城中城崛起，是海水还是火焰？

城市综合体 Are you OK？

·声音·

□Text/记者  覃哲   Photo/何俊涛

在柳州城市综合体不断增多的当下，其火热的宣传和推新势头引发了多方人士关注。虽然城市综合体的增多能够带来更多的消费选择和投资机会，但体量过大市场出现了供过于求的局面，在经营中面临着不少困境。下面让我们听听业内人士、市民代表以及政府工作人员对柳州城市综合体的看法，集思广益为其发展出谋划策。

体量过大太集中，市场有限难消化

当前柳州城市综合体项目的体量过大、数量过多，在人气和产品的销量上都还有提升的空间。从商铺产品来看，当前社区沿街商铺的销售情况往往要比城市综合体中的商铺更为理想，说明在电商冲击下商铺产品仍有一定市场，只是综合体项目内的集中式商业体量还没有找到充足的市场来消化。

从写字楼方面来看，柳州写字楼的租客多为金融、信贷和装饰公司等。由于这类企业难以承受较高租金，存活和经营的时间也不太稳定，使得投资综合体写字楼的回报率降低，投资者不敢贸然出手，其空置率也因此出现了增多。

至于要如何增强城市综合项目的人气和销量，相信这也是当前许多业内人士都在思考和努力的方向。

——柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理 蔡理刚

开发运营难度大，以租代售更实际

对开发商来说，城市综合体的开发运营很复杂，不像单纯的住宅产品一样销售之后可以很快回笼资金。一个大型的城市综合体包含的业态非常丰富，开发商除了要花费巨大资金进行前期开发，后期还要继续投入大量的人力物力财力，针对不同业态制定不同的招商推广计划。因此，建设城市综合体项目应该非常谨慎，若开发商的实力和经验不足贸然开建的话，很容易开发建成之后也很难运营。

从另一方面来看，受整体经济大环境和银行贷款政策的影响，目前商铺、公寓和写字楼等产品的升值空间比较有限，不少投资者也在保持观望的态度。因此对开发商来说，若城市综合体项目的销售出现困境，不妨先采用出租的形式，待日后经济形势好转，产品升值空间提升之后再择机出售。

——旗志·世纪城新项目副总经理 谭景宁

柳州人口基数少，商业租金、售价高

柳州作为一个人口规模有限的三线城市，虽然近年来的开发让城市规模扩大，但人口基数却没有获得规模增长，消费市场仍然有限。和南宁、桂林相比，柳州的高校太少，服务业和旅游业也不够发达，难以吸引大量的外地人过来就业定居。因此柳州的城市综合体想要获得更好的发展，前提是必须要通过多种手段增加城市的消费人群。

此外，与当前不景气的经济大环境形成鲜明对比的是，不少城市综合体项目商业部分的租金和售价都在持续增高，让购房者和经营者都承担着很大压力。因此也希望开发商和业主能遵从“薄利多销”的原则，适当降低商业的售价和租金，才能更有利于项目整体的长远发展。

——柳江县金隆房地产咨询有限公司总经理 孔智敏

住宅受青睐，商业要观望

相信大家都能看得到，近几年柳州的城市综合体项目越建越多，不过人气却没有跟上。随着房价的上涨，包括我在内的许多市民都把投资目光转向了房地产，而城市综合体项目大多出自实力较强的品牌房企之手，因此也往往是购房者重点考虑的对象，但大多还是比较青睐其中的住宅产品，对商业产品还是保持观望态度。

要说原因，我感觉最主要的就是目前柳州大部分城市综合体项目人气都不足，还有部分出现烂尾现象，挡住了购房者的投资热情。虽然这种现状对购买住宅购房者而言影响不大，但对购买商业产品的投资者而言可谓是致命打击。因此我认为城市综合体项目想要全面发展，增强人气是应当首要考虑的问题。——柳州某企业高管 杨女士

综合体体量饱和，政策未限制引进

当前柳州新增的城市综合体项目确实有所减少，但原因并非是受单一政策的限制，而应该是受整体的经济环境影响，也与全国上下对房地产的调控有关。当前有一些传闻称柳州市政府下发了新政策，不再批准引进新的城市综合体项目，但据了解目前部门并没有收到任何相关通知。

从柳州的城市规模来看，目前所拥有的城市综合体项目已经足够满足市民的生活需求，接下来如果还要引进新项目的话应该会主要考虑柳东新区。对于当前柳州城市综合体在发展中所面临的困境，由于属于市场自发调节的商业行为，政府部门无法进行过多干预，但也会在能力范围之内为促进其发展出谋划策。

——柳州市商务委员会相关工作人员

选址要慎重， 商住难兼顾

城市综合体作为业态丰富、涵盖商住功能的地产项目，在选址上必须要考虑到商住两方面的需求。从我个人多年从商的经验来看，商业项目的选址与住宅相比有着不小的区别。对商业项目而言，人气是首要需求，因此最好要处于人群密集、四通八达的闹市区；相反，从宜居角度考虑，住宅项目则应当与闹市区相隔一段距离，选在绿化优美、环境清幽的区域比较适合。

从当前柳州的各大城市综合体来看，部分临江项目虽然比较宜居，但由于交通不便人气不足，其商业项目的销售运营都面临不少困境。而在另外一些位于闹市区的城市综合体中，虽然商业项目的人气较高，但也在一定程度上影响到了住宅部分的居民生活。因此对开发商而言，如何能为城市综合体项目挑选到一处既宜商又宜居的区域，是一个不小的挑战。

——柳州个体经营者 韦先生

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