买卖房屋被查封阻却了合同履行房屋溢价损失谁来承担？
2015年11 月，出卖人汪顷果与买受人晋忠忠通过房产中介签订了《房屋买卖合同》。 2015年12月，三方人员依约到济南市房产交易中心办理网签，得知该房产已被上海一法院查封，网签手续未能办理。此后买卖双方未能及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成。晋忠忠于2017年7月诉至济南市历下区人民法院。此案经过一审、 二审、 省院再审后撤销一审、 二审并发回历下法院重审。日前，这起房屋买卖纠纷案历经波折终于案结事了。
原告请求以起诉日为基准评估涉案房屋的市场价值
2015年11 月，晋忠忠通过某房产中介得知汪顷果出售涉案房屋信息，随后汪顷果与晋忠忠通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定甲方汪顷果自愿出售济南市历下区经十路某处房屋，建筑面积 80余平方米，地下室面积6平方米；该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；双方约定成交价格为116 万元，其中乙方晋忠忠在合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方某房产中介，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。对于违约责任双方约定，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，或者违约方承担合同总房价 30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择。 另查明，汪顷果和黎琪琪原系夫妻关系，二人婚姻关系存续期间参加房改购买了该涉案房屋，并于2001年11月取得《房屋所有权证》，房屋所有权人为汪顷果，共有人为黎琪琪。 2013年9月，汪顷果和黎琪琪因感情破裂在民政部门协议离婚，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未办理产权过户登记手续。 后黎琪琪对《房屋买卖合同》签字追认。
合同签订后，晋忠忠依约向汪顷果支付了定金2万元，同时晋忠忠向房产中介交纳了房屋佣金共计28000 元。 2015年12月，晋忠忠与汪顷果、黎琪琪及某房产中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签时，得知该房产已被上海市黄浦区人民法院查封，网签手续未能办理，晋忠忠应付的 68万元(除定金外)首付款未再支付。此后买卖双方没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成，晋忠忠于2017年7月诉至济南历下法院，请求解除《房屋买卖合同》，被告支付违约金、承担溢价损失等。
法院重审期间，原告晋忠忠提交评估申请书，请求以2017年7月11 日原一审起诉日为基准，评估涉案房屋的市场价值，法院予以准许。2020年9月，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出估价报告，认定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为2103600元。评估报告送达各方当事人，均未在指定的期限内提出异议。
法院经审理认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。本案中，原告晋忠忠与被告汪顷果、黎琪琪协商一致签订房屋买卖合同后，依约交纳了购房定金，合同已经成立并履行。得知涉案房屋被查封后，晋忠忠基于对汪顷果的信任，未及时行使解除权，系当事人对自己权利的处分。后双方就房屋溢价损失协商不成，原告晋忠忠起诉时要求解除合同，一审、二审、再审及发回重审期间，被告汪顷果、黎琪琪对于解除合同没有异议，法院予以确认。
违约方应支付合同约定的违约金违约金不足以弥补损失的，补足差额
据本案审判长戚文波介绍，经法院审理认为，本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。
违约责任的确定。 关于汪顷果的责任认定。本案中，被告汪顷果在2015年2月15日签收了上海市黄浦区人民法院送达的保全裁定，知道或者应当知道其财产已被查封或冻结，仍然出售被查封的房屋构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方式，现原告晋忠忠选择按照总房款 116 万元的 30% 主张违约金348000元，并无不当，法院予以支持。对于合同未及时解除而扩大的损失，法院认为，虽然被告汪顷果曾在2016年1月份作出了原告晋忠忠可以另行购买其他房屋的意思表示，但同时也表明如果晋忠忠没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且汪顷果多次承诺能够尽快解决查封事宜，并在晋忠忠尚未支付约定首付款的情况下就交付房屋钥匙、让晋忠忠装修房屋以示卖房诚意，晋忠忠选择相信和等待，以致没有及时解除合同，被告汪顷果应对损失的扩大承担主要责任。关于黎琪琪的责任认定。法院认为，被告黎琪琪与汪顷果离婚时，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未及时办理过户手续。虽然黎琪琪对于出售被查封的房屋主观上没有过错，但客观上导致房屋买卖合同无法继续履行，黎琪琪作为房屋共同出卖人，应与汪顷果对外共同承担相应的民事责任。关于晋忠忠的责任认定。本案中，根据交易惯例，买卖双方在办理网签后，买受人应按照合同约定支付首付款。因涉案房屋被查封，无法办理网签，原告晋忠忠对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，但晋忠忠既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态，晋忠忠对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，并应承担次要责任。关于被告济南某房产中介经营者胥某的责任认定。在合同签订前，已经查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知原告晋忠忠，以致虽然促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，房产中介存在过错，也应承担一定的民事责任。因房产中介已注销，相应的法律后果应由其经营者胥某承担。
房屋溢价损失的确定。 本案中虽然双方约定了违约金的计算方式，但原告晋忠忠以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失，并无不当。评估报告送达后，各方当事人均未在指定的期限内提出异议，且鉴定程序合法，估价结论有依据，法院予以确认。故法院认定合同解除时，涉案房屋溢价为943600元(即2103600元-116万元)。对于溢价损失的承担。我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告汪顷果、黎琪琪不能提供可正常交易的房屋使原告晋忠忠利益受损，首先应支付约定的违约金，违约金不足以弥补损失的，补足差额。综合各方在合同签订、履行中的违约及过错程度，结合房款交付及房屋升值情况，法院酌定被告汪顷果、黎琪琪共同承担55% 的责任，原告晋忠忠承担40% 的责任，被告胥某承担5% 的责任。
再审判决已生效已全部履行完毕
综上，依照我国《合同法》《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》《民事诉讼法》之相关规定，经济南历下法院审判委员会讨论决定，本案再审判决原告晋忠忠与被告汪顷果、被告黎琪琪及被告胥某(原房产中介经营者)签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；被告汪顷果、黎琪琪向原告晋忠忠返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失共计53万余元；被告胥某向原告晋忠忠除已返还房屋佣金外，需另行赔偿原告房屋溢价损失 4.7万余元。 本案再审判决已经生效，且已全部履行完毕。(文中当事人为化名)
王继学
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