空中花园系违建,超容建筑被叫停,违规改建无法办证“赠送面积”虽好,但不合法也白搭

南国城报 2019-01-16 13:19 大字

"偷面积"的操作一度在楼市盛行,最近相关报道称柳州、南宁有楼盘因此违规建设无法办产权证。

□Text/居柳州记者Photo/何俊涛

近日,有关“赠送面积”的事件频发,南宁300户业主办不了不动产权证,柳州某高端楼盘涉嫌违建遭取缔,某楼盘赠送面积超容积率整改后重出江湖等,引发了一系列的吐槽与关注。那些开发商口中所说的“赠送面积”,坑到底有几许?

多读一点

这些面积本来就不要钱

露台——《建筑工程建筑面积计算规范》规定:露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件,不计入建筑面积。

飘窗——《建筑工程建筑面积计算规范》规定:窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗,不计算建筑面积。

综上所述,露台、不超过2.2米高度的飘窗、层高小于2.2米的地下室或半地下室,是不计入建筑面积的。而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积,所以应纳入房屋产权面积,并按照最终实测面积计算房价。

南宁

柳州

改飘窗变房间,300户业主办不了证

真实案例:将飘窗改成落地窗、将阳台封闭改成房间……南宁市明秀东路一小区交房5年多,业主却拿不到产权证,300户业主将开发商诉至法院,要求支付逾期办证违约金。“当时开发商宣称,这里的户型是‘两房变三房’。”业主兰女士说,冲着这一点,当初他们毫不犹豫选择了该楼盘。交房时,业主们都很开心,也认为户型好,没有一点浪费。谁知道,后来却遭遇办证难。

专家分析:广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华分析道,有些户型,设计了很多大阳台,这些阳台作为半赠送面积或者全赠送,对购房者形成很大的诱惑。一般出售后,大阳台就被改成房间。做此改动后,就会导致房屋面积增大,小区容积率提高,不符合规划要求。除了超容外,还存在绿化不达标、加建等其他问题,导致小区办证难,更有可能对业主的生命财产造成巨大的安全隐患。

记者手记:买房时记住,飘窗分为凸窗和落地飘窗两种,凸窗是不落地的不算面积,落地飘窗净高高于2.1米要算面积,低于2.1米不算面积,没有封闭的阳台算一半面积。这都是国家规定不计面积部分,并不是开发商口中好心的“赠送面积”。

30户业主被“忽悠”,空中花园系违建

真实案例:鱼峰区某高端楼盘近日摊上了大事,其近30余户顶层洋房业主的“空中花园”系违建,违规搭建部分遭城管部门强制拆除。但让业主们懵圈的,竟是开发商所建造的顶楼花园样板间也属违建。为此,业主们有苦难言。原来,众位业主受开发商样板间、置业顾问说辞、户型图等引导,认为“空中花园”属于自己合法空间,并欣然接受了比同栋楼不同楼层房源贵5000元/平方米的单价。

专家分析:柳东新区某项目一位不愿意透露姓名的营销副总经理表示,商品房在报建之初,会注明顶楼的“空中花园”所有权。但本案例中,顶楼“空中花园”明显属于全体业主所有,并非赠送面积。而开发商在销售中很明确地引导购房者,还加收相应附加费,实属欺诈行为。

记者手记:通常来说,真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权。对于购房者而言,买顶楼有赠送面积的房子时,要问清楚该区域是否属于公共区域,并认清“赠送面积”是否是开发商用于销售宣传的噱头。

赠送面积超容,楼层高度被削减

真实案例:近日,城中区某楼盘再次获准预售,其新品也将于近日推出。而此前,该楼盘调整了项目规划,根据规划审查提出的意见,各栋住宅楼设置的结构板,均须按其水平投影面积计算全面积并计入容积率。因为结构板计入容积率,为使容积率符合设计要求,因此需要将某一栋楼楼层减掉8层,即由32层减为24层。调整后,总户数由818户减为754户。而此前,两年多前购房的近300户购房者,近日才得以签约,等得苦不堪言。

专家分析:柳州市房地产业协会会长张涛表示,通常开发商们宣传的“高赠送面积”一般也是指赠送结构板,而结构板一般是不计入容积率的。但该项目开发的户型内结构板,被审查评定为需要全部计入面积,并计入容积率,导致项目容积率超过标准。这样一来,项目此前宣传的“高赠送”结构板面积将不再存在。

记者手记:赠送面积为结构板,前几年在柳州极为盛行,也有很多楼盘拿出来大力宣传。后来,国家出台相关限制政策,近两年来,户型的设计审查更严格,其操作已经不会在报建时能通过审批了,购房时要看清。

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