柳东新区5年楼市发展历程回顾 柳东楼市三步曲:从平稳到上升再回调

今报实习记者吕晓芳

楼市发展，数据说话！作为柳州市重点打造的国家级产城融合高新区，柳东新区的楼市发展既经历过高歌猛进时期，也面临着焦灼考验的难耐，可以说机遇压力共存。回顾过去，放眼当下及未来，精准的楼市供求数据将为市场做充分把脉。为此，我们对柳东新区最近5年的数据进行分析，以探析市场。

供求走势

前三年供应大增，2020年以价换量成效显

正如很多业界所言，柳东新区是一个公共配套先行建设的高新级产城融合区，在新区成立建设之初，即大力建设基础设施、道路、教育、公共配套，彼时房地产市场主要是本土房企为主，房价在“5”字头以下。

随着公共配套的不断落地，上通五、东风柳汽等大产业向柳东新区转移，柳东校招区迎来了红火发展。2015年开始有溢价地块出让，“在面粉价格上涨的背景下，面包价格出现上涨”。资深房产媒体人陈先生表示，也就是从那个时候起，柳东新区楼市迎来了快速发展，本土房企为主的现状被打破，外来房企纷纷进驻，各据一方，在2016年至2020年的5年时间里，激烈竞争的柳东新区楼市，供求经历了爆发式增长，热度缓和，受疫情冲击市场不同程度下滑三个阶段（见图表）。

从易居集团·克而瑞（下称“克而瑞”）的统计数据来看，2016年至2019年，柳东新区的商品住宅供应呈现爆发式增长，2016年商品住宅的供应约为43万平方米，2017年上升到75万平方米，2018年约达90万平方米，2019年供应约达120万平方米。成交面积中，除了2016年成交面积较少，为42万平方米外，2017年～2019年的年均成交量，均为70万平方米左右。尤其是2020年，成交量为75万元平方米，大于其余4年的成交量。在疫情爆发之年，取得这个成交量实属不易，同样的，成交均价也由2018年、2019年的“8”字头降到了“7”字头，以价换量换到了成交量，价格也作出了让步。

对比商品房的数据，可以看出，这5年间，商业产品供应的面积是10万～20万平方米之间，成交的面积在2万～17万平方米，供求最高的年份是2019年。成交均价方面，商品房统计表格中的成交均价，并没有高出商品住宅统计表格中的成交均价太多，均价差距在几十元之间，没有超过百元。

在上述的几年里，柳州的楼市热点区域逐渐由老城区转移至柳东新区。自2017年起，柳东新区便开始成为柳州（不含县份）商品住宅供应/成交面积占比最多的区域。尤其是2019年，柳东新区在柳州（不含县份）商品住宅供求量占比一度达到30%左右。

房价行情

“5”到“8”再到“7”，楼市价格上涨后回调

数据背后，是柳东新区逐渐在柳州市场“上位”，柳东新区商品住宅成交也持续上涨：由2016年的“5”字头（5666元/平方米）涨至2019年的“8”字头（8317元/平方米），年涨幅在2.07%～25.15%之间；2020年成交均价则有所下调，为7715元/平方米，因多方面原因，市场步入回调期。

从近几年的楼盘成交TOP10来看，2016年市场还主要是本土房企开发的楼盘，当年的成交面积排行榜由正和城、冠亚·国际星城、恒大城、广投·龙象城、蔚莱别苑等楼盘组成，各楼盘成交均价在“4”字头至“6”字头之间。2017年，恒大御景湾、正和城、碧桂园·帕克诺雅、恒大城等入榜。龙光、联发、碧桂园、恒大四大外来房企开发项目跻身其中，“7”字头均价的楼盘占一半。2018年，龙光、联发、恒大、碧桂园、东城开发的项目占据前列，主力成交均价为“7”字头和“8”字头。2019年，成交面积榜仍是龙光项目占据首位，万象府、合景映月台等新面孔出现，主力房价为“9”字头。2020年，融创金成九阙府和融创瀚德融公馆以及红星、合景、华润、恒大、大唐等房企项目在榜中，几乎全部是外来房企。

土地市场

经历上升期后下滑，今年第一季度有地成交

土地市场方面，近5年柳东新区住宅用地（纯住宅用地+商住用地）供求量整体在经历了上升期后，开始下滑。其中，2016年～2018年为上升期；供求峰值于2018年出现，均为210.43万平方米；2019年开始，住宅用地供求量开始下滑。

柳东新区楼板价则是在这个过程中出现较大波动。2016年至2020年1-6月，柳东新区住宅用地平均成交楼板价在1402元～2999元/平方米之间波动。2017年，随着品牌房企持续抢滩进驻，区域达到平均成交楼板价峰值，为2999元/㎡，逼近“3”字头。2020年整年，仅有几幅旧改用地、教育用地和1幅城镇住宅兼局部零售业用地成交，柳东新区楼板价结构性下滑，上半年有地块流拍，下半年有地块因故暂停交易，全年的城镇住宅用地很少。

截至目前，今年区域有两宗地成交，一宗位于江滨东片区，另一宗位于柳东新区职教园东侧，分别由广西金源和云星集团摘得，相对于2020年来说，第一季度的表现稍好，而未来市场情况，将拭目以待。

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