问题来了，哪里才是投资安全牌？
商业投资选哪里，地段、人流、交通等均是重要考虑因素。
指 南
□Text/记者 易柳燕 Photo/何俊涛
“买铺子，买门面，一个铺子传三代。”如果这样的观念还在你深深的脑海里，那就不得不说：你OUT了。如果你还守着“小投入赚大钱”的原则，在家楼下随便买个最便宜的铺子，可能一不小心就会成为电商时代的炮灰噢。
那么，在这个“随便一铺就能养三代” 的传言已经被戈壁的时代，如何才能起的一手“商铺安全牌”呢？
定律一：觅地段
人流量越大，蕴藏商机越多
早年在银泰城拿下几间铺的投资者王先生，现在已经荣升为朋友圈中的“点金胜手”。他说，每个月单收租金都可以赚好几万元，全家一年不干活都不会饿着。论其投资秘诀，王先生只简单地用了一个词概述——地段。“银泰城坐落于柳江大桥与鱼峰路交汇处，本就是柳州市人流量最大的路口之一，而人流量则是商机起步的基础动力之一。”王先生说。
王先生的投资经历是李嘉诚所谓“地段，地段，还是地段”的投资名言梦想照进现实的一个过程。对于商铺，人气足、客流量大是经营的最基本条件，人流量越大，商机就越大。所以，在投资商铺时，要了解周边的居住密度、消费群体、交通状况等。“千万不要被‘酒香不怕巷子深\’的说法迷惑，多少佳酿烂在深巷大院里。”王先生认为，交通便利、人流易达的临街商铺远比商场内街、地下商铺要好。同时，人流的种类也很关键，休闲人流的价值要远远高于交通人流。
定律二：揽客群
客群越稳定，经营时间越长久
研究表明，80%以上收益稳定，不容易被大浪淘沙和谐掉的商铺都拥有稳定的客户群体。
柳州市轩辕策划房地产咨询有限责任公司董事长严加玮认为，虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。严加玮表示，一般交通人流庞大的区域往往偏向于一次性快节奏消费，如火车站、汽车站附近的餐饮店、特产店等。交通枢纽带来的人流虽然基数庞大，但基于时效问题，有效消费者并不多。而一家门店想要长期有效地经营下去，维持客户群体的稳定性显得尤其重要。
要客群稳定，首先考虑商铺附近的居住人群，这类群体的购买力基本就决定商铺价值。于城市而言，各大成熟商圈旁、大学旁、大型商业配套旁等人流汇聚地的商铺无疑是投资者们的必争之地。
此外，长业·天江城营销经理卢伟宏还指出，一般商业培育期都要三年至五年。因此，稳定客群的形成不可能一蹴而就，在前两年的商业养生期，投资者不要一味追求高租金，而应努力找一名好商户，这样不仅能够呵护投资者的资产，还可能因商户的“经营有道”而使得消费者稳定下来。
定律三：跟大牌
品牌实力越强，商业氛围越浓
正所谓“背靠大树好乘凉”，这样的言论放之四海皆准。大牌开发商代表着实力的保障，它凭借融资渠道多样，资金实力雄厚，无论是拿地还是开发都是大手笔，项目的建设往往有种“造城”的感觉，规模动辄上百亩，常住人口动辄几万人。因此，对于生活在“城中城”的居民来说，他们既需要消费，消费能力也很强，因此经营风险相对就要小很多。
大牌房企能够吸引品牌商业进驻，从而带动整个区域的商业氛围。如金绿洲商业中心联姻沃尔玛、三胞国际广场计划引进House of Fraser、中影国际影城等。这些品牌商家的加盟，会迅速带动其它的小品牌商家进驻，而且能以最快速度将周边人气聚集，从而拉升商铺价值。
业内人士包福常分析说道，当项目形成一定规模的商业圈，就能做到面面俱到。现在的商场都是往“大而全”的方向发展，例如：万达广场、步步高、银泰城、未来的万象城等大型商场或繁华圈，一般都涵盖吃、喝、玩、乐、购等方面，让消费者一次性痛快消费。人流的接纳量更大，附属消费也增加，从而做到带“旺”店铺，形成浓郁的商业氛围。
定律四：看潜力
投资回报越高，增值潜力越大
商铺无论是用来自营还是出租，都需要在投资之前，先做一个收益风险预估，以计算出自己的成本利润、回报率、以及会遇到的风险，做到心中有数。
任何的投资风险和收益都是相伴的。如果投资的商铺定位不明确、治安差、缺乏统一管理，可能导致长期租不出去，自营生意惨淡等情况。很多商业在销售的时候喜欢打出高投资回报率的旗号，为其吸引不少的人气。这个时候，投资者必须学会去计算，后期是否真的能达到这样的回报率。“目前市场情况下，商铺投资合理的年投资回报率约为4%到8%左右。”严加玮说。
此外，商铺的增值能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便，这样的商铺自然是保值、增值能力高的。除此之外，还要考虑周围环境的整洁度、安防设施的完善度、道路交通的方便度、是否有独立的停车位等。
资深投资人士覃女士认为，在经营的过程中，投资者会发现，往往投资回报率越高的商铺，它拥有的增值潜力越大，这与这个商铺周围整体优良的环境是密不可分的。
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