小区物业服务费难收，员工最低工资连年大幅上调物业公司将现“出走潮”？
柳州市柳邕路怡华名都小区，物业公司去年撤出后，小区后门门锁被损坏，大货车常从小区进出。今报记者张存立 摄
核心
提示
早春二月，天气渐暖，柳州市物业服务行业却普遍感受到了刺骨寒意。小区业主与物业公司之间的“欠费”纠纷从未消停，今年最低工资标准又提高20%，让物业服务行业更是感受到了前所未有的压力：要么减员，要么降低物业服务等级，实在不行就退出小区。业内人士较为悲观的看法是：今明两年或出现物业公司的“出走潮”，而一些新小区有可能走上“三无”小区的老路。
新小区走上
“三无”小区老路
2月28日，蛇年元宵节过后不到一周，位于磨滩路的天鹅湖小区起了变化：物业公司撤出小区，地脏了没人扫，小区没有保安巡逻，接连出现电动车被盗现象，一些居民趁乱挤占公共绿地，这个几年前才新建起来的小区出现了“三无”小区脏、乱、差现象。
这个2005年才建起来的天鹅湖小区有1200多户，在河西片算是一个大楼盘。2009年天鹅湖社区被评为全国商业示范社区，授匾仪式就在天鹅湖小区内举行，可见小区当时物业管理还是挺规范和颇具口碑的，不过随着物业公司撤出小区，一夜之间小区秩序就乱了套。比较幸运的是，天鹅湖社区及时介入，3月10日小区引进了一家新的物业公司，小区秩序慢慢恢复正常。
相对于天鹅湖小区的“短暂混乱”，位于柳邕路的怡华名都小区则实实在在地走上了“三无”小区的老路。怡华名都小区2005年前后建立，有住户600余户，去年4月份，怡华名都业主委员会炒掉了前期物业公司，新引进的物业公司干了4个月后也撤出了小区，从去年8月份至今都处于无物业管理的状态：小区垃圾没人清扫，一些公共绿地成了“菜园子”，这么个新建小区现在晚上连路灯都不亮了。
“附近单元一楼都挨小偷进来过，停在小区的车子也挨刮花了几次，真的想把房子卖了，搬到另一个地方住！”住在该小区4栋2单元的周女士心中全是不满。另一名居民则苦笑着说，小区没人管理，房子价格都掉了不少。“搜索一下，可以看到很多人在网上卖怡华名都的房子，但治安这么差，谁愿意住呢！”
八达社区的工作人员对此也是头疼不已，八达社区居委会党总支部书记、主任黄德平说，每周他们都要组织社区工作人员、居民在该小区开展义务劳动，每清扫一次都要拉走几车子的垃圾。然而这不是长久之计，每天进到小区，还是垃圾一堆堆。
天鹅湖小区、怡华名都不是个例，近年来物业公司撤出新小区已成高频率事件。物业公司撤出来后，小区除了走马灯似地换物业公司，还有一种是实施居民自己管理，仅是“大家出最少的钱找两个门卫和清洁工”，维持小区最简单的管理；最差的一种是小区没有人管了，直接走上了“三无”小区的老路，例如红光景江苑。
业主欠费
是物业公司“永远的痛”
在记者走访调查过程中，听到一件让人哭笑不得的事情：位于汽车总站附近一楼盘，因业主不交物业服务费，物业公司撤出小区后，社区组织居民自我管理：每家每户每月出二三十元钱请门卫和清洁工。一天，社区工作人员到一住户家收管理费，业主了解来意后打开门，用手使劲敲了敲自家的铁门。工作人员不明白什么意思。那名业主说：你看我家有两扇铁门，还要门卫干什么？工作人员被噎得无话可说。
社区工作人员的“待遇”尚且如此，对于物业公司的人来说，收物业服务费有时甚至成了“不可能完成的任务”。就像上述所说的天鹅湖小区，1200多户住户中，有30%以上拖欠物业服务费。物业公司不可能“背米打工”，干不下去了，只能撤出小区。
“可以这么说，没有哪个小区的物业服务费能百分之百收齐，即使是物业管理国优标准的小区，也存在业主欠费的现象！”广西福来物业服务有限责任公司董事长莫太贵说，有些房子常年没有人住，人都找不到，哪里去收物业服务费；而更多的是业主与物业公司之间的矛盾，只要对小区管理有任何不满，业主使出的“杀手锏”就是不交物业服务费。
“有的业主乱搭建，物业人员去劝阻，结果惹恼了对方，干脆就不交物业服务费；其他人看到别人乱搭建，觉得物业公司没有尽责，跟着也不交物业服务费。”莫太贵说，不交费很容易“传染”，像他们公司，目前为40余家楼盘和单位提供物业服务，被拖欠的物业服务费加起来有近300万。
泓福物业是柳州一家规模较大的物业服务公司，该公司的王子良说，从这些年发展的情况来看，业主们的意识已经有了转变，很多人原来认为“物业服务可有可无”，现在基本上认识到了“有物业服务，小区管理会更好”。花钱买服务逐渐成了大家的一个共识，但每名业主对物业服务的理解不同，双方产生矛盾和纠纷，结果还是有人不交物业服务费。
