狂欢渐落幕，综合体生存不易
柳州综合体接二连三地建成并投入使用，但在招商、运营方面存在一定的问题。
城市综合体 Are you OK？
·问诊·
□Text/记者 黄璐 Photo/何俊涛
居柳州统计，柳州目前在建的城市综合体体量超350万平方米，相当于深圳2013年城市综合体的过半存量，但常住人口仅为彼时深圳常住人口的37%，在可能发生过剩现象的背景下，有业内人士认为，政府尝到了由综合体带动整个区域快速发展的甜头，“根本停不下来”。为此，柳州城市综合体在缺乏内容、动线设计不合理、自持销售产品两者难互补等方面的痛点尤为突出。
现实
柳州在建综合体体量超350万m2
居柳州统计显示，柳州目前在建的城市综合体体量超350万平方米，相当于深圳2013年城市综合体的过半存量，彼时深圳城市综合体大爆发，已有业内提出“过剩危机”“同质化非常严重”的论调。反观柳州，即使算上周边5县，目前的常住人口仅为当时深圳的37%，那么现阶段的柳州是否也存在综合体过剩的可能？
广西同众房地产投资顾问有限公司总经理姚陵认为，尽管目前柳州商业地产已过剩，但城市综合体中住宅、公寓等业态的市场需求依然旺盛，只是大型商场、写字楼等业态已处于超负荷状态。
根据柳州市统计局此前公布的数据显示，今年一季度，柳州零售业销售总额增长速度比上年同期回落2.1个百分点，尤其是传统零售业面临极大的挑战，其中百货类商品鞋帽、服装和纺织品类，由于受到电商、微商购物平台的冲击，均呈现不同程度下降；酒店方面，市区如丽笙酒店、柳州宾馆、丽晶大酒店、华美达酒店等大型酒店经营状况较上年同期都有较大幅度回落。不难发现，在综合体中占据较大体量的大商业、酒店等业态，经营环境逐渐严峻。
探因
综合体可短时间带动区域发展
有业内人士坦言，上述的市场环境并非从今年才正式出现，而是从数年前就有了下滑的迹象。既然专家们都能预测得到，综合体在未来可能会发生过剩的现象，为什么柳州在这些年还在热衷建综合体？
柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理蔡理刚认为：“政府尝到了由综合体带动整个区域快速发展的甜头。”有业内分析，城镇化的扩张走的就是多中心的道路，单独的、小体量的商业，难以在短时间内带动一个新区的发展。像万达广场这样的项目，它们能在短时间内建成开业，其自持的零售商业几乎是满租的状态。由此迅速吸引而来的高人气、高地价，进而带动整个区域甚至城市的发展，这条路政府走得“不亏”。
这样看来，城市综合体的建设无疑是政府和开发商之间的博弈。在分析人士看来，像柳州这样的三线城市，综合体建设热潮是有着真实的需求支撑的，问题就在于短时间内供应量过大如何消化。像百货商场、写字楼、酒店等业态同质率较高，很容易出现延迟上市、购物中心撤场、业态变更频繁，甚至将综合体改为街区商业的状况。
对此，华润置地（柳州）有限公司营销负责人周江在柳州华润中心万象SOHO媒体见面会上表示，柳州不缺综合体，缺的是有品质有内容的综合体。
痛点
动线招商运营成三大现实问题
与周江持同样观点的，还有柳州广柳置业有限公司副总经理王志强，纵观柳州已投入使用的城市综合体，他认为主要存在缺乏内容、动线不合理的问题。“另外，负责任的开发商会将综合体打造为自持+销售混合的模式，因此我认为返租这一形式的推出很有必要。”王志强说道。缺乏内容很容易理解，综合体内缺乏主力店或特色商业的支撑；动线不合理，说的就是自持与销售业态不互补，甚至出现自持业态抢了销售型商业的客源。
如果说像柳州这样的三线城市对城市综合体大兴土木，是商业消费发达到一定阶段的产物，那么，业内人士认为，当新奇劲过去，就必须面临招商和运营的现实问题，这两者则是开发商资金实力是否雄厚、开发经验是否丰富的体现。例如柳州万达广场东街为旺场，在去年举办了如《中国好声音》海选东街专场、MINI次元动漫夏日祭等活动，其中单场活动及耗费超10万元的开销；而如英国House of Fraser、美国Brookstone等三胞国际广场的主力店，也是跟随着三胞品牌才首度登陆到柳州市场，这样强大的招商、运营能力是普通开发商难以拥有的。
有业内人士指出，在未来，城市综合体的发展取决于它后期运营的革新及可持续发展的模式，以更丰富的业态满足不同层次需求的顾客。
柳州城市综合体主要困局
No1. 传统百货、写字楼业态已处负荷状态
No2. 动线不合理，自持与销售业态难互补
No3. 难招商，缺乏主力店支撑或特色商业
No4. 后期运营缺乏经验丰富的商管团队及强大的资金实力
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