不错的销售量和去化率。
不少业内人士认为，撬动市场需求的有力杠杆，是房价的进一步回归。从泸州楼市当前的情况看，密集推盘加上主动促销，都表明部分开发商已显露出以价换量的心态。
房价逐步回归
楼市刚需迎来窗口期
随着市场进入深度“调整期”，买卖双方的博弈格局也悄然转变，一贯强势的开发商正在重新调整策略。毫无疑问，当前以价换量仍旧是房地产市场主旋律。但是，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，到底降多少才能获得销量已成为最大的难题。或许这需要开发商拿出更大的诚意，也需要市场的进一步磨合。而随着泸州楼市从卖方市场向买方市场的转换，不仅选择余地增加，对广大购房者更大的利好是，泸州不少楼盘的价格，确实已经下调了。特别是进入淡季以来，因迫切的销售压力，不少楼盘的优惠促销活动都比较给力。不少业界人士认为，近期众多新盘开盘面世，以其选择空间大、入市优惠、升值潜力大等显著优势，或许会给购房者带来惊喜。
因此，购房者可趁泸州楼市房源丰富、楼盘推盘促销的节点，入手自己中意的房子。
“结合市场整体情况，对购房客户来说，从众心理反而不能太严重，要根据自己的资金和需求，该出手时就出手，理性的置业、投资，任何时候都不会错。”一房地产营销策划负责人认为，从市场走向看，随着市场预期的回调，房价已经开始出现下调，甚至还有一定的下行通道。
预计今年下半年到明年上半年，都是刚需购房者较好的出手时机。
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