今明两年或现物业公司“出走潮”
上个月，广西调整全区职工最低工资标准，柳州市也下发通知，规定月最低工资标准由去年的1000元调整到1200元，涨幅达到20%。对大部分人来说，月最低工资标准调整到1200元，或许影响不大，但对于物业服务行业来说，他们则感受到了前所未有的压力。
广西福来物业服务有限责任公司董事长莫太贵说，物业服务属于劳动力密集型行业，人员工资占据支出的八成，甚至达到九成以上，最低工资标准调整对他们来说最敏感，压力也最大。
柳州市2009年月最低工资标准是670元，2010年调整到820元，2011年调整到1000元，今年则调整到了1200元，每年的涨幅均在20%以上。记者采访多家物业公司了解到，物业公司接盘后物业服务费很难涨上去，目前很多小区的物业服务费平均大概0.5元每平方米，很多楼盘10年前就是这个价，现在还是这个价，物业公司本来就和业主有这样那样的矛盾，往往陷入“想涨不敢涨”的困境。
一方面是最低工资标准的连年大幅上涨，另一方面则是物业服务费“不敢涨”，两面夹击下，物业公司能做的就是：要么减员、降低物业服务等级，要么直接退出小区。
这方面有太多的实例，位于雅儒路的盛庭苑，当年是柳州市仅有的两个物业管理国优标准小区之一，按照物业公司的说法：业主进入小区，无论哪个角落，眼光所到之处肯定能看到一个保安，而且保安的标准是“年轻又帅气”，小区秩序井然。物业公司接盘之初物业服务费是每平方米0.3元，接下来10年没有涨过价，2010年要提价，居民有意见，结果物业干不下去，只得撤出该小区。
柳州市物业协会一名负责人介绍，目前柳州有230余家物业服务公司，进入小区提供物业服务的有150余家。这次最低工资标准提高，对物业行业来说，压力不小，很多物业公司可能干不下去。而对于小区来说，物业公司撤出小区的情况可能越来越多。今明两年柳州或出现物业公司“出走潮”。
记者了解到，很多新楼盘的房开会“补贴”物业服务费树立楼盘形象，即使业主物业服务费收不齐，物业还可以干下去，不过几年后房开不再补贴，物业服务费又难涨上去，物业干不下去了，自然会撤出小区，新小区完全有可能落入“三无”小区的境地。
物业服务价格须“随行就市”
如果真的出现上述所说的物业公司“出走潮”，将会影响到我们周围很多人。目前的“三无”小区已令政府部门头疼，如果再让新小区走上“三无”小区的老路，让人头疼的问题会越来越多。
今年2月份，柳州市制定了对老旧住宅区集中整治方案，其中最为核心的内容，就是引入物业服务公司对小区进行管理。“没人管，小区肯定乱”，这已经是大家的共识，大家也接受“花钱买服务”，目前关键的问题是“花多少钱、买怎样的服务”。
这就涉及到物业服务的标准、服务等级，其实这个问题早已明确，在今年1月1日开始实施的《广西壮族自治区物业管理条例》中也能找到答案，但落实到具体实践中，则又出现不少难题。
“我认为政府部门应做好两件事情，一是做好监管工作，二是从政策上扶持物业行业的发展。”柳州市物业协会一名负责人说，当物业与业主或业主委员会产生矛盾时，监管部门要及时到位做好工作，不要认为物业服务只是物业公司与小区业主的事；另一方面要规范物业服务的标准、服务等级，进行监督，避免物业公司之间的恶性低价竞争。
该负责人介绍，在很大程度上，物业公司延续了政府服务居民的功能，比如搞好小区的治安、禁止小区乱搭乱盖等。既然如此，政府也应该从政策上给予扶持，“几毛钱一平方米的物业服务费，也是要征税的，在目前物业服务行业发展艰难的情况下，政府能否考虑给予物业公司一些扶持？”
在记者采访过程中，业内人士都认为，物业服务的价格必须有浮动机制，做到“随行就市”，物业服务费长年不涨是绝对不正常的。尽管《管理条例》中已明确这一浮动机制，但执行起来有难度。一名业内人士说，这个工作就需要监管部门出力，比如物业公司提供的物业服务达到相应的等级标准后，收费标准也应该予以明确，“涨价要征得小区业主过半人数的签字同意，你想想，我对业主说要涨价，业主们都会乐呵呵地签字同意？众口难调呀！”
而对于目前一些物业公司退出新小区的现象，大家都表示出担忧。八达社区居委会党总支部书记、主任黄德平说，出现这种情况，政府部门应该及时介入，有问题第一时间出面进行协调、解决，避免物业服务“真空”时段出现更多问题，只有这样，才有可能避免新小区又变成“三无小区”。
今报记者刘志杰
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