“双保惠农贷”试水两权抵押贷款
□CFP供图□本报记者王新蕾
本报通讯员李德品
今年以来,为破解农民贷款难、贷款贵等问题,作为山东省农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新,“两权”抵押贷款试点在全省推开。这在有效盘活农村“沉睡资产”的同时,提高了农民贷款的可获得性和便利性,并将成为未来农村信贷的主要模式。
与此同时,各类金融机构开始围绕“两权”抵押进行信贷产品创新。农民住房财产权、土地承包经营权抵押处置变现难,是制约“两权”抵押贷款推广的主要瓶颈。今年年初,为破解这一难题,山东省农信社创新推出“双保惠农贷”产品。按照贷款时即找好抵押物接手“下家”、就地消化、促进流转的思路,设计贷款流程,创新了户户、户企等十种操作模式。
据介绍,“双保惠农贷”有两大创新特点。“一是将农户合法取得有效固定资产相应权利变成可灵活使用的资金,用于生产经营活动,为农户创造了效益,增加了收入。二是‘软担保\’(保证人提供担保)与‘硬担保\’(借款人与保证人签订反抵押担保合同)有机结合,与有代偿能力的担保人协商,一旦贷款出现风险,保证人第一时间归还贷款,并享有借款人财产优先处置权,解除了保证人后顾之忧,从侧面解决担保难的问题。”据莒南县农村信用合作联社信贷管理部经理王振龙介绍,该行承办了全省第一笔“双保惠农贷”业务。
莒南县城南信用社借款人杜京伟,在十字路镇从事旧集装箱拆解多年,是城南信用社老客户。2014年初,以其在良店子村的7亩集体流转土地和地上建筑为抵押担保,在信用社办理了40万元贷款。2014年底,该宗地块因临近县城,被政府规划为城区市政建设用地,抵押登记到期时地籍被冻结,只能办理了展期。2016年1月,该笔展期贷款到期,但是征地补偿款迟迟未能拨付到位,导致贷款面临逾期的风险。
面临这种情况,城南信用社有两种选择:一是强制诉讼变现,让借款人变卖资产偿债,后果是导致客户彻底关停歇业,这种选择与信用社履行的社会责任明显相悖；二是“变通”处理,在不增加贷款风险、不加重借款人负担的情况下“降格”,以保证担保方式办理收回再贷,但是会面临信用社放弃原有的抵押权益的法律风险。
该如何选择?省联社《“双保惠农贷”管理办法》的出台,为这一难题找到出路。
2016年1月中旬,城南信用社做通了借款人杜某的工作,让其追加从事园艺绿化施工的表弟蒋某提供保证担保,原因是蒋某资产积累较丰厚,并有代偿能力。为打消蒋某的担保顾虑,让借款人杜某与保证人蒋某签订以该宗地块补偿款为标的的反担保抵押协议。二人约定,如果保证人蒋某依《保证合同》的约定履行了担保责任,则将另据《反担保抵押合同》约定,享有征地补偿款的优先受偿权。通过这种方式,于2016年1月30日办理了该笔贷款,顺利化解了城南信用社贷款逾期和风险加大的难题。
当前农村、农户产权形式多元,随着农村社区建设、土地流转、房屋土地确权等变革,农民拥有可处理的财产增加,“双保惠农贷”业务的推广,为农民生产经营融资提供更为宽松的担保渠道。“‘双保惠农贷\’解决了很多现实问题,比如解决了农村‘两权\’抵押变现难、处置难的问题,解决了新兴农业经营主体大额贷款需求得不到满足的问题,促进了农村土地流转,提高农村产权价值。”山东省农信社信贷管理部工作人员刘永斌说。
采访中记者发现,“两权”抵押贷款还面临定价难、处置难、流转难等问题。目前,全国范围内承包土地经营权,都缺少规范的价格表现形式。法律部门无指引,评估部门无价格参照,个别金融机构以民间约定的租金为基础,评估出的承包土地经营权价格,真正贷到农户手里的钱“杯水车薪”,难以满足农户的融资需求。
除此之外,“两权”的流动性和市场化程度远低于城市商品房,“两权”处置变现难度较大,且银行对于抵押物的处置权也有限制,这是金融机构担心的问题。“一方面要将经营权转手,但这需要专业人员操作,即便有专业操作者,实际上往往遭遇转手困难,转不出去的话,拥有土地承包权的农民还在等着下一轮的租金,金融机构给不出租金,农民就会要求收回土地。”一位业内人士透露。
针对“两权”抵押坏账所带来的金融风险及农民失地风险,全国各地也在积极探索建立农权抵押风险补偿机制,其中设立农村产权抵押融资风险补偿基金成为了一种做法,重庆市、吉林省、湖北省等多个省市都在进行尝试。
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