客群经营是商业地产的核心命题——专访华润置地（柳州）有限公司总经理张炎圣
开发商供图
□Text/记者 黄璐
与住宅物业遍地开花、持续量价齐升的市场前景不同，柳州众多商业项目经营每况愈下，甚至深陷泥潭。在商业地产逐渐饱和的背景下，柳州华润中心萬象SOHO于近期盛大面世。同时，柳州华润大厦也正式开放写字楼大堂，人们期待华润能给柳州商业地产带来全新面貌，更盼望华润能找回置业者的投资信心。
本期居柳州《高端访谈》请来华润置地广西公司助理总经理、华润置地（柳州）有限公司总经理张炎圣，为读者解析现阶段柳州商业地产的格局，以及对房地产市场未来发展的展望。
谈
公寓去化
供需略有失衡，需求依然存在
自华润凯旋门住宅清盘后，萬象SOHO是柳州华润中心又一个面向市场的可投资物业。据悉，萬象SOHO将向市场贡献上千套公寓产品，这给柳州公寓市场，带来新的机遇和挑战。
对于公寓产品在柳州遍地开花的现状，张炎圣已了然于心。在他看来，无论是大到全国范围，还是小到柳州单个城区，公寓确实存在一定的供需失衡，“但不可否认，需求还是有的，谁能抓住这部分需求，谁就能在这个市场里脱颖而出。”张炎圣说道，而华润最大的优势，是其作为城市综合体，内部需求就已经消化掉一部分公寓产品。
据张炎圣介绍，在柳州华润万象城招商过程中，不少商家提出了对公寓产品的租赁需求，“对于首次入柳的超过40%的品牌而言，其外来骨干员工都有租赁需求，萬象SOHO身处万象城之上，必定是他们的第一选择。”张炎圣认为。同时，柳州华润大厦作为聚集优质企业的办公场所，外来员工、年轻白领，也将是萬象SOHO的重点客群。萬象SOHO紧邻人民医院、广西科技大学，大量医患陪护人员、外住大学生等拥有旺盛的租赁需求，再加上萬象SOHO地处柳州新老城区交界的咽喉位置，是柳东新区进入传统城区的必经之路，规划中的轨道交通站点与万象城及萬象SOHO无缝连接。柳东新区不仅有大型汽车生产基地，也是柳州未来商业、文化经济发展的一个核心区域，这些大型企业、商业、文化产业也会给萬象SOHO带来大量的优质客源。“这些构成柳州华润中心自带及吸引公寓的需求。”张炎圣坦言，每个公寓项目，还是要挖掘产品本身的亮点。
随着柳州经济的不断发展，城市规模的逐步扩大，越来越多外来知识型、技术型人才将聚集柳州，“这样一来，公寓的租赁需求和租金将节节攀升。”张炎圣指出，目前出现的一个市场变化，就是长租公寓的需求量在柳州增长显著。他认为，公寓市场容量与城市发展规模总体而言成正比。
谈
商业运作
以经营的思维，放眼长期收益
萬象SOHO的亮相，除了让人们关注到公寓市场外，再次将聚焦住宅的目光分散到商业地产上来。柳州华润中心作为城市综合体，仍有包括商铺和写字楼两个商业业态，处于正在和即将步入销售的阶段，而它们也一直都是柳州商业地产运营的老大难问题。
有业内人士指出，柳州的不少写字楼为了资金迅速回流，对入驻企业主动选择性弱，办公场所档次上不来，进而物管费收不齐，导致写字楼缺乏后期管理运营的成本，直接带来物业贬值的恶性循环。而新建小区所规划的商铺体量，远远大于小区业主和周边人流对于日常生活的需求，是商铺库存过剩的主要原因。
面对这些着眼于短期利益的市场现状，张炎圣表示，柳州华润中心本着华润“耐得住寂寞，经得起诱惑”的经营逻辑，重视物业长线看涨，在规划初期已经对各个业态的体量、产品定位有了清晰的设想。
其中，柳州华润大厦走的是高端路线，目标是把优质企业集合在一起，“利用本身就是世界500强的凝聚力，聚集包括合作伙伴、自身业态，以及各个行业的翘楚机构。”张炎圣介绍，与居住需求一样，办公环境也讲究圈层，行业龙头的逐一进驻，自然而言吸引各个行业的翘楚企业在此汇聚。“不强调现金快速回流，强调企业档次和品质，采取租售并举的经营方式。”张炎圣透露，这是柳州华润大厦的自身定位。
同时，项目住宅和商铺比例相对合理，利用未来柳州华润万象城，以及周边两个轻轨站带来的人流溢出效应，除了引进普通社区商铺都有的基础业态，还将引进餐饮、儿童、健身、培训、银行网点、24小时便利店等万象城装不进去的业态。
谈
名企入柳
品质值得期待，各自发挥所长
自2014年年初落子柳州河东，华润除了带来凯旋门、萬象SOHO、华润大厦、万象城等业态的建设、交付，更见证了如碧桂园、绿城、金科、融创等品牌房企相继布局柳州的盛况。随着越来越多的一线房企扎堆入柳，柳州房地产市场不再是10年前粗放、闭塞的发展模式，无论从土地的拍卖、客源的争夺，还是节点的把控，楼市竞争都空前激烈。
华润作为柳州房地产市场愈发开放的见证者，张炎圣认为，房企“大鳄”纷纷将开发目光投向柳州，是基于对城市向好发展的预判，“柳州这座城市有产业基础，未来房地产市场必定健康成长。”张炎圣指出，随着市场规模逐步扩大，将带来量与价之间的博弈，同时，一线开发商陆续进驻后，城市房地地开发的整体水平将得到全面提升，项目建筑质量及产品品质值得期待。
就目前的市场变化看来，最明显的一个改变，就是土地拍卖竞争非常激烈，具有规划、地段、交通、配套等优势的土地，无一不是溢价成交。张炎圣预测，地价一直攀升，未来或不再仅仅存在单个企业通过招拍挂拿地开发，合作开发的形式将频繁出现。
对话华润
居柳州：说起华润在柳开发的物业，柳州人最期待的就是万象城的开业，万象城预计什么时候能跟市民见面？又将带来哪些主力品牌？
张炎圣：目前，柳州华润万象城签约面积已达60%，所有主力店均已完成租赁合同签署，其中首入柳州品牌数量占比超过40%，更有沃尔玛超市、金逸影城、Meland等主力店加盟，项目将在明年盛大开业。
居柳州：多业态齐发，不得不让人期待柳州华润中心未来的闪亮登场，您认为柳州华润中心会给柳州这座城市带来怎么样的生机？
张炎圣：我认为待柳州华润万象城开业后，柳州华润中心一定可以成为最能体现柳州现代化气息的一个窗口，无论是大到时尚的建筑形象、贴心的服务质量，还是小到扑面而来的轻奢气息、舒适的消费环境，华润都将力图展现给柳州最现代化的一面。
居柳州：华润入柳3年多，一直没有开发下一个项目的动静，未来华润会不会考虑继续在柳州拿地开发？
张炎圣：柳州是人口净流入城市，我们看好柳州的投资潜力，因此我们后期肯定也会积极拓展，但前提是要把控好拓展节奏。目前集团的首要目标，是把柳州华润中心这个项目给做好。做好一个精品项目，未来将新项目与之衔接，是华润在柳州的布局与规划。
人物简介
公司：华润置地（柳州）有限公司
职位：总经理
工作经历：2009年入职华润，一直在广西南宁任职，2017年来到柳州，担任华润置地（柳州）有限公司总经理
张炎圣
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