竣工报告有别备案表，签合同须弄清

南国城报 2017-07-26 13:17 大字

签订商品房买房合同时，注意看交房条件，是取得《竣工验收备案表》还是《工程竣工验收报告》，两者有区别。

□Text/记者易柳燕 Photo/何俊涛

购买商品房之后，交房就是下一步工作了。提到交房，购房者总是抱着兴奋而且激动的心情，憧憬着自己未来几十年居所的样子。在商品房交付这件事情上若不格外注意，购房者的权益将不能得到有效保障。

案例

交房不需取得竣工备案表？

赵女士看中了城中某外来开发商开发的楼盘，随后即与之签订了购房合同。在购房协议中，对于房屋交付条件约定为：“在商品房交付时，该商品房应竣工验收合格”。两年后，开发商如期交房。在收房时，赵女士对小区和房屋的外观和质量还算满意，但为慎重起见，赵女士还是要求开发商出示交付商品房的相关文件。对此开发商出示了由开发商、设计、勘察、施工、监理单位出具的《工程竣工验收报告》，同时开发商还出示了由公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证。

赵女士认为开发商虽然出具了以上资料，但却没有没有取得商品房《竣工验收备案表》，因此，开发商的商品房并没有达到交付条件。开发商认为自己的交付行为符合购房合同的约定，已达到购房合同中交房标准，因此，自己的交付没有问题。对此，赵女士想提出疑问，到底商品房交付必须符合哪些条件才能交房？

解答

以合同为主，符合交付约定

所谓竣工验收，就是建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中，有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

柳州市住建委房管科相关工作人员说道：“如果开发商与购房者签订的合同中收房条件约定为‘竣工验收合格\’，那么开发商出具了《工程竣工验收报告》，同时开发商还出示了由公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证。应当说，其交付行为是符合合同约定内容。一般来说，只要开发商交付行为是符合合同约定内容，就视其行为合法。”

合同签订前，政策要明了

从法律层面上分析，“竣工验收合格”确实不应以《竣工验收备案表》的取得为标志。因此，如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，由于双方对法律法规的理解不同，可能会出现不同的情况。

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。此外，柳州市所适用的新版商品房买卖合同的范本（2013年1月1日开始实施）所约定的交付条件也明确提出，“商品房交付时应符合取得建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等条件”。“可事实上，这项政策许多购房者并不清楚。”广西超仁律师事务所律师杨海艺说道：“开发商应该在签订购房合同时，在合同约定协议中或者补充协议中明确标出‘在交付时间前必须取得《竣工验收备案表》\’，以避免不必要的法律纠纷。否则，购房者有权拒签合同。若开发商拒不整改，购房者可以以此到相关部门进行投诉。”

房屋交付后，风险被转嫁

按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件。因此，无论是出卖人在交房时没有出示相关证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为，变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定。

那么，在房屋交付后，该房屋的收益和风险就由开发商转移到业主身上。此后，房屋的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。由于业主所购买的商品房还没有竣工验收报告，该商品房的质量是否真的合格得不到政府部门的保障。如果该商品房存在质量问题，业主又已经收房，将来业主就不能追究开发商在房屋质量方面的违约责任了。

同时，如果开发商存在逾期交房的违约责任，也会因业主收房而中断。因此在未取得政府出具的《竣工验收备案表》前收房，将面临的最大风险就是业主自己将承担房屋质量可能存在的所有问题

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