老旧小区加装电梯 最关键邻里同心 广西房地产业法律服务团队律师详解柳州市老旧小区加装电梯新政
加装电梯财政补贴对比表
今报记者蓝超君
目前，柳州市有相当一部分老人住在市区的老旧小区里，虽然这些小区的房子比较老旧、窄小，但所在地周边配套齐全，交通便利，邻里相熟，生活出行都很方便。不过，随着老年人数量的不断增加，特别是行动不便的老人，由于没有电梯，出行难矛盾日益凸显。如何能让自己所在的老旧小区早日装上电梯，成为不少老人梦寐以求的一件大事。就此，记者特别咨询了专注于广西房地产行业的法律服务团队——文鳐地产律师团队律师王俊珑。
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各地陆续出台
相关文件
据了解，广西壮族自治区住房城乡建设厅和财政厅已于2018年12月5日联合印发了《加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见》（桂建发〔2018〕18号）（以下简称“广西指导意见”）。今年4月份，南宁市住房和城乡建设局公示了《南宁市2019年既有住宅加装电梯试点工作实施方案（征求意见稿）》（以下简称“南宁征求意见稿”）；同期，柳州市住房和城乡建设局也公示了《柳州市关于推进既有住宅加装电梯工作的实施意见（征求意见稿）》（以下简称“柳州征求意见稿”），正式向社会征求意见。目前，南宁已有不少成功加装电梯的案例，柳州首例加装电梯的小区，预计今年10月份能够落成。
记者通过柳州市政府网站公开的数据了解到，柳州市目前的老旧小区（2000年以前建成的居住小区）共有581个。其中，需进行配套设施改造提升、改善基本生活环境的老旧小区有267个，共计居民楼1865栋，居民户数56351户。
综上所述，各地政府出台的这一政策，让居住在无电梯的老旧小区的老年人拍手称快。
但不少老旧小区在征求业主关于加装电梯的意见时，却面临着一个最大的难题——低层居民与高层居民无法达成一致意见。因此，目前电梯加装工作并没有在柳州全市范围内展开，只有部分小区个别楼栋的业主达成一致意见，同意加装电梯。王俊珑表示，这是目前电梯加装中咨询频率最高的问题，也是最棘手的问题。尽管相关文件中明确了加装电梯的各项条件，但符合硬性规定之后，所在居民楼的业主是否能够统一意见，也是能否成功加装电梯的必要条件之一。
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加装电梯需要邻里同心
柳州征求意见稿中明确了住宅楼加装电梯的条件，即具有合法权属证明或合法报批手续，已依法建成并投入使用，且未设电梯的四层以上（含四层，不含地下室）、九层以下（含九层）的单元式住宅楼。而单一产权的住宅、自建房、别墅、C或D级危房，以及已列入拆迁改造计划的住宅，均不包括在内。
廖女士是滨江西路一单位职工宿舍楼的住户，小区的房子已经有20多年了，虽然当时预留有电梯井，但却一直没有装上电梯。她住在8楼，年轻时觉得爬楼虽然累一点，但可以锻炼身体。如今随着年龄增长，爬楼越来越吃力，如果抱着孙子或提着重物，就更不用说了。曾经有很多亲戚朋友喜欢到家里做客，但现在基本都不会把聚会地点选在家里了，因为爬楼实在太困难了。
廖女士告诉记者，早在2013年，她就跟邻里一起找过电梯公司作出评估，并且还做了方案。但最终因为是低楼层未获批复，方案也搁浅了。如今，小区里的不少高楼层的住户都搬出去住了。
家住雅儒路某小区的陈先生，也一直被没有电梯所困扰。因为腿脚不便，家住6楼的陈先生有时候一个月都不出一次门，就像是被囚禁在家里一样。而由于高层无电梯，送报纸、送牛奶、收垃圾的也都不愿上楼。曾经有人提议过加装电梯，书面报告都签了字，最终却卡在低楼层或年轻住户不同意上。
