14个城市上半年二手房走出低迷 下半年警惕“新库存”风险

6月25日，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称《报告》）。《报告》指出，今年上半年全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于“认房又认贷”难以释放，市场缺乏大幅向上动能。

上半年二手房成交量环比增五成

今年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头，受到业内广泛关注。贝壳研究院数据显示，今年上半年，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，成交量同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低迷，环比则增加52.3%，从底部走出。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为今年一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续。2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水岭出现在今年3月份。今年上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中，9城业主报价呈现出较明显跌幅。

今年上半年市场的分化也更为明显。其一，调控较早的一线城市波动小，如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二，二线城市新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等；其三，土地市场分化，二线城市升温更加明显。

下半年稳是常态

展望下半年，《报告》认为，重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示，今年二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，在“认房又认贷”的政策下，换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题，也是市场面的常态。

许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

而政策面上，许小乐分析，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”，“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

（张晓兰）

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