引进物管好，还是开发商自有物管好？选对物管，和“踢皮球”说再见
对于购房者而言，如何选择物管好的楼盘，真的需要擦亮眼睛。
随着众多品牌房企入柳，他们也带来了品质服务较好的物管公司。
物管服务的好坏，直接影响居住者生活品质。
□Text/记者 黄璐 陈静言（见习） Photo/何俊涛
“国家认证，一级资质。房企自带，品质保障。”相信不少购房者对这些宣传词一定不陌生，许多楼盘在对外宣传自己的物管时都会用到类似的措词，随着不少高品质楼盘逐一交房，业主们感受到的服务真如宣传上的那么美好吗？
背景
多个小区交房，物管服务有几星？
从去年下半年至今，柳州多个由知名房企开发的小区逐步交房，与此前在柳开发的项目不同，他们在前期销售时，尤其注重对后期物业管理服务的宣传。随着业主入住率越来越高，他们的居住体验有什么不同？
带着问题，记者走访了柳州市各大楼盘，发现市场上主要存在的物管形态主要分为三类——大牌房企名下自己的物管公司、招商引入的外包物管公司，以及业主委员会自己组建的物管机构。他们在服务上有什么样的区别？
廉价高效，招商外包物管成常态
优点：成本低、效率高、易管理、风险低
缺点：易与业主产生矛盾
推荐指数：★★★
“这里的物管服务还是不错的，安保很负责，陌生人进出都需要经过严格的登记。而且小区里的设施坏了，也是马上就过来修理，我很满意。”城中区某楼盘业主李先生告诉记者。作为一个知名度较大房企名下项目，该楼盘的物管公司是通过招商，引入外来物管公司进行管理。
记者了解到，目前柳州小区的物管模式，超8成都采取外部招商。房开在项目前期销售时便将物业管理外包给其他公司，待楼盘交付后即进驻管理。该模式优势在于能降低经营成本，减少人员配给，在财务设备上方便管理，规避风险等。
“招商外包的经营模式基本已成为市场常态，几个楼盘的表现并不能体现全部。”某物管公司管理人员朱女士表示，尽管刚进驻的前几年管理表现都较为满意，但过了物管公司与业主的“蜜月期”，许多不可调和的原因便慢慢浮现出来了。“业委会炒了物管公司，公司卷铺盖走人的情况时有发生。”朱女士介绍，这主要源于业主、物管公司、房开三方沟通不到位、不及时。
难于管理，业委会物业寸步难行
优点：业主利益最大化、能站在业主的角度办事
缺点：不具备过硬物管职能、无相关法律法规保障
推荐指数：★
在不少老旧小区，都曾存在业主委员会作为小区物业管理的主体。然而记者走访发现，由于这类形态基本不能长久持续，终将夭折在小区物管江河日下的背景下。
柳南区某小区业主委员会成员陈先生告诉记者，业委会自身管理物业好处多多，业主的利益将得到最大化，得到的物业服务既便宜又实惠，而且小区的广告牌位费和商铺租赁费都将一直进入业主委员会的“荷包”，小区日常维护管理将得到最大程度的受益。
然而，柳州市物业管理行业协会会长林宇认为，相比于专业的物管公司，业主委员会并不具备过硬的物业管理职能，加上无相关法律法规的保障，一旦有部分业主拒缴物业费，业主委员会将爱莫能助。“作为一个非盈利性质的机构，还需要有类似‘闲人马大姐\’这样的热心人士出来掌控局面，如果业委会成员存在私心，全体业主权益将直接受损。”林宇谈到。
在陈先生看来，当小区管理环境越来越差，更多的业主选择拒缴物管费，热心人士逐步退出物管工作，由业委会自行管理物业的模式终将覆灭。
品质保证，大牌房企物管未来可期
优点：高端服务、品质保障
缺点：价格较高、在柳缺少样本
推荐指数：★★★★
近年来，不少全国性的大牌房企进驻柳州，他们所开发的楼盘，其所选用的物管公司都与房企本身有着直接的关系，随着这类小区逐步交房，这种模式的物管在柳州算是比较新颖的。
记者走访发现，与前两种物业管理类别的不同，由于这类物管公司多挂有“国家资质”，其服务的形式更为多样化、贴心化。
在柳北区某楼盘，其物业管理方正是开发商旗下物管公司，目前该小区管理实行“楼管制”，即每一栋楼皆配备有专门的物管服务人员。除此以外，在鱼峰区某刚交房不久的小区里，专楼专管的物业服务人员还包括24小时的维修服务以及8小时管家服务。
业内人士指出，目前这种模式的样本在柳州仍然较为少见。纵然有已交房的案例，但仍处于“蜜月期”里物管公司与业主的关系，仍难以作为一个表现参考。不过可以放心的是，由于物管公司和房开联系紧密，“踢皮球”游戏的发生几率较低。林宇认为，业主在求助于物管公司时，得到反馈的效率或大大提升。
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