房屋起火殃及房客跳楼避险造成骨折你是房东还是承租人，都不要忽视“安全保障义务”
作者：刘晓群
年轻人初入社会找个临时落脚地、租赁一个空间用来做生意，又或是为了孩子上学方便……租房已经成为当下不少人的一种选择。与此同时，因为房屋的安全问题引发的房东与租客、租客与租客之间的纠纷也逐渐增多。平阴法院就受理了这样一起官司：出租楼房突然发生火灾，住在四楼的承租人张凤情急之下跳楼逃生，结果受伤住院治疗，花费医疗费近10万元。张凤认为房屋存在消防隐患，将房东与另外一名承租人起诉至法院。经过审理，法院认为房主与火灾的发生不存在因果关系，不承担责任，而同是承租人的同楼商铺店主赵兵因在楼梯内放置易燃物品，被判承担40%的责任，张凤自身逃生方式不当承担60%的责任。近日，济南市中级人民法院经审理维持原判。
楼房夜间失火租客跳楼摔伤
李峰在平阴县黄河路中段有一处四层楼房，并将该楼房一二层租赁给赵兵经营及居住用。2013年3月，李峰将房屋第四层租赁给张凤居住使用。
2013年4月7日22时左右，沿街楼发生火灾，张凤正在屋内准备睡觉，忽然看到很大的火光和浓烟，知道失火了。
由于一楼商铺在楼梯间放置了大量的火纸、蜡烛、香等易燃货物，火势越着越大。
张凤本想从楼道内逃生，却看见楼道内浓烟滚滚，根本无法通过，随即跑到室内四楼窗边呼救，但没有得到任何救助。
情急之下，张凤从厨房门窗中跳出，造成骨折受伤。
事后，平阴县公安消防大队作出火灾事故认定书认定：
起火部位位于一层楼梯间地面，起火原因排除楼梯间内配电盘及照明设施引发火灾的可能，排除楼梯间内放置的电动车起火引发火灾的可能，不排除放火及吸烟遗留火种等引起火灾的可能。
房屋存在消防隐患
租客逃生不当
被告一
庭审中，房东李峰辩称
自己的沿街楼本身并无安全隐患，且设施本身符合安全保障要求。作为房东，自己将发生事故的沿街楼全部出租，安全防火责任应由承租户自行承担。同时房东作为出租方也不存在任何安全保障义务，根据相关规定，房东所有的沿街楼为民用低层商住楼，不用安装消防设备。李峰认为，在此次事故中，自己不承担任何责任，原告因为逃生方式不对应当承担相应的责任。
被告二
同是租客的楼下商店主赵兵则认为
火灾的发生也不是自己造成的。原告在涉案住所居住近一年时间，对周围环境相对熟悉，经常到楼顶天台晾晒衣物，明知向上逃生至天台是最佳选择，作为具有完全民事行为能力的成年人，对于从四楼跳下的后果是明知的，却仍选择跳楼，原告自身应对其受伤的后果承担责任。
房东尽到安全保障义务
无需承担责任
法院审理认为，本案争议焦点是原告张凤因所居楼房发生火灾导致跳楼受伤，作为出租人的房东李峰及同是承租人的赵兵是否应当承担赔偿责任。
法院认为，李峰作为出租房屋的所有权人，对出租房屋的基本配套设施负有安全保障义务，应使其出租的房屋符合安全居住目的，不存在危害他人健康权的安全隐患。公安机关的火灾认定书中排除了楼梯间内配电盘及照明设施引发火灾的可能，且李峰也提供证据证实了房屋符合建筑物防火规范，张凤的生命健康权受到侵害后果的发生与房东没有因果关系，因此房东李峰不应承担民事赔偿责任。
而被告赵兵作为一、二层房屋承租人对火灾的发生难以预见，但公安消防部门的火灾事故认定书中认定，由于赵兵未尽安全注意义务，在一层到二至三层中间楼梯过道内堆放火纸、香、蜡烛等货物，这些货物成为火灾的助燃物，导致火势扩大，属于消防安全隐患未能及时排除的情形，被告赵兵存在一定的过错，应对原告张凤的损失承担一定的民事赔偿责任。张凤作为完全民事行为能力人，在此长时间居住，对周围环境熟悉，应当清楚最佳逃生方式，张凤对本案损害结果的发生也存在较大过错。
