让业主权利更有保障 济南法院“法官解读民法典”系列报道⑥
在城市生活中，每个人都少不了跟物业打交道，难免会有纠纷产生，业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，一直困扰着广大业主，也备受社会关注。那么这些热点、难点问题该怎么解决？民法典中有答案。本期《法官解读民法典》栏目，邀请历下区法院立案庭速裁法官邓明明，她将为我们解读民法典中物业服务方面的相关内容。
Q1
民法典的颁布对大家关注的物业问题作出了更有利于人民群众的完善和新增，都有哪些内容？
邓明明：民法典在物权编建筑物区分所有权中对上述问题都有回应，其中主要变化体现在以下几个方面：
变更业主共同决定事项表决规则，对共同决定事项设定参与表决要求，要求双三分之二参与表决；降低了表决同意的比例，对重大事项，双三分之二表决+表决中双四分之三同意即可；对非重大事项，双三分之二表决+表决中双二分之一同意即可，较以前各有降低；调整共同决定事项内容，将使用公共维修资金改为非重大事项，也将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确列为业主有权共同决定的事项，这些规定都切实降低了业主形成一致意见的难度和集体行动的成本。
扩展公共维修资金的适用范围以及使用权限，将共有部分由原来的电梯、水箱扩展为电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等，同时新增“在紧急情况下”需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金，可以更加灵活地维护业主权利。
新规定利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。将共有部分收益纳入物权保护范畴。
新规定地方政府有关部门、居委会应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和帮助，降低业主成立业委会的难度。总的来说，这些变化都切实回应人民群众的需求，充分保障广大业主的权利。Q2
据了解，除了建筑物区分所有权之外，民法典对物业服务合同还作出了更加全面细致的规定，比如规定了物业服务企业公开作出的有利于业主的承诺为物业服务合同的组成部分等。民法典维护民生的规定细致到了什么程度？还有哪些新的规定？
邓明明：就整体而言，物业服务合同整章都是新增的，以前合同法中是没有这一章的。民法典在合同编中将物业服务合同单独成章，这一举措就体现了对民生的重视。变化较大的有以下几点：
新增物业服务人的安全保障义务，民法典第941条规定，物业服务人有维护小区基本秩序的义务，应采取合理措施保护业主的人身、财物安全。这一规定提高了对物业服务人的要求，要求物业服务人采取如安排保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安；在发生偷盗事件后，还应积极报警、配合侦查、提供小区监控录像等；否则业主就可依据这条规定进行抗辩。
新增服务情况、收支公开的义务。新规定出台以后，物业服务人应当定期将服务情况、收支情况公开并报告业主大会或业委会，这样业主能看得明明白白。
新增催费的禁止性行为，业主欠费的，物业服务人可以合理催费，但不能通过断水断电断燃气等暴力手段催费，否则就要承担相应的责任。
明确了新旧物业交接、腾退的具体操作。实践中旧物业不配合交接的情况时有发生，以前规定比较模糊，业主无奈也无措，但是民法典第949条给出了明确的依据，原物业服务人必须配合交接，否则就要担责。
完善业主解聘物业服务企业的权利。这里其实暗含了一个深意，那就是物业服务关系中业主才是有主导权的一方，如果业主不满意，即便合同不到期，业主也可通过民法典第946条规定的程序解聘物业服务人。
可以看出，民法典的问世给物业服务领域带来了全新的变化，业主的权利得到了更全面的保障，也对物业服务人的服务能力提出了更大的挑战。
（本报记者 侯月 通讯员 周文鹏）
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