不着急，让现金流来得晚一些——保利广场信心与民心的博弈论
滨江东路绿化带效果图在外地，成功的商业体也是经历了长期养商阶段。李兵 摄好的商业体是面向世界的。 李兵 摄龙校华 摄
两年前，保利在柳州亮相之初何其高调，房价和地价新格局让柳州老百姓心闹腾。那时候的保利犹如猛犸象，在楼市的丛林里横冲直撞。
两年后，保利商业旗舰驶出，一反前调，采用了一种家宴式的态度诚邀投资人共筑财富梦想，大智若愚，大获民心。
大品牌与小城市的对话，是信心与民心的博弈。保利广场犹如一位舞者，每一举一动都被聚焦在镁光灯下。
保利有足够的粮草和谋略去养商
正当孕育生命力的商业体，不急着让它去赚钱。保利广场就是最好的案例，大楼盖起了，江滨公园做好了，地面绿化铺开了，商业服务公司也广开门路去招商了……可是，保利首期却推出区区50席滨江商铺，即便目前预约已经达到300组客户，保利依然气定神闲，笑看躁动的人群。面对成批涌来的投资人，保利的态度是：不用急，为了大伙都赚钱，让这个现金流来得晚一些，没有坏处。
试问，保利细火慢炖，慢放慢走，用意何在？不言而喻，保利是在筹集粮草，让物业销售和商气培养精密相连，细致入微，用心良苦。
保利团队非常清楚，柳州投资人为商业物业掏钱的理由，不是商业体的实力有多强，而是运作团队心有多诚，这群操盘手是不是以现实主义追梦的长久耐力来打造这个商业体。精诚所至，金石为开，保利广场折射的是城市商业的较量，实质是人心的较量。目前来说，柳州没有一个成熟的、系统的、规范的购物中心作为养商与运营管理的标准，所以保利不得不独立自主地去探索一条突围之路。
保利团队经过一系列研究论证，得出了这样的结论：保利的竞争优势除了体量大外，还需挖掘具有差异性且较难被竞争对手超越的诉求点，强攻与智取，相辅相成。比如，让众多时尚的追随者在购物过程中感受到妙趣横生，努力优化业态业种，实现较高的“提袋率”与休闲享受度，让运营变得意义非凡。为了达到这个效果，保利让出大量的土地空间，筹备大量的补给资金，酝酿出购物与休闲的完美动线。
有了江滨资源及比邻商圈的地域优势，有了央企保利在全国的成功案例，有了仲量联行的鼎力相助，保利广场志在必得。
先让投资经营者赚钱
保利首期开盘只推出50间30~200平方米的江滨商铺，对嗷嗷待哺的投资市场来说，这只是个开胃菜。
保利广场已经矗立在百里柳江河畔，柳州人不久会看到，保利89万平方米超大规模城市综合体，2万平方米社区滨江公园，2500元/平方米的豪华精装，3万平方米艺术酒店，18万平方米超大国际商业旗舰，83万多平方米总建筑面积的大型城市综合体，全面运作起来。以速度著称的保利，完全有理由让投资者相信：保利广场的商铺两下子卖完没问题。但是保利选择了细火慢炖，原因只有一个，像哺乳孩子一样让商铺增值，让商铺经营起来即赚钱。
采访了解到，如今到保利广场预约商铺的300多人，绝大部分是把保利广场的商铺当成发财的机会。可见市场的期望值之高。投资人对保利广场的信任和期待，给保利团队更多的压力和动力，保利团队有足够的信心，让投资人和经营者如愿以偿。因为，保利广场的盈利体制已经建立起来了，那就是把自己的商业、住宅、物业进行百年捆绑，与投资者共进退。
或许投资人会问，为什么保利广场一开始把最好的商业拿来自持了，留一些小体量的商铺卖给市场？保利负责人的回答很坦率：保利12.3万平方米的保利国际中心商业，购物中心、甲级写字楼、5A酒店和大型商超自持，目的是明确的，保利在拉动整体商气的同时，也培养自己所自持物业的租金。任何投资团体来保利广场，都得承认保利将来要赚大钱。但是保利又能够保证，投资者久持物业连年增值，还让入租者连年赚钱，不会亏待任何参与的一方。
保利广场商业的背后，是利益的百年捆绑，是坚固的盈利模式。这种模式无法复制，具象地说，保利有一种品牌内驱力，做增值的商铺、能赚钱的商铺。
不可复制的保利内驱力
说得直白一点，保利内驱力之一其实就是实力。财大气粗，吼一声就让人们知道他在哪。
保利团队坦言，在保利广场商铺上市之前，保利公司已经砸下了一笔笔巨资：江滨公园绿树成荫，澳洲风情街气势非凡，商业建筑外立面贴上了文化砖，商业服务公司大批人马出谋献策……人力与物力让保利提前花掉了很多钱。
针对保利前期投放与后期回报的问题，广西保利置业集团董事长吴文明先生曾郑重地说过，为了做好保利广场这个柳州首个大型城市综合体，广西保利置业集团备足了后续资金。地产同行艳羡保利，因为企业的实力不可复制。一些商业体规划长远目标的时候，往往是心有余而力不足，资金链断裂的声音，让他们不敢恋战。
其次，保利内驱力来自保利在全国成功的商业运营模式，有了这个深厚的资源，让保利广场的运作团队在操盘过程中多了几筹胜算。国际商业服务公司仲量联行公司的到来，带来了一批既懂地产又精通商业经营的复合型人才。人马充足，粮草备齐，保利这一仗胜券在握。
在未来若干年，柳州还会迎来更多有实力的开发商，柳州这个还显稚嫩的商业地产运营市场，硬件设施等优势也许会被后来者模仿和超越，而到时候，保利经过多年运营实战磨练，已经达到提升物业价值与经营收益的目的，将永久地成为柳州商业地产的标杆，只能仰望，不可取代。
信心与民心铸就的商业新图腾
保利用两年时间苦心经营，在柳州楼市确定了带头大哥的地位。在这两年里，保利的一举一动都牵动着楼市的神经。这次保利广场的推出，又是对柳州商业地产的一次猛烈冲击。然而保利出招，并不是以大欺小、唯我独尊，而是以城市商业运营的广阔胸襟，与自己的粉丝，也与自己的竞争对手，共筑城市商业的新图腾。
保利团队明白，这次要玩大的，全城都看着呢。
首先，保利在商铺还没大量卖出之前，找好主力商家，然后再按各主力商家进行业态排布，这样的商业开发模式不但有前瞻性，还大大降低了大型城市综合体项目的开发风险，缩短了商业群阵的养商期。对于保利来说，出售商铺仅仅是一个开头而已，招商以及紧随其后的长期统一运营，才是主战场。
其次，保利把心血浇在了自身所持的物业之上，可见其志向远大。商业地产的收入来源，一种是经营的收入，一种是增值的收入。保利广场谨慎销售，积攒后期运营动力，其用意不言而喻：不用拘泥于物业出售的收益，让物业增值的收入无限放大。保利在国内发达城市的商业项目，一次次印证了成功操盘的完整思路。比如上海、北京、武汉、贵阳的保利项目，在当地市民心中有着良好的形象，因为这些项目不仅实现招商时的种种许诺，还在招商之后对客商提供贴心的服务，让客商得到赚头，尝到甜头。
柳州的商业需要保利广场，就像一支队伍需要一面战旗一样。当保利的信心与柳州的民心交融，会谱写出一段商业传奇的。龙校华
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