疫情影响导致延期交房 政策变化导致无法履行购房合同 遇上这些情况该怎么办
◎楼市咨询
今报实习记者吕晓芳
疫情影响各行各业，新房交付时间延后；政策变化让一些意向购房者在买房上遭遇困扰，进退两难。本周，我们就购房者咨询事宜，邀请律师给予解答。
案例1：疫情属“不可抗力因素”吗？
市民刘先生2018年在柳州鱼峰区某楼盘购买了一套商品房，按照商品房购买合同约定，该房屋交付时间为2020年3月，今年2月刘先生却接到开发商发布“关于延期交房”的通知，通知称受疫情影响，近期无法施工，房屋延迟到6月才能交付。
刘先生想知道，这个延期交房的原因，是否符合“不可抗力因素”。届时开发商是否要支付延期交房违约金？相关法律规定的“不可抗力”因素包括哪些?
广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：通俗来说，不可抗力包括自然现象或者自然灾害，如地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等自然现象；社会现象、社会异常事件或者政府行为：政府颁发新的政策、法律和行政法规，或战争、罢工、骚乱、恐怖行动、传染性疾病等社会异常事件。
本次新冠肺炎疫情导致合同不能履行的，属于不可抗力，工期可以合理顺延。原因如下：首先，对于本次新冠肺炎疫情，全国人大法工委已经官方宣布：因疫情防控不能履行合同属于不可抗力。
其次合同约定交房时间在3月，我国新冠肺炎疫情已在1月下旬爆发，全区也出台了停工政策，确实也导致了工地延期开工的情况，工期一旦顺延，房屋自然就无法按期交付。也就是说开发商有理由以新冠疫情属于不可抗力为由无责延期交房。
开发商无责延期交房的期限如何界定，目前全国没有统一、具体的标准。但我们综合各项因素认为，开发商延期交房3个月可以认为属于合理范围内。
之后，若无其他属于不可抗力的阻却事由，开发商又延期交房的，业主可以根据《商品房买卖合同》约定进行维权。
案例2：政策发生变化，定金能否退？
去年底，何女士打算在城中区购买一套二手房，经过多次看房选到了一套满意房源，该房单价1.1万元/平方米。因为是二套房，单价超过1万元/平方米，首付比例需35%，总价120万元的房，首付达到了43万元，而他们手上只有30多万元，所以没有出手购买。
前些日子中介公司员工告知，柳州出了新政策，二套房首付30%。得知消息后，次日何女士与家人商量后确定购买该套房，随后交了几万元定金。可才几天的时间，政策又收回，首付比例重回35%，购房资金又有了缺口。“不得已，我们只能告诉中介我们买不起房子，希望退定金。但是中介说这个定金不能退，如果不履行合约定，我们属于违约方。”
何女士想知道，定金可退吗？是全额退还是部分退？
广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：何女士遇到的情况，可以考虑属于“情势变更”。
“情势变更”是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除（“不可抗力”和“情势变更”的主要区别之一是前者合同无法履行，后者合同可以履行，但继续履行对一方明显不公平）。
如果最终认定构成情势变更而解除合同，何女士可以不承担违约责任，要回已付定金。但是，这种贷款政策的变化是否构成情势变更，法律上没有明确规定，需要根据具体案情具体分析。
首先，何女士签订的《买卖合同》有没有约定合同签订的前提条件，是政府对二套房首付比例进行下调；如果约定了，可直接以情势变更为由解除合同。
其次，新政策对何女士的影响是5%的首付款比例，那么5%的金额是否属于法律意义上的对何女士明显不公平？也是存在争议的。保险起见，既然何女士已经交付了定金，建议还是去筹措首付款。
如果实在没有办法，可以和中介机构商量退一部分定金。如果中介机构仍执意不退，可以考虑起诉，尽量争取认定是情势变更。
【楼市咨询】
如果您在生活中遇到任何与房子有关的难题和纠纷，欢迎拨打本报楼市咨询热线：13633083467，本报记者将联合专业人士为您解答支招。
新闻推荐
今报柳州讯（今报记者王剑通讯员叶青）4月7日晚10时许，一名年约70岁左右的老汉翻爬护栏，从柳州市红光大桥桥面纵身跳下，坠入柳江...
柳州新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播柳州市正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。