上月济宁市房价跻身70城涨幅前十 看看本地房价背后的市场逻辑
本报记者 宋娜
日前，全国70城房价数据公布。经过半年洗礼，6月份全国大多数城市新建商品住宅销售价格环比涨幅普遍呈现回落，济宁市却依旧强劲。国家统计局发布的数据显示，上月济宁新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%，比上月增幅扩大0.2个百分点，在全国70个大中城市中环比涨幅排名第8。
数据： 房价涨幅高于济南、青岛
从数据来看，在全国70个大中城市中，济宁市房价环比涨幅排名第8，与大连、昆明并列，比成都、西安等热门城市，仅差0.1、0.5个百分点。同时，从山东区域内房价来看，济宁市新建商品住宅价格涨幅排名也较为靠前，分别高于济南、青岛0.9、1.0个百分点。
从更能反映市场的二手房来看，济宁市二手房价格环比涨幅并没新房大，仅0.5%，较5月份涨幅呈现缩小态势。但相比之下，同比上涨15.7%，虽然较5月涨幅缩小，但在70个大中城市中涨幅排名第3，仅次于呼和浩特、大理。“一般来看，刚需主导的二手房市场，影射当前房产市场真实的供需关系。”业内人士说，相比于去年，今年二手房市场较为活跃，首批二孩们入园潮以及养老房、改善性住房需求的不断扩大，助推二手房价格上涨。
值得关注的是，不同于以往小户型受青睐，上月大户型二手房最受欢迎。这表现在价格上，6月二手住宅销售价格分类指数显示：90平米及以下户型价格较上月环比上涨0.3%，90平米—144平米户型价格较上月环比上涨0.5%，144平米以上户型价格较上月环比上涨1.0%。
市场： 焦点一：首批二孩们入园在即，推高房价涨幅
自2016年1月1日，我国推行“全面二孩”以来，今年9月新政后出生的适龄儿童就要上幼儿园了。这一波人口小高潮，不仅为母婴行业带来广阔的市场，也为房产市场拓展了需求空间，尤其是学区房需求呈现快速增长。
采访中记者了解到，目前不少刚满3岁孩子的家长在“择园”的同时已经开始选择学区房。“再过三年孩子就要上小学了，现在不得不考虑学区房的问题。”城区王女士告诉记者，学区房不是买了就能有学位指标的，需要提供三年以上水电缴纳凭证以及其他，需要提前三年购买。目前，市内学区房都较为抢手，学区好的房子更是一房难求。
据城区一位房产经纪人刘秀琴介绍，近几个月，前来观看学区房的市民明显增多，上月仅她一人就成交了六套学区房，创下从业以来最高纪录。“周末基本上没有休息过，市内几个学区来回跑。”刘秀琴说，不同于以往，如今很多年轻人对于周边新学区房也较为青睐，不再把眼光仅限于城区几个老学区。
不仅如此，受首批二孩入园影响，目前不少改善性住房，也对学区有新的要求。“目前成交的改善性住房中，八成住户对学区都有要求。”据吉祥小区附近的一家房产中介负责人介绍，上月大户型二手房成交量明显增大，也是受此影响。
焦点二：养老、改善性住房，更看重改善家庭财富状况
采访中记者发现，近两三个月以来，学区房、改善性住房是房产成交量中的“大头”，其次便是结婚、养老等刚需型住房。尤其伴随着二孩出生率的不断提升，改善型住房和学区房需求往往被绑在一起，需求被进一步扩大。
不同于以往的是，如今改善买房除了改善居住，购房者更看重改善自身的财务状况，对房产位置以及增值预期都有了全方位考量。
“过去十几年，但凡买了几套房子的家庭，财产状况都得到了大幅改善。”在房产交易中心一位正在办理房产手续的市民说，房产作为一种非常重要的资产，比理财、股票等金融产品都安全，在家庭财产中占较大的比重。
另外，伴随老龄化来临，济宁市养老房的需求也明显增大。据城区某房产中介负责人介绍，今年以来购置养老房的市民越来越多，有些人是买给父母住，有些是自己住。“这些购房者除了看重小区环境以及周边硬件配套，更看重房产的增值潜力。在不少市民看来，随着物价上涨，养老房除了居住，更是一种资产配置，多一层保险。”
分析： 三大红利，支撑房价上涨“基本面”
6月份，楼市整体呈现了“小阳春”后的退烧迹象。而济宁市新房、二手房价格涨幅却依然坚挺，闯入70个大中城市前十，原因何在？
“从财政状况来看，上半年济宁保持财政收支平稳增长。而且随着四新经济快速发展，各类人才纷纷流入城市，支撑房价需求端增长。”山东财经大学经济学专家告诉记者。
也有业内人士认为，近年来，济宁市服务业快速发展，在济宁市经济中的比重不断增大，发展潜力空间较大。“这些因素在经济下行大环境中，能够对抗下行压力，比工业主导的城市表现更好，房价上升潜力也较大。”
另外，伴随二孩制度的放开，近年来济宁市新生儿增速明显高于周边地区，拓展了房产市场需求端。
“数据发现，儿童数量的增速越快，房价越高，房价增速也越快。”上述业内人士说，深圳就是一个很好的例子，这些年深圳的房价涨得非常快，除了经济增长、城市化等基本面以外，还有一个重要因素就是学龄儿童的增速是全国最快的。“可以想象，家里有孩子就要上学，买学区房就变成了刚需，房价背后的市场逻辑不言而喻。”
济宁新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离济宁再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。