小区成立业委会遇阻，“我们好难”记者调查发现，或卡在建筑面积“过半”要求环节

南国城报 2019-10-16 11:38 大字

不少小区成立业委会遇到困难，或卡在“双过半”表决面积未能过上。

□Text/记者龙利文Photo/何俊涛

“住进来4年了，小区一直成立不起来业主委员会，这正常吗？”

“作为一个拥有1000多住户的大型小区，我们曾多次申请成立业主委员会，为什么就是不能成功？”

……

日前，居柳州接到不少市民的电话反映，所在小区一直成立不起来业委会，从而导致小区内部和物业管理企业的沟通交流过程中出现诸多矛盾，如：胜利小区小区电梯经常坏掉无人维护，多部电梯轮换着坏掉，一年时间里业主大部分时间都只能搭乘一部电梯。

此外，记者调查发现，鱼峰水南片的兴怡园也经常出现物业管理不到位，电梯维护成为疑难杂症等问题，但想要成立业委会却“难如上青天”。且上述两个小区无法成立业主委员会的原因竟如出一辙。

苦恼

业主想成立业委会为何那么难？

“我们成立业主委员会是合理合法的要求，为什么到现在还成立不了呢？究竟是卡在哪一环节了？”胜利小区多名业主表示，他们此前已经咨询过柳州市住建局，部门相关工作人员表示，按照流程胜利小区是可以成立业主委员会的。

为此，他们积极准备了相关材料，并提交给住建局备案。然而，资料给了，流程走了，部门跑了，最终却被告知无法成立业委会。给出的理由竟是：胜利小区开发商持有的地下停车场的面积过大，导致无法达到过半建筑面积这个成立业主委员会的条件。

而兴怡园的情况也相似。兴怡园开发商自持商业面积大，地下停车场面积全为开发商自持。若召开业主大会，在表决环节，即使表决人数（户数）达到80%以上，可能在“建筑面积过半数”这一项上难以达到要求，以致表决无效，最终业委会无法成立。

家住胜利小区的业主杨女士表示，由于整个小区已经全部交房，不少业主都希望成立业主委员会，以便出面解决小区里出现的一些问题。“由组织出面的话，解决问题相对好些，个人的力量太薄弱了。”杨女士说。

那么，为什么会出现一些小区开发商自持面积过大的情况呢？遇到这样的情况又该如何处理呢？

解答

为何有些小区开发商自持面积过大？

纵观向居柳州反映的无法成立业委会的小区，记者发现，大多数是2013年之前开工建设的，当时柳州的楼盘建设规划中还未执行2013年初柳州正式执行的车位配比新规，即要求老区（柳州市城乡规划管理技术规定中所划分的区域）车位配比达到1:1，新区车位配比要求达到1:1.5。

“这就导致了2013年之前规划建设的小区，没有车位配比规定的要求，开发商为了节省建设成本，一般会减少建设地下停车场数量的规划，甚至很多老小区都不建设地下停车场。但是，开发商却必须建设人防车位，而人防车位对业主而言，仅有使用权，并没有产权，产权还是属于国家的。”辉煌集团柳州公司市场部总监廖雅婕说道。言下之意是，业主没有购买到地下车位的产权，所以这部分面积不在业主名下。

此外，如果小区还处在商业销售阶段，开发商还没有销售完商用物业，或自持只用于出租的话，此时这部分商业面积产权仍属于开发商，开发商就是一个“大业主”。另外，管理用房、架空层和地下车位，这些都有一部分产权属于开发商。而很多老小区内楼栋规模并不大，这样一来，就有可能出现全部业主拥有建筑面积小于开发商拥有的建筑面积的情况。

权属确认以不动产登记到业主或开发商或其他公司名下来计算，在成立业主委员会时同样享有投票权，但是登记在公司名下的不动产，比如开发商名下，都是按1人计算，所以若是开发商自持面积过大，在召开业主大会投票表决时，“双过半”的要求可能户数达到，面积却达不到。所以，小区想成立业主委员会，还需要得到开发商的支持。

不过，业主委员会主要代表业主发言，主要为了维护业主权益，难免会与物管出现对立的时候，对于开发商而言属于弊大于利。因此，大概率会出现开发商弃权或是反对的情况，如此一来，业主委员会依旧无法成立。为此，今年自治区公布的《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》里面，就有读者留言希望政府在制定新的《广西壮族自治区物业管理条例》可以参考老小区的情况，降低投票面积。

部门

将重新审核成立业委会备案意见

针对这项问题，居柳州电话咨询了柳州市住建局，住建局工作人员表示，小区无法成立业主委员会的原因各有不同，具体还需具体解决。目前部门对于胜利小区6区和兴怡园业主无法成立业主委员会的原因问题已经知悉。

据悉，胜利小区6区业主已经通过法律程序核实投票业主实际持有面积，并以诉讼柳北区住建局的方式，否决柳北区住建局认定投票面积尚未过半，无法成立业主委员会的意见。目前，法院判决柳北区住建局撤销，此前柳北区住建局对胜利小区6区业主成立业主委员会备案申请作出的《备案机关意见》，要求柳州住建局重新给出行政意见。

流程

如何成立业委会？

1.业主联名提交要求成立首次业主大会的书面报告（物业实际使用的建筑面积达到50%以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，已交付专有部分20%以上的业主联名提出申请）。

2.成立业主大会筹备组，并开展筹备工作，召开首次业主大会选举产生首届业主委员会委员（应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主同意且获得占总业主人数1/2以上的业主同意）。

3.向城区建设局备案，成立业主委员会。

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