尴尬！柳州房价要逆天了
2015~2017年1~6月柳州全市商品住宅均价走势图
2015年1月柳州市区房价还是“6”字头，2017年1~6月市区（不含柳江区）住宅均价已达“8”字头。
前两年还常见的“6”字头房价今后将难再出现。
业界认为，房价上涨与品牌房企进驻、高溢价地块频出等因素有关。
□Text/记者 沈彦婷 Photo/何俊涛
当一线城市房价同比涨幅连续9个月回落的时候，柳州却在今年1~6月房价涨幅实现4.5%，同比2016年同期涨幅1.3%翻了3.4倍。柳州房价涨成啥样了？为什么柳州房价高位不降？房价热点区域、热点产品又是什么？居柳州盘点柳州房价“几个”现象。
几个数据
一线房价9连跌，三四线涨幅超前
根据国家统计局发布的2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一二线城市房价同比涨幅继续回落，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。而三四线城市依然占据了新房价格环比涨幅榜的前三位。
两年半房价涨了1325元/m2
从2014年底的6874元/平方米，到2017年6月份的8062元/平方米，柳州用两年半的时间，房价从“6”字头飞跃到了“8”字头。
据柳州市统计局发布数据显示，2017年6月柳州（不含柳江区）普通住宅均价为8181元/平方米，与2015年1月份6856元/平方米相比，两年半时间价格上涨了1325元/平方米，涨幅达19.3%。
今年1~6月市区住宅均价8516元/m2
据柳州统计局发布数据显示，今年1~6月全市商品房销售均价7097元/平方米，住宅6886元/平方米； 其中：市区（不含柳江区）商品房均价8702元/平方米，同比增长14.8%，住宅均价8516元/平方米，增长15.8%；市区（含柳江区）商品房均价8115元/平方米，增长9.86%，住宅均价7933元/平方米，增长10.6%。
上半年成交面积、金额全面上扬
据6月底柳州市统计局发布的全市商品房销售数据显示，1~5月柳州商品房销售面积156.5万平方米，同比增长45.9%。
同时，根据广西统计局7月3日发布的数据，同期柳州累计商品房销售额为111.8亿元，同比增长62.9%。正如柳州统计局在数据总结中提到的，柳州商品房销售正保持高速增长。
几个分析
拿地成本激增催涨房价
今年以来，土地大战频频上演，令围观群众瞠目结舌，人们都在担心：“天价”面粉制造出来的面包，价格只会更吓人。从柳州近年的土地市场来看，这个担忧不无道理。
2012年，荣和以18.514亿元大幅刷新地价，2016年恒大19.01亿元一举拿下鱼峰水南路地块，成就当年楼市总价地王。地价的高启顺势带来的是房价的走高，两个楼盘开盘价格，都刷新了所在区域内的最高纪录。
广西南宁天策房地产项目管理有限责任公司策划总监唐东琛回顾，以前河东的楼面地价才是1000~2000元/平方米，而如今楼面单价已突破“7”字头，地价上涨的速度成倍增长。
地价上涨，但供地量却在下降。居柳州统计，今年上半年共累计成交28宗地块，较去年同期减少5宗，成交面积约1831亩，较去年同期约2873亩减少1000多亩。唐东琛认为，土地作为不可再生资源，价值稀缺，当很多开发商陷入“地荒”局面，在土地供应量少价高的情况下，房价上涨在所难免。
改需房源拉高市场均价
随着“二孩”政策的深入，改需大军逐步加入到了柳州购房潮流中。居柳州记者发现，柳州购房群体购买单套住宅的面积正越变越大。从官方目前公布的今年前5个月的成交数据计算得知，各个月住宅成交单套平均面积在107~113平方米之间，这个面积区间在去年同期为103~110平方米。
有业内人士指出，当人们积攒一定积蓄后，或多或少都会对当前居住环境有所挑剔。而这一类人群就是人们常说的“改善性购房者”。不少项目负责人向记者介绍，近段时间，老城区老旧小区业主想要换房的人数占据着较大的来访量比例，显然，换房族卖掉旧房再换套自己心仪的房子，需要的购房成本更低。
“不差钱”的改需客群来袭，瞄准了改需置业群体的开发商纷纷亮出自己的高端产品。彰泰红定位改需，推出两梯两户和两梯三户的大面积产品，金科柳州首盘金科·天宸将继承洋房基因，带来高层平墅和墅级洋房产品。碧桂园城中、柳东、鱼峰3盘均瞄准改需客群，都着眼改需大户。
