安置房有3类，“捡便宜”当心风险

荣城·祥和名邸小区，该小区有部分房源为安置房。 安置房产权证，持有情况一栏为“共同所有”。

□Text/记者唐珂琦（见习）Photo/何俊涛

最近，住在鱼峰区的业主梁先生陷入了一起安置房房产纠纷中。梁先生因为这套房产晚上睡不好觉，很是头疼。由于城市改造不断，安置房在生活中增多，其中风险不得不知。

案例

最近，住在鱼峰区的业主梁先生陷入了一起安置房房产纠纷中。五年前梁先生朋友的朋友陆某通过拆迁分了三套安置房，愿意以4000元/平方米的价格便宜卖出，但得等到5年后才能过户。由于价格便宜且朋友再三表示愿意为对方人品担保，梁先生和陆某很快签订了房屋买卖合同，约定由梁先生购买陆某名下面积为140平方米的回迁安置房，先预付80%购房款共44.8万元，并于5年后过户至梁先生名下再支付剩余20%尾款。

如今约定期限已到，陆某却多次找借口不愿意进行过户，梁先生愁得睡不着觉。“我就想知道安置房到底能不能过户，如果对方一直推脱我应该怎么办？”

在居柳州后台留言中，记者也发现经常有购房者迫于柳州1w+高昂的房价压力，被价格不过四五千的回迁安置房弄得心痒痒，而回迁安置房引发的买卖纠纷也不少见。那么回迁安置房到底能不能买？买了能不能过户？要注意哪些坑？本期，记者将带你扫清盲区，理性买房。

什么是安置房？

首先，让我们了解一下什么是安置房。

由于柳州市城市改造，近几年的回迁安置项目还挺多的，比如河东的东岸·盛世花园、鱼峰区的荣城·祥和名邸和柳东新区的东庭丽景小区等等。

这些安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施项目建设时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

也就是说，如果你不是拆迁户，是买不到回迁安置房的。而市面上很多在售卖的安置房，都是在卖“指标”：以拆迁户的名义低价购买，几年后再进行过户，虽然理论上是可行的，但风险却很大。

风险

土地性质不确定，过户困难！

当记者在柳州市不动产交易中心咨询安置房进行买卖能不能过户时，工作人员表示：“回迁安置房是用来安置被拆迁户的，不能进行买卖。当然，拆迁户得到安置后，拿到不动产证，可以再根据其安置房的土地性质确定能不能直接上市交易。”

安置房的三种土地性质如下：

1.国有出让土地性质的拆迁安置房（统称全产权房屋），全产权房屋取得产权证后可上市交易；

2.国有划拨土地性质的拆迁安置房（统称有限产权房屋），有限产权房在补缴土地出让款后才可上市交易；

3.集体土地性质的拆迁安置房，不能直接上市交易。

集体土地上市交易条件：

集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需要通过转变土地性质才可实现：

经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地；

而国有划拨土地转变为国有出让土地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款，在两次转变后，在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

也就是说，如梁先生一样的购房者，应该先搞清楚其购买的安置房土地性质，除第一种国有出让土地性质的拆迁安置房可以直接交易，国有划拨土地性质需要补缴土地出让金，集体土地则需要先经过村委组织村民表决更改土地性质后，再补缴土地出让金才可以进行交易。

记者了解到，属划拨土地补办出让手续的缴纳土地出让金标准为：基准地价×土地面积×40%

按照2015年9月28日执行的住宅最新基准地价3010元/平方米来看，如果是100平方米的房子，需要缴纳120400元的土地出让金。如果并入房价，最终折合的单价可能不算优惠太多。

等待时间长，不确定性大

目前房产市场上，有保证的房源有两类，一是一手房，由开发商拍地进行建设出售的；二是持有产权证的户主对其房产进行二次销售。而像梁先生这样，私下签订合同购买安置房。拆迁安置房由于其特殊性，被限制5年内不可交易，即使得了产权证，也不能立马进行交易。时间拖得越长，变数越多，购房纠纷也越容易出现。

当想用低于市场价的价格买到“五年后房子”的购房者，遇上“不管能不能买，先买了再说”的拆迁户，故事就来了。

曾有购房者购买河东某安置房，遇上拆迁户因为赌博将房产进行抵押，而导致5年期到不能过户的情况；也曾有购房者与拆迁户购买了鱼峰区某安置房，由于5年后房价上涨，被迫“加钱”，否则卖家就不配合过户等等扯皮情况。

还需要注意的是拆迁安置房的产权证一般都是一户户给的，不动产权证上共有情况显示为“共同共有”，若是在签合同时只有其中一个人的签名，之后一旦发生纠纷打起官司来也会很麻烦。

所以在还未得证，不能进行买卖的情况下，会有许多不确定性。若是还没确定房子有没有抵押、查封之类的行政限制，就贸然签订合同，有可能出现不能交易过户的情况。对此柳州市房产交易所的工作人员提醒：“若购房者私下和拆迁户签订合同购买安置房，这是不规范的做法，建议不要轻易付款，最好能等其得了证，双方一起到房产交易局查询房产档案，确认产权，核实土地信息等没有问题后再进行交易。”

特别提醒

如果一定要购买这类回迁安置房的话，在签订合同的时候要注意规避以下风险：

1弄清楚户主是谁，若产权属于共同共有，合同上需要签下共同所有人的全部名字。

2明确办证时间，各种费用如何承担。

3针对一房两卖、法院查封、恶意抵债等情形，合同上要明确可行的违约责任，若拿不到房，还可以通过法律手段挽回部分损失。

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