覃先生是南宁一家电梯公司的负责人，他曾经在南宁成功为两个老旧小区安装过电梯。他告诉记者，根据之前的经验，业主意见不一确实会有很大影响，但目前的政策已经放开了很多，且收费比例、政府补贴、社区协调等机制也相应健全，加装电梯可以按单元（梯号）为单位，由实施业主作为申请人进行申请，也可以整栋楼或整个小区申报。申请时，需经加装电梯所在单元房屋专有部分占该单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主（以下简称“双2/3”）同意，加装电梯拟占用业主专有部分的，还需征得该专有部分业主的同意。原则上讲，符合条件加装电梯的，只要邻里同心，就能够更好地推动电梯加装进程。
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律师详解柳州电梯加装新政
王俊珑表示，柳州市的政策具备自身特点，而且更符合当地特色，也更有利于电梯加装前后的管理。
为此，王俊珑总结了柳州加装电梯政策的几大特点：
特点一：严格区分成为申请加装电梯的建设单位和实施单位。
柳州征求意见稿仅将建设单位限制在同意加装电梯的专有部分业主。
对于专有部分业主达成一致意见后委托的物业服务企业、电梯生产安装企业、房改房原售房单位、原房地产开发企业等单位，柳州并没有列入建设单位的范畴里边，而是作为实施单位来对待。
王俊珑认为，柳州这样区分更为合理。建设单位一般都是指业主或业主单位（开发商或小区业主）。而物业服务企业、电梯生产安装企业、房改房原售房单位、原房地产开发企业等单位并不在业主（单位）的范畴，即便同意加装电梯的业主进行了委托，也并不代表这些单位具有业主的身份。
特点二：申请加装电梯时，需要征求加装电梯涉及利害关系人意见后无异议，或有利害关系人提出异议，经调解和协商已达成一致意见。
王俊珑认为，柳州市政府增加这一较为严苛条件的原因，有可能出于两点考虑。
其一，现实中很多老旧小区各楼的“楼间距”，按照新的国家强制性标准，即建设部2018年12月1日起施行的《城市居住区规划设计规范》GB50180-2018的要求，都是不符合要求的（即房屋前后间距：两楼间距不小于前楼高度的1.2倍计算），加装电梯后就愈发不符合标准。
其二，即便在“楼间距”这一问题上不存在违规，但如果有业主明确反对且无法协商一致时，虽在申请时符合“双2/3”这一条件，但在后续过程中仍有可能引发不必要的矛盾。
特点三：加装电梯协议的公示期原则上不少于20天，并且需要所在居委会盖章备案。
王俊珑认为，柳州之所以把公示时间延长至不得少于20日，原因之一是让业主所签署的加装电梯协议能够进行更充分的公示，更有利于各方业主谨慎考虑；其次，由所在地居委会对申请加装电梯的协议进行备案，一方面有利于充分发挥当地居委会的管理、调解等职能，另一方面也便于后期对所辖老旧小区加装电梯工作进行跟踪与摸底。
特点四：对于申请加装电梯规定了更加详细的材料。
王俊珑表示，柳州征求意见稿明显更为明细，也更具实操性和可落地性。
特点五：对于申请加装电梯的老旧小区给予资金补贴。
为了更便于大家对比和理解，王俊珑专门整理了广西区内各级财政补贴的具体标准（详见下表）。
特点六：最先采用承诺制办理申请加装电梯的建筑工程施工许可证。
特点七：对于在加装电梯协议公示期间提出异议的业主，可要求项目所在城区的自然资源和规划、住建等部门参与调解，并提供政策咨询和技术支持。
王俊珑指出，关于有业主对加装电梯事宜提出异议时，柳州征求意见稿明确要求在发生调解时，不仅仅是基层组织和调解机构要参加，就连“项目所在城区的自然资源和规划、住建”等行政主管部门也必须参与，而且是“积极主动参与”，连参与的内容也明确了，即“提供政策咨询和技术支持”。
特点八：申请加装电梯时可申请使用专有部分的住宅专项维修资金、住房公积金和房改售房款。
王俊珑总结，柳州目前虽有项目在进行中，但后续会出现的情况目前不得而知。因此在实践中可以借鉴外地经验，这样更有利于老旧小区加装电梯工作的顺利推进。
温馨提示
专业律师团队助力电梯加装
广西东方意远律师事务所-文鳐地产律师团队作为一支专业地产律师团队，长期关注广西区内各地“老旧小区加装电梯”的情况，并有针对性地研发了配套的法律服务产品，有力地帮助小区业主推进加建电梯、顺利申报财政补贴等相关工作，并已在南宁市具体落地了若干个项目，经验丰富。
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