平阴法院一审判决
赵兵应承担本案40%的民事赔偿责任，张凤自身承担本案60%的民事赔偿责任，房主李峰不承担本案的民事赔偿责任。
●相关案例
煤气泄漏祖孙双亡 房东被判担责
因租房引发的官司在全国各地都有发生。2010年9月，张强一家来到上海，租借了一套毛坯商品房。2011年1月的一天晚上，张强下班回到家里，闻见室内充斥着煤气味道，四下查看，发现房子窗户关闭，煤气灶呈开启状未见火星，灶炉上放着清洁的锅具。在张强关闭煤气灶开关、开窗通风后，意外发现父亲和三岁的儿子昏迷在客厅，他立即报警，遗憾的是抢救无效，祖孙二人最终死亡。
经鉴定，张强的父亲及儿子因一氧化碳中毒死亡。张强夫妇将房东及燃气公司告上法庭，要求双方共同赔偿死亡赔偿金、丧葬费及精神损害抚慰金等计人民币63万余元。
一审法院查明，2009年3月，燃气公司对张强借住的房屋煤气使用安全进行检查，查明煤气灶不带熄火保护装置，建议更换带熄火保护装置的煤气灶。房屋的前租客在检查告知书上签名确认。法院审理后判决房东赔偿张强夫妇人民币5万元。二审法院维持了一审原判。
房东们
别忽视“安全保障义务”
房东的安全保障义务，主要是依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。也就是说出租方违反相应规定造成火灾或者其他侵权行为的，出租方应当承担赔偿责任。承租方违反规定过失造成火灾或者侵权行为的，承租方应当承担赔偿责任。双方存在混合过错的，视过错责任大小，各自承担相应的赔偿责任。
租房时
这些事项应注意
有相当多的房东在出租房屋后，只收取租金，对房产管理不尽责。这些出租的房屋有可能因为设计原因、承租人的改造或房屋本身的老化等原因，在使用中出现安全隐患，造成房客煤气中毒、触电、火灾等人身伤害事故，从而导致房东被判承担赔偿责任，严重的甚至受到处罚或刑罚。“一旦像上述案件一样发生安全事故，根据法律的公平原则和诚实信用原则，出租人一定要证明自己已尽到对房屋安全足够的管理义务，否则就要在疏于管理的责任范围内对损害承担相应的补充赔偿责任。还有一些房东更因为租客在出租房内卖淫或从事违法犯罪行为，也受到了行政处罚，甚至承担了刑事责任。”法官提醒，房东在出租房屋时首先要签订正规的房屋租赁合同并交纳相应税费，签订房屋出租安全协议，同时，也应该从适用、适住角度，保证房屋符合安全居住标准，不能存在安全隐患，尽到安全保障义务，比如安装的燃气热水器是否符合规范、电线线路是否存在短路隐患等。房东对房屋设施负有维修的责任，应保证房屋设施正常、安全地使用，如果因为租赁物的安全隐患导致租客的人身、财产损失，房东将承担赔偿责任，严重的也有可能承担刑事责任。同时，房东还应注意合规守法，不要将房屋出租给来历不明甚至明知“有问题”的房客。而从租客一方讲，将房屋转租他人或者对房屋进行装修、改造均应事先征得出租人同意。即便征得出租人同意对房屋进行改造，也应当符合相关安全标准。在多人合租住房时，由于使用人相对较多，因此还应当特别注意用火、用电、用气安全。（文中当事人均系化名）
（本报记者 刘晓群 通讯员 张兴）
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