买房，选几楼才是最好的？
哪些楼层是最好的？实际上各有利弊，不能迷信开发商说的“最贵即最好”。
来源：柳州房产交易所
□Text/记者莫梦雪Photo/何俊涛
买房的时候，每个购房者都会面临着楼层的选择问题。在购房者看来，楼层的好坏往往与开发商的定价高低是呈正相关的，在他们的认知中，越贵的楼层基本上就越好。实际上并非如此,其中还隐藏有很多营销玄机。
楼层定价基本是“中间高两头低”
高层住宅是柳州楼市的主流，因此我们以柳南温馨年华某一栋高层的价格举例：
一栋33层高层住宅，以同样户型、朝向不同楼层为例，我们来看看它的价格趋势：
价格明显地出现“从中间楼层往两边递减”的趋势，最低价格出现在顶楼，其次是底楼，最高价位与最低价位相差在400元/平方米左右。
从抽样调查的10个高层住宅楼盘的楼层定价，诸如：龙光·玖珑府、金科·星辰、碧桂园·城市之光、古山居苑等，基本遵循同样的规律——价格高低从中间楼层往两边递减。不过，从柳州这些年房地产的发展来看，楼层的定价也不是一成不变的。
楼层定价基本呈现三种形式
对好的楼层选择，不同时期有不同的情况，根据近年楼市情况来说大抵分为三种。
第1种：金“3”银“4”
首先，必须强调这里的“金3银4”是指楼层。
“金3银4”的时代，以6~7层多层步梯住宅为主。因1楼潮湿、采光与私密性差，顶楼爬楼梯累、隔热性能差、有漏水的风险、以及没有二次供水水压偏小等原因，造成一楼和顶楼是比较差的选择。
因此，考虑到以上因素，3、4层楼是购房者最喜欢的楼层。
第2种：越高越贵
业内人士表示，在外来房企还未进军柳州前，柳州盛行的是11、13层小高层和15、18层的高层，在这期间电梯房逐渐得到购房者的接受。
因此，随着“楼层越高视野越好、越安静、空气越好”的概念渐入人心，价格也呈现出越高越贵的局面。同样，即使在今天，对待11层、13层、18层高的小高层和高层产品，这个定价理论依旧不过时。除了顶楼，仍然也是越高越贵。
第3种：中间高两端减
随着外来房企的持续涌入，柳州房地产行业迎来了前所未有的发展。
土地资源有限，万丈高楼平地起。如今市场上32层高层住宅随处可见。与此同时，定价也变成了“中间（上）往两边递减”，而且还迎合部分购房者对一些数字的避讳，比如“4”结尾的楼层，定价比相邻楼层便宜。
最好的楼层到底存不存在？
从市场调查来看，最好的楼层就是最贵的楼层，这一论点似乎得到许多人的认可。诸多楼盘的置业顾问告诉记者，在楼层的选择中，定价高的楼层往往最先卖掉。
此外，从楼层定价的迭代可以看出，到后期的高层定价，其实会有几种情况同时存在，有些楼盘定23楼最贵、有些楼盘定17、18楼最贵。
高楼层可以作为黄金楼层，中间楼层同样也可以。这传递给购房者的信息是，在选择楼层时并不存在简单套用的购房法则。楼层的价格是由开发商确定，最黄金的楼层其实也是由他们来进行引导认知，但实际上则是开发商为了实现利润最大化而制定的一种定价策略。
因为对于开发商来说，同一栋楼每个标准层的成本都一样，完全可以统一定价，但是房地产开发具有垄断性，致使开发商可以实施价格“歧视”从而实现利润最大化。
此外，差异化的楼层定价能让购房者根据自身经济能力“按需购房”，同时也能让购房者产生“心理平衡”感。
而这样结果是，一方面可以加速购房者做决策；另一方面，让花了高价格买了较优质楼层的购房者，不会因为别人花了更低的价格买了别的楼层而心里不平衡，毕竟楼层景观、光线、通风等差异摆在那里。
其实，没有具体分析楼栋位置利弊、简单套用某一种定价规则制定出来的楼层差价，更多是开发商的营销策略，所以一定不要单纯迷信置业顾问“这层卖得最贵，当然是最好的”。
不同楼层各有利弊
那么，在买房决策时，我们就不能简单地套用中间最好、越高越好这样的规则。但是，买房如何选楼层，还得明白大体楼层的优点与缺点，再结合自身需求选择。对此，记者咨询了柳州市建科院建筑副主任林工。
1底层
购房者在选择多层住宅的楼层时，不太喜欢底楼，通常情况下一楼有个缺点就是门口过往行人比较多，单元门开关频繁，吵闹且易受盗窃之苦。
另外，许多人觉得一楼通风、采光不太好，比较阴暗潮湿，长期居住对身体不好。其实，对于一些楼间距比较大，且为半开放式的一楼住宅而言，通风、采光其实都是不错的。另外，如果一楼有个小院，还可种植花花草草，对老人和孩子身心健康非常有益。
2扬灰层（9~11层）
9~11层有扬灰层之说。根据“峡谷效应”，在周边有公交干道或工厂，以及高楼密集的住宅在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。
近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”，大概在30米左右，也就是9~11层之间。
3明亮楼层（12~18层）
从8~16楼及以上楼层，是最明亮的楼层，较高的树也达不到这个高度，因此光线不易被遮挡。但是，如果在这几层上下有排放废弃物的管道，这几层楼所受的影响是较大的。
4空气较好楼层（18层以上）
18层以上视野较好，空气最清新。当然它的缺点就是发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此发生灾情时相对危险。
5视野较好楼层
顶层的视野较好，发生火灾时，可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性，这也是顶层优势之一。但是顶层也会出现冬冷夏热，容易漏水，水压不够等等问题。在这些因素影响下，顶楼住房价格也会比其他楼层便宜。
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