广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华分析，针对改需客群的高端项目密集入市，必然拉高柳州房价。正如碧桂园项目负责人所说，碧桂园鱼峰和柳东两个项目将拔高区域的居住品质，为此在定价方面肯定与周边房价拉开一定距离。
品牌房企带动周边房价
辉煌地产柳州公司策划总监助理廖雅婕指出，柳州市的商品房均价水平并不仅仅局限于供需关系的影响，很大程度上还受到所进驻的品牌房企动作的影响。
对房价，覃女士感触最深的是，一个大型房企入驻一个区域，定将一定程度拉高区域房价。 “柳南万达一开启建设，周边的银海小区、华清园等小区的二手房价格蹭蹭蹭地往上涨，太夸张。碧桂园一入河东路北，原来的‘6’字头房价都涨到如今的万元户了。”覃女士感叹道。
廖雅婕指出，从柳州楼市多年的发展可以看到，保利、荣和、万达、恒大、碧桂园等这些品牌项目所进驻的区域，房价上涨得最快，实力品牌的影响力还会呈辐射状地带动周边楼盘甚至整个片区的价格齐升。虽然外来房企的进驻会给柳州楼市带来更好的发展，但不可否认的是，房价上涨难以停步。
几个爆款
》》热点片区
河东片
柳州河东地带寸土寸金，这里也早已成为柳州房价最高的片区。在荣和天誉、碧桂园·十里江湾、恒大华府等项目的加持下，河东档次一再拔高，房价也一路飙升。居柳州统计，片区内超80%的在售楼盘都在上半年上调了价格，区域房价从1月均价10625元/平方米攀升至如今的11644元/平方米，涨幅为9.6%。
旧机场片
从去年以来，柳南旧机场片的房价可谓迎来一波接一波的高潮。先是万达进驻柳南，直线拉高周边房价。今年又有金科、融创高价拿地，直接将旧机场片的楼面地价提至“4”字头，于是联发·柳雍府、柳南万达广场纷纷上调产品价格，区域房价直线飙升。
据悉，联发·柳雍府从1月份的“6”字头，涨至如今的7000元/平方米；柳南万达华城的住宅均价也在6个月间上涨了500元/平方米。
水南片
在2016年年初，恒大集团以19.01亿元夺得位于水南片桂柳路南侧柳盛路北侧地块之时，水南片的价格就再也没有办法被人忽视。而之后，联发溢价啃下位于炮团路北侧东环路东侧土地；金科斥巨资以86.76%的溢价率拿下静兰工业园用地，都一次次让水南村成为土地市场的“红人”。区域很火，但库存却不多，让区域房价居高不下。
居柳州统计，1~4月，该区域仅有恒大御府一个住宅项目在售，随着5月底6月初新盘汇东智郡、联发·君悦壹号的相继入市，目前区域仅有3个项目共500余套住宅产品在售。
柳东新区
在政策大力投入下，柳东新区教育、交通、生活等配套趋向成熟。柳东也成为开发商下一个瞄准的投资热土。据悉，今年以来，龙光、碧桂园先后高价拿地，助推柳东房价暴涨。据悉，蔚莱别苑、广投·龙象城、恒大城高层住宅产品价格在半年间均有10%以上的上浮，且随着冠亚·宽庐、柳州·联盟新城等项目别墅产品入市，将进一步拉高区域房价。
》》热门产品
刚需小三房
总价：60万~100万元
置业群体：中产阶级、小康家庭、首次置业者
代表产品：荣和千千树、中辰·阳光郡、通建中天城等
在此前居柳州针对户型面积购房意向进行的问卷调查结果显示，小三房的需求量占比最高，为38%。柳州作为一个大工业城市，刚需置业人群众多，80~100平方米的户型产品一直以来都是市场的主流。在房价趋于高位状态下，小三房产品因为置业门槛更低、功能更全面合理，也倍受购房者的青睐。
大平层
总价：100万~250万元
置业群体：城市精英、企业高管
代表产品：荣和天誉、碧桂园·十里江湾、绿城·杨柳郡、广投·龙象城、香颂诺丁山等
在柳州，将大平层的产品成批量带入市场的是保利。保利·大江郡1期便以180平方米大平层获得了市场青睐。随后开发商针对大平层产品在尺度、功能上进行不断升级，带动了大平层需求猛增。据不完全统计，柳州推出大平层产品的项目有7个，主要分布于城中区，如荣和天誉、碧桂园·十里江湾等，而其他城区大平层产品主要出现在主打改需高端产品的项目当中，如柳东的广投·龙象城、柳北的绿城·杨柳郡。
洋房
总价：100万~250万元
置业群体：改需人群
代表产品：恒大华府、恒大城、恒大御景湾、盛天悦景台等
高层普通、别墅太贵，花园洋房就成了柳州很多改需置业者的一大选择。近几年，柳州洋房产品一跃成为市场“新贵”，盛天悦景台、恒大华府等楼盘均不约而同地推出了电梯花园洋房产品。而这类主打“低密度”、“花园生活”的洋房产品往往位于城市繁华地段，坐享城市福利，又能拥有低密度生活，使得产品被许多改需人群所青睐。
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