业主物业房开博弈三方剪不断理还乱 ■矛盾：景秀园顺风区车库“只卖不租”引发业主堵出入口■物业：车库产权属开发商所有物业无权支配，收不到停车费欲撤离小区■物业管理
业主开车堵出入口。（网友提供）
图为何女士与柳州万兴物业管理有限公司所签《景秀园（顺风区）前期物业管理服务协议》中“物业服务收费明细”。小区车库“只卖不租”和收取临时停车费等相关问题，让景秀园顺风区部分业主与物业公司一直无法达成一致，一周前，部分业主几次开车堵住小区出入口，以此抗议。由于车库产权属开发商，物业公司也没办法对车库进行处理。而因为收不到停车费补贴“家用”，几年来一直靠开发商“养着”的物业公司无法维持正常运转，准备“不计后果”撤离小区。目前，小区已不收取停车费，车辆出入也不再受限制了，继而引发业主们的担忧。
□记者唐小玉实习生杜琳颖
违约撤出可起诉
近日，景秀园顺风区的何女士拨打晚报热线282110：“物业要甩手，小区没人管理，会严重影响我们的正常生活。难道物业可以说走就走吗？”市住房和城乡建设委员会物业管理科相关负责人就此答复：物业管理企业如果要退出，要以当初业主与其签订的服务协议为准，如果其中约定有物业退出的条件则按合约办事，
如果没有约定就参照《柳州
市物业管理项目承接和退出管理指导意见》第三章第十五条规定执行—— —物业管理企业决定解除合同的，应在物业服务合同期满前，提前90日将解除合同的决定报告城区物业行政主管部门。
“如果没有提前通知，会被录入诚信档案，将影响其以后参加其他小区管理的招标，业主也可起诉物业公司；但物业公司管理期间，业主不缴纳物业费，物业公司也可以起诉业主欠费。”
物业无奈欲撤出
13日下午，记者看到了何女士于2007年5月与柳州万兴物业管理有限公司所签
的《景秀园（顺风区）前期
物业管理服务协议》，其中第十三条明确写着：本协议自签字之日起生效至合法的业主大会选聘新的物业管理企业合同生效之日起终止。很明显，如果万兴公司强行退出，明显违反了当初的“约定”。
“不收费，我们根本无法正常运转下去。”万兴物业公司一位负责人对记者说，2007年底，小区第一期房子交付使用，从那时开始，物业就开始对小区进行管理了，但直到今年3月底一直未收取过物业费和停车等任何费用，所有开销都由开发商进行贴补，“一年六七十万”。
这位负责人介绍，顺风区有3个出入口，再加上中心花园也需要人看守，物业公司现在一共聘请了30多名秩序员24小时轮值，确保小区安全。粗略估算：最低工资加上购买三金，秩序员每人每月工资超过1200元，仅工资一项每月共计支出已超过4万元；此外还请了6名保洁员和绿化工人，加上物业管理人员，还要缴纳各种税费，每月总支出超过6万元。而小区业主700多户，按平均每户60元计算，就算每月收齐物业费也就42000多元。
“长期靠开发商养着不现实，停车收费又实施不了，我们怎么办？如果部分业主继续坚持己见，我们也只能不计后果地退出小区。”这位负责人说物业本打算本月1日对小区进行规范管理，开始向业主收取物业费和停车费，但却受到百般阻挠，部分业主抓住“物业服务收费明细”中“月票”一栏有“车库”可租的“承诺”不放，坚持要租用车库，为此几次堵住小区出入口。为了不影响其他业主的正常生活，物业现在对进出小区的任何
车辆都不收取费用。“《商品
房买卖合同》中已写明车库产权属开发商所有，我们是无权支配的。”
不租车库难接受
物业想撤出，业主们怎么看？为此，记者专程前往小区采访。
刚进入小区，迎面走来一位中年男子，他说自己是2008年上半年入住的，据他所知，物业公司几年来的确没有收取任何费用，他表示如果按协议收物业费，0.55元/㎡，他觉得还是合情合理。但是，对开发商“只卖不租”的做法他不敢苟同，建议开发商灵活一些，“想租的也应该给人家租”。
另一位上了年纪的业主说，假如房开公司要销售车库，可以在其他划分有停车位的地方，专门为不愿购买车库的小区业主划分一块空地停放车辆，在每个车位上写好车牌号，按月交纳停车费，另外再划分一些临时停车位，供外来车辆使用。
采访中，记者还碰上了几位不满开发商对车库“只卖不租”的居民，他们认为当初和物业签订了一份物业服务合同，合同中写着车库出租给业主的条款，现在突 然说车库只能出售，他们不能接受。
不过，接受采访的大部分居民一致认为，现在的物业公司“总体做得不错”，小区环境也蛮好，所以不希望物业撤离。
公开账目多沟通
景秀园顺风区目前的处境，市物业管理协会蒙秘书长也有所耳闻，他个人认为此乃物业公司 、业主以及开发商三者之间缺少交流所致，物业公司可以把需收取的所有费用以及这几年所花费的费用，用数据表示出来并且张贴在小区内，让广大业主详细了解，从而理解支持物业的工作。此外，物业公司也可以与业主座谈，大家互相交流意见。另一方面，物业还应站在物业管理的角度多给开发商提建议，让开发商和业主之间相互理解，共同找到解决方案。他认为“物业不应该轻言撤离”。
当得知物业公司为缓解开发商和业主之间的利益冲突，已在小区内部分空地上划分了区域给居民有偿停车，
又在小区广场划分有车位免费停车，蒙秘书长认为这做法不错。
应满足业主需求
就部分业主关心的“服务协议”中提到的“租用车库”问题，柳州市一位姓覃的
律师解答：如果《商品房买
卖合同》中约定车库归开发商所有，那么物业服务单位对于车库的处分行为，应事先得到开发商的授权或者事后追认，否则对开发商没有约束力。因此，关于万兴公司将开发商的车库出租给业主的约定，如果该约定事前未得到开发商的授权或追认
的，按照《合同法》规定是
无效的。
覃律师还说，《物权
法》有规定，由开发商和业主通过出售 、附赠或出租等方式约定车库的归属，对业主而言，可能选择最利于自己的出租方式，但开发商为追求利益最大化，肯定首选出售，但首先应该满足本建筑区划内业主的需